Maison individuelle avec étage en terrasse - Retour d'expérience/Discussion/Conseils/Idées

Bonjour,

La construction sous cette forme a plus ou moins été approuvée par le service d’urbanisme.

Désolé, mais d’après mon expérience, "plus ou moins approuvé" ne veut pas dire grand-chose. Ce n’est que lorsque les responsables se souviendront aussi du "plus ou moins" au moment de la demande de permis de construire qu’on pourra avancer.

Par exemple, il y a 4 ans, j’ai discuté explicitement avec le responsable compétent du service d’urbanisme de la ville de Rösrath d’un projet de maison de style Bauhaus dans une zone au titre du § 34 - notamment concernant la hauteur du bâtiment - avant de déposer la demande de permis. Pourtant, celle-ci nous a été refusée et nous avons dû abaisser tout le bâtiment, ce qui fait que lors de fortes pluies, le garage n’est pas toujours complètement épargné. Ou encore, le service d’urbanisme de la ville de Neuss a causé un chaos comparable il y a quelques années, que je n’ai pu résoudre qu’avec l’aide d’élus. Je pourrais te donner d’innombrables exemples, c’est pourquoi je recommande toujours de faire confirmer par écrit les déclarations des services d’urbanisme.

Pour la stabilité, le rez-de-chaussée sera construit en maçonnerie massive avec une dalle en béton, et l’étage en une structure légère à ossature bois.

Pourquoi ce mélange de matériaux pour l’enveloppe du bâtiment ?

Concernant l’investissement : nous comptons environ 180 000 € de coûts de construction purs incluant les prestations d’ingénieur, mais hors terrain, garages, raccordements et extras comme la géothermie, la cheminée, le photovoltaïque. Au total, nous sommes autour de 250 000 € hors terrain.

As-tu fait une estimation ou as-tu déjà des devis ?

Je suppose plutôt que le prix de réalisation de la planification se situera autour de 215 000 à 220 000 € ; incluant architecture, stabilité et étude de sol. Plus les frais annexes de construction de 35 000 à 10 000 €, éventuellement des coûts supplémentaires pour les fondations résidant dans la situation du terrain et le cas où le voisin a un sous-sol, plus garages, plus les travaux de peinture et revêtements de sol, plus aménagements extérieurs et plus une provision pour les extras. Je vois l’investissement global plutôt dans une fourchette de 300 000 à 320 000 €.

Cordialement, expert en construction

Heureusement, ce n'est pas le bureau d'urbanisme de Neuss. Mais notre architecte en a discuté avec le service de planification. Et je suppose qu'ils feront cela correctement. Ils ne font pas ce travail depuis hier et sont des architectes bien établis. Le prix est une estimation de l'architecte, tout comme la décision de changer le matériau en raison de la statique à l'étage supérieur. Le voisin n'a pas de sous-sol.

Comment arrives-tu aux coûts ou quelle est ta base de calcul ?

Bonjour,

Mais notre architecte en a discuté avec le bureau d’urbanisme. Et je suppose qu’ils font cela correctement. Ce ne sont pas des débutants dans le métier et ce sont des architectes bien installés.

Tu n’as écrit nulle part que ton architecte avait parlé avec le bureau d’urbanisme ou ai-je mal lu ? Je fais ce travail depuis très longtemps moi aussi ; pourtant je ne suis pas à l’abri d’un naufrage – c’est justement pour cette raison que j’ai rédigé mon commentaire.

Le prix est une estimation de l’architecte.

Une première estimation des coûts ?

... de même que la décision de changer le matériau à cause de la statique à l’étage supérieur (OG).

J’aimerais comprendre cela. Quelle justification ton architecte t’a-t-il donnée ? En règle générale, ce sont les architectes qui crient les premiers lorsqu’on parle de mélange de matériaux.

Comment arrives-tu aux coûts ou quelle est ta base de calcul ?

La base de calcul est ta surface au sol, ramenée à la surface habitable d’environ 134 m², le style architectural de la maison et l’hypothèse qu’une maison à efficacité Kfw 70 sera construite.

Dans la région de la Rhénanie, on peut estimer sommairement les coûts de construction à prévoir pour une maison individuelle conventionnelle à environ 1 500,00 € / m² de surface habitable ; ce chiffre représente une valeur issue de nos projets de construction livrés et est constamment actualisé. Dans le nord et l’est, c’est moins cher, dans le sud de la République fédérale, c’est plus cher. En lisant les discussions ici, je me situe généralement assez juste avec mes estimations, si une entreprise économiquement saine (sérieuse) avec un équipement et une qualité moyens a obtenu le contrat de construction.

Mais tu ne veux pas construire une maison individuelle conventionnelle, tu as choisi le style Bauhaus et en plus un étage en retrait (SG). Il est donc clair que le prix de base / m² de surface habitable doit être plus élevé, car ce style de construction nécessite beaucoup plus de travail artisanal. Par exemple, l’étanchéité du rez-de-chaussée vers le haut, dans la zone où une terrasse sur le toit doit être créée par le retrait de l’étage en retrait ; il en va de même pour la conception de l’étage en retrait dans un matériau différent ainsi que pour le toit plat lui-même. D’après toute expérience, on parle alors de coûts de réalisation d’environ 1 600,00 à 1 700,00 € / m² de surface habitable ; y compris enquête de sol, prestations d’architecte & statique ainsi que générateur de chaleur moderne (par ex. chaudière à condensation au gaz avec assistance chauffage et chauffage solaire de l’eau sanitaire ou pompe à chaleur air-eau).

Les coûts annexes typiques de construction se trouvent ici :

https://www.hausbau-forum.de/ratgeber/bauherrenhilfe.422/bauherrenhilfe-vor-vertragsabschluss.424/bausumme.662/#Baunebenkosten%20und%20Grunderwerbsteuer

Comme ton projet de construction doit être réalisé dans un terrain assez restreint, je t’ai recommandé de prévoir des réserves supplémentaires en cas de coûts supplémentaires de fondation éventuels. S’il n’y a pas de tels coûts, tu disposes de plus de moyens pour quelques extras ; s’ils surviennent, ils sont pris en compte dans ton budget. Tu ne serais pas le premier ni certainement pas le dernier maître d’ouvrage à qui – même avec un revenu assuré – un financement complémentaire est refusé.

Le reste comprend un forfait pour les travaux de peinture et les revêtements de sol ainsi que les aménagements extérieurs en EL à hauteur de 25 000 €, un garage double prêt à monter à hauteur de 11 000 € ainsi qu’une réserve de 10 000 € pour quelques extras.

Cordialement, Expert en construction

J'avais oublié de mentionner l'architecte. Mais qu'une discussion avec le service d'urbanisme ait eu lieu était indiqué quelque part plus haut. Ce n’est pas grave. Je pense qu'il peut toujours y avoir des complications, mais si l'on part toujours directement du pire, personne ne devrait plus oser se lancer dans la construction d'une maison.

Il s'agit en effet d'une première estimation des coûts, notre architecte a déjà réalisé plusieurs projets en construction à ossature bois et, du point de vue des propriétaires précédents, les calculs étaient toujours corrects. Bien sûr, il faut toujours prévoir des coûts supplémentaires, mais si chacun y ajoute une marge, on atteint rapidement la limite de l’estimation.

Comme le terrain nous appartient et que (si la pelleteuse ne retourne pas tout le jardin) celui-ci est déjà prêt, nous n'avons pas à dépenser un centime pour la piscine existante, pas même pour les arbustes fruitiers et la pelouse. Il reste évidemment un peu de travail, que nous avons pris en compte.

De plus, nous avons une entreprise de couvreurs dans la famille qui pourra éventuellement prendre en charge le corps de métier approprié. Bien sûr, les salaires doivent être payés là aussi, mais au moins le matériel est pris en compte comme capital propre.

Honnêtement, je ne me fais pas de soucis pour un (éventuel) financement complémentaire.

En ce qui concerne le mélange des matériaux, dois-je encore mentionner le mot « statique » ? La construction en ossature bois est plus légère que les pierres massives, non ? Les murs à l'étage ne reposent pas directement sur les murs porteurs extérieurs du rez-de-chaussée. Je n'ai pas trouvé l'idée très réjouissante au premier abord non plus, mais l'architecte en est venu à la proposer.

Notre architecte prévoit environ 240 euros par m³ hors taxes + prestations d'ingénierie, etc. Je trouve très difficile de comparer les différentes répartitions de coûts de manière directe.

Fondamentalement, je réfléchis aussi à ce dernier point, mais là aussi, on ne sait pas à qui on a affaire ni avec quelle qualité. Et là encore, il y a des différences de prix qui défient toute logique.

Si cela doit être convenablement fait, on y applique sans doute des critères équivalents à ceux d'honoraires d'architecte.

Alors, une nouvelle base de discussion est arrivée.

Bien sûr, c’est toujours essentiellement la même maison, notre architecte a définitivement (oralement) validé la forme (étage en retrait avec toit plat) avec l’administration de la construction. C’est une banlieue de taille moyenne avec une relation agréable entre maîtres d’ouvrage, architectes et administration. Bien sûr, quelqu’un peut toujours nous mettre des bâtons dans les roues, mais fondamentalement, la relation a été harmonieuse jusqu’à présent. Il n’est pas toujours nécessaire de foncer tête baissée. Je ne prévois pas de complications pour le moment.

1) L’idée de la reconversion en appartement annexe à l’étage supérieur nous a personnellement beaucoup plu. Soit pour l’enfant, soit pour quelqu’un d’autre, qui sait. Ce n’est bien sûr pas un appartement complet, mais comme T1 meublé pour étudiants, c’est tout à fait intéressant. L’idée était là, mais nous ne pouvions pas encore imaginer la réalisation. Le projet actuel nous plaît vraiment à l’étage supérieur, d’autant que l’on a de la place pour la machine à laver / le sèche-linge en haut comme en bas, et qu’une kitchenette peut être installée à l’étage supérieur avec peu d’efforts.

2) Les fenêtres donnant sur la rue (à droite) se trouvent uniquement dans la buanderie ou la salle de bain et doivent donc être réalisées avec un garde-corps assez haut, donc larges mais basses.

3) Dans la cuisine, la porte vers le couloir a été supprimée afin de pouvoir installer plus d’armoires hautes, en compensation de la perte du cellier/débarras de la cuisine.

4) La cheminée oubliée a été intégrée dans le séjour / salle à manger. À l’étage, la cheminée se poursuivra le long du mur extérieur. Le nettoyage est même possible de l’extérieur, dans le passage vers le bâtiment existant. Cela réjouit le ramoneur, et ma femme encore plus.

5) La télévision dans le salon n’est pas le centre de vie, donc elle sera mise “quelque part” sur un mur où elle ne dérange pas. S’il y a vraiment beaucoup de reflets, nous avons en dernier recours des volets roulants.

6) La chambre des parents a été déplacée au rez-de-chaussée, mais nous ne voulions pas élargir au détriment du salon, donc notre proposition était de placer les armoires dans la pièce, et notre architecte a fait de cette idée cette solution. Puisque notre chambre est principalement un lieu de sommeil et de rangement des vêtements, nous trouvons cette solution aussi bonne, voire meilleure que notre idée initiale.

7) Maintenant, un peu sur l’énergie / la réglementation sur l’économie d’énergie / KfW70... les critiques / préoccupations émises ici concernant la coque extérieure relativement grande par rapport à d’autres maisons sont partagées par lui en principe. Il s’attend aussi à une isolation un peu plus poussée que dans une maison standard 0815, mais comme ce n’est pas la première maison avec étage en retrait, il ne voit pas de problème insurmontable et coûteux. Le bureau d'études en structure, qui réalise aussi les calculs énergétiques appropriés, sera intégré rapidement au projet.

8) Différence de hauteur entre le sol de la pièce et la terrasse sur le toit, il m’a juste regardé comme pour me poser une question... Variante 1 : 10 cm de chape, ou bien il suggère que la terrasse sur le toit soit accessible par une marche. À cause de l’isolation, c’est aujourd’hui malheureusement difficilement faisable autrement. Mais il a promis que cela aurait une bonne apparence. Je ne vois pas non plus ce qui pourrait avoir une mauvaise allure. Nous pourrions construire sans terrasse sur le toit, mais ce serait un espace perdu. J’adhère à cette évaluation.

Amusez-vous bien pour les prochaines discussions animées. Qu’en pensez-vous ? Mieux ou moins bien qu’avant ?