Casa unifamiliar con piso escalonado - Comentarios/Discusión/Consejos/Ideas

Hola,

La construcción en esta forma fue más o menos aprobada por la oficina de planificación.

Lo siento, pero según mi experiencia, "más o menos aprobada" no significa mucho. Solo cuando los responsables también recuerden el "más o menos" en la solicitud de construcción, funcionará realmente.

Por ejemplo, hace 4 años hablé explícitamente con el responsable de la oficina de planificación de la ciudad de Rösrath sobre una planificación Bauhaus en una zona § 34, especialmente sobre la altura del edificio, antes de presentar la solicitud de construcción. Aun así, nos la rechazaron y tuvimos que bajar todo el edificio, con el resultado de que con lluvias intensas el garaje no siempre se libra sin daños. O la oficina de planificación de la ciudad de Neuss causó un caos parecido hace algunos años, que solo pude resolver con la ayuda de representantes electos. Podría darte innumerables ejemplos; por eso siempre recomiendo obtener las declaraciones de las oficinas de planificación por escrito.

Por motivos estructurales, la planta baja se construirá en construcción masiva con losa de hormigón, y la planta superior en estructura ligera de entramado de madera.

¿Por qué la mezcla de materiales respecto a la envolvente del edificio?

Sobre la inversión de capital: calculamos unos 180 TEUR de costos puros de construcción incluyendo servicios de ingeniería, pero sin incluir terreno, garajes, conexiones de la casa y extras como geotermia, chimenea, fotovoltaica. En total, estamos en unos 250 TEUR más el terreno.

¿Has hecho una estimación o ya tienes ofertas?

Yo más bien asumo que el precio final para la planificación estará en torno a TEUR 215/220; incluyendo arquitectura, cálculo estructural e informe geotécnico. Más costos adicionales de construcción TEUR 35-10, posibles costos extra para la cimentación por la ubicación del terreno y el caso de que el vecino tenga sótano, además de garajes, pintura y suelos, zonas exteriores y reserva para extras. Veo la inversión total más bien en el rango de TEUR 300-320.

Saludos, experto en construcción

Por suerte no es la oficina de construcción de Neuss. Pero nuestro arquitecto lo ha hablado con la oficina de planificación. Y supongo que lo harán bien. No están haciendo el trabajo desde ayer y son arquitectos con experiencia. El precio es un cálculo del arquitecto, al igual que la decisión de cambiar el material en la estructura del primer piso debido a la estática. El vecino no tiene sótano.

¿Cómo llegas a los costos o cuál es tu base de cálculo?

Hola,

Pero nuestro arquitecto habló de eso con la oficina de planificación. Y asumo que ellos lo hacen bien. No están haciendo este trabajo desde ayer y son arquitectos con mucha experiencia.

En ningún momento has escrito que tu arquitecto haya hablado con la oficina de planificación, ¿o me he perdido algo? Yo también hago este trabajo desde hace mucho tiempo; sin embargo, no estoy a salvo de un naufragio, por eso redacté mi comentario.

El precio es un cálculo del arquitecto

¿Una primera estimación de costos?

... así como la decisión por la estática en la planta superior de cambiar el material.

Me gustaría entender eso. ¿Qué justificación te dio tu arquitecto? Por regla general, los arquitectos son los primeros que se alarman cuando se habla de mezcla de materiales.

¿Cómo llegas a los costos o cuál es tu base de cálculo?

La base de cálculo son tus superficies básicas, desglosadas en la superficie habitable aproximada de unos 134 m², el estilo constructivo de la casa y la suposición de que se construirá una casa eficiente Kfw 70.

En Renania es posible hacer un cálculo aproximado de los costos de construcción esperados para una casa unifamiliar convencional con 1.500,00 €/m² de superficie habitable; esta cifra representa un valor que se basa en nuestros proyectos de construcción entregados y se actualiza constantemente. En el norte y este es más barato, en el sur de la república es más caro. Si leo los hilos aquí, generalmente estoy bastante bien con mis estimaciones cuando una empresa económicamente sólida (con seriedad) y con equipamiento y calidad media ha recibido el encargo de construcción.

Pero no quieres construir una casa unifamiliar convencional, sino que has optado por el estilo Bauhaus y además un piso escalonado (SG). Por eso está claro que el precio base por m² de superficie habitable debe ser más alto, ya que este estilo constructivo requiere mucho más trabajo artesanal. Por ejemplo, la impermeabilización de la planta baja hacia arriba en la zona donde se planea una terraza en la azotea por el retroceso del piso escalonado; lo mismo aplica para el diseño del piso escalonado en un material diferente y el techo plano mismo. Según toda la experiencia, entonces estamos hablando de costos de construcción de entre 1.600,00 y 1.700,00 €/m² de superficie habitable; incluyendo el estudio del suelo, servicios de arquitecto y estática, así como generadores de calor modernos (por ejemplo, caldera de condensación de gas con apoyo a la calefacción y calentamiento solar de agua sanitaria o también una bomba de calor aire-agua).

Los costos típicos adicionales de construcción los encuentras aquí:

https://www.hausbau-forum.de/ratgeber/bauherrenhilfe.422/bauherrenhilfe-vor-vertragsabschluss.424/bausumme.662/#Baunebenkosten%20und%20Grunderwerbsteuer

Como tu proyecto de construcción se va a realizar en un entorno urbano bastante estrecho, te he sugerido formar reservas adicionales para eventuales costos mayores de cimentación. Si no surgen esos costos, tendrás más medios para algún extra; si surgen, los habrás considerado en tu presupuesto. No serías el primero ni el último propietario que, incluso con ingresos seguros, se le niega una financiación adicional.

El resto lo constituye una suma fija para trabajos de pintura y revestimientos de suelo así como áreas exteriores en EL por un monto de 25.000 €, un garaje doble prefabricado por 11.000 € y una reserva de 10.000 € para algún extra.

Saludos, experto en construcción

Había olvidado mencionar al arquitecto. Pero que se haya tenido una conversación con la [Planungsamt] estaba indicado en algún lugar más arriba. Pero no es un problema. Creo que siempre pueden surgir complicaciones, pero si uno siempre parte de lo peor, en realidad nadie se atrevería a construir una casa.

De hecho, se trata de una primera estimación de costos, nuestro arquitecto ha construido en el pasado varios proyectos con el sistema SG y las estimaciones de los anteriores propietarios siempre fueron satisfactorias desde su punto de vista. Por supuesto, siempre hay que considerar costos adicionales, pero si cada uno añade un poco más, rápidamente se pierde el control de la estimación.

Como el terreno nos pertenece y (si la excavadora no desentierra todo el jardín) ya está listo, ni siquiera tenemos que gastar un euro por la piscina existente, ni siquiera por los arbustos frutales o el césped. Por supuesto, queda algo de trabajo, que hemos tenido en cuenta.

Además, tenemos una empresa de techado en la familia que posiblemente se encargue del oficio correspondiente. Claro que también hay que pagar salarios allí, pero al menos los materiales pasan directamente al capital propio.

Honestamente, no me preocupo por una posible financiación adicional.

En cuanto a la mezcla de materiales, ¿debo mencionar otra vez la palabra [Statik]? La construcción con estructura de madera es más ligera que con piedras macizas, ¿no? Las paredes en la planta superior no están justo sobre las paredes exteriores portantes de la planta baja. Al principio tampoco me pareció una buena idea, pero el arquitecto la propuso.

Nuestro arquitecto calcula unos 240 euros por m³ más impuestos + servicios de ingeniería, etc. Me parece muy difícil comparar las partidas de costos una a una.

Básicamente también pienso en lo último, pero ahí tampoco se sabe a quién se llega con qué calidad. Y aquí también hay diferencias de precios que van más allá de lo razonable.

Si se supone que debe ser decente, se establecen estándares que son equivalentes a los honorarios de un arquitecto.

Así que, ha llegado una nueva base para la discusión.

Por supuesto que sigue siendo básicamente la misma casa, nuestro arquitecto ha coordinado la forma (ático escalonado con techo plano) definitivamente con la oficina de construcción (verbalmente). Es un suburbio de tamaño mediano con una relación agradable entre promotores, arquitectos y oficina de construcción. Por supuesto, alguien aún podría ponernos una zancadilla, pero en principio la relación ha sido armoniosa hasta ahora. No siempre hay que intentar pasar de cabeza por la pared. Por ahora no espero complicaciones.

1) La idea de la reutilización como apartamento independiente en la planta superior nos atrajo personalmente mucho. Ya sea para nuestro propio hijo o quién sabe para quién. Por supuesto, no es un apartamento completo, pero como un apartamento de 1 habitación, cocina, baño para estudiantes es bastante interesante. La idea estaba allí, pero no podíamos imaginarnos la implementación. El diseño actual nos gusta realmente en la planta alta, además tanto arriba como abajo hay espacio para lavadora/secadora y se puede instalar una cocina pequeña en la planta superior con poco esfuerzo.

2) Las ventanas hacia la calle (a la derecha) están exclusivamente en el cuarto de servicio y en el baño y por eso deben tener una altura de antepecho bastante alta y ser anchas pero bajas.

3) En la cocina se ha prescindido de la puerta al pasillo para poder colocar más armarios altos, para compensar la pérdida del armario de almacenamiento / cuarto de despensa de la cocina.

4) La chimenea olvidada se ha insertado en la sala de estar/comedor. En la planta alta la chimenea continuará a lo largo de la pared exterior. La limpieza incluso es posible desde el exterior en el paso hacia la construcción existente. Esto alegra al limpiador de chimeneas y aún más a mi esposa.

5) El televisor en la sala de estar no es el centro de atención, por lo que se colocará “en algún lugar” en la pared donde no moleste. Si realmente produce demasiado reflejo, por si acaso aún tenemos persianas.

6) El dormitorio principal se ha trasladado a la planta baja, pero no queríamos ampliar a costa de la sala de estar, por eso nuestra propuesta fue colocar los armarios en la habitación, y nuestro arquitecto hizo esta solución a partir de ello. Como nuestro dormitorio es principalmente dormitorio y lugar para guardar ropa, esta solución nos gusta igual o incluso más que nuestra idea inicial.

7) Ahora algo sobre la energía / reglamento de ahorro energético / KFW70… en cuanto a las críticas / preocupaciones planteadas aquí sobre la envolvente exterior relativamente grande en comparación con otras casas, él está básicamente de acuerdo. También calcula con un aislamiento un poco más fuerte que en la construcción típica 0815, pero como no es la primera casa con ático escalonado, no ve un problema costoso o irresoluble. El estructuralista que también realizará los cálculos energéticos correspondientes será incorporado al equipo a corto plazo.

8) Sobre la diferencia de altura entre el suelo de la habitación y la terraza en la azotea solo me miró como preguntándome... Variante 1: 10 cm de solera, o bien propone que la terraza sea accesible con un escalón. Hoy en día eso casi no es posible de otra manera por el aislamiento. Pero prometió que se verá bien así. Tampoco sabría decir qué podría verse mal. También podríamos construir sin terraza, pero sería espacio desperdiciado. Comparto esta valoración.

Ahora, que disfruten de más conversaciones animadas. ¿Qué opinan? ¿Mejor o peor que antes?