带有阶梯楼层的独栋住宅 - 反馈/讨论/建议/想法

你好，

这种形式的建设计划基本上已经得到了规划局的认可。

抱歉，但根据我的经验，“基本上认可”并不意味着大多数事情都可以通过。只有当相关工作人员在建筑申请时也记得这个“基本上”的认可，事情才会真正成型。

比如，四年前我曾与罗斯拉特市建筑规划局的负责人专门讨论过一块第34条区域内的包豪斯建筑计划，特别是关于建筑高度的部分，然后我们才提交了建筑申请。然而，申请被拒绝了，我们不得不把整个建筑物降低高度，结果是在大雨时车库不是总能幸免无事。或者纽斯市的建筑规划局若干年前也制造过类似的混乱，最终只能通过当选的民意代表的帮助才能解决。我这里可以列举无数例子，因此我总是建议让规划局的声明书面确认。

由于结构安全原因，底层将采用带有混凝土楼板的实体建造方式，上层则采用轻质木框架结构。

为什么建筑外壳要采用这种材料混合？

关于资本投入：我们预计纯建筑成本约为18万欧元，包含工程师服务，但不包括土地、车库、房屋连接和地热、壁炉、光伏等额外设施。总计我们预计约为25万欧元，不含土地。

这是估算还是已有报价？

我更倾向于认为，含建筑设计、结构工程和地质勘察的造价会落在21.5万到22万欧元之间。加上35,000-10,000欧元的其他建筑附加成本，如果考虑地基额外费用（由于土地状况以及邻居是否有地下室），加上车库、油漆和地板材料、室外设施以及备用资金用于额外项目，我预估总投资将落在30万到32万欧元区间。

莱茵河地区的问候

幸运的是，这不是诺伊斯的建筑管理局。但我们的建筑师已经和规划局讨论过了。我认为他们会做得很妥当。他们不是昨天才开始做这项工作的，是资深的建筑师。价格是建筑师的预算计算，就像决定在上层结构中更换材料以满足结构要求一样。邻居没有地下室。

你是怎么得出费用的？你的计算依据是什么？

你好，

但我们的建筑师已经和规划局讨论过了。我认为他们会认真对待这件事。他们做这份工作不是一天两天了，是资深建筑师。

你没有在任何地方写过你的建筑师和规划局沟通过，还是我漏看了什么？我做这份工作也很久了；不过我也不是万无一失——正因为如此我才写了我的评论。

这个价格是建筑师的估算

是初步的费用估算吗？

……还有因为二楼结构决定更换材料。

我想了解这个。你的建筑师给你什么理由了？通常建筑师是最先反对材料混用的。

你是怎么得出这些费用的，或者你计算的依据是什么？

计算依据是你的建筑面积，折算成大约134平方米的居住面积，房屋的建筑风格，以及假设该建筑为KfW 70节能房。

在莱茵地区，传统单户住宅的预估建筑成本可以用每平方米居住面积1500欧元来计算；这个数字来源于我们完成的建筑项目，并不断更新。北部和东部地区价格较低，而德国南部则更贵。根据我的经验，如果一个经济健康（信誉良好）的中等设备和质量的公司获得了施工合同，我的估算一般都很准确。

但你不打算建传统单户住宅，而是选择了包豪斯风格和退台层（SG）。这意味着基本价格每平方米居住面积要高，因为这种风格的手工工作更多。例如，一楼向上部分需要防水处理，因为退台层要形成屋顶露台；退台层使用的材料不同，平屋顶本身也不同。根据经验，建造成本大约在每平方米居住面积1600至1700欧元之间；包括地质勘察、建筑师服务和结构设计费用，以及现代热源（例如燃气冷凝锅炉配合供暖辅助和太阳能生活热水，或者空气-水热泵）。

典型的附加建筑费用请见：

https://www.hausbau-forum.de/ratgeber/bauherrenhilfe.422/bauherrenhilfe-vor-vertragsabschluss.424/bausumme.662/#Baunebenkosten%20und%20Grunderwerbsteuer

因为你的建筑项目要在较紧凑的环境中实现，我建议你为可能增加的地基费用预留额外资金。如果没有这些费用，你就有更多资金用于额外配置；如果发生，你也已经在预算中考虑了。你不会是第一个，也肯定不会是最后一个即使有稳定收入但被拒绝追加贷款的业主。

其余部分是一笔用于油漆工程和地板以及外部设施的总额，约25000欧元，一栋成品双车库，11000欧元，以及一笔10000欧元的备用金，用于各种额外需求。

莱茵地区的问候

我忘了提建筑师。不过和规划局的对话在上面某处也提到过。不过这没关系。我认为总会有复杂情况出现，但如果总是直接假设最坏情况，谁还敢去建房子呢。

这确实是第一次成本估算，我们的建筑师过去建造过多栋SG结构的建筑，之前业主们对他的预算都觉得没问题。当然应该考虑额外费用，但如果每个人都加上一大笔，预算很快就没法用了。

因为土地是我们的（只要挖掘机不把整个花园挖翻），而且土地已经准备好了，我们甚至不需要为现有的游泳池花一分钱，也不需要为果树和草坪花钱。当然，还剩下一些工作，我们已经考虑到了。

另外，我们家里有一家屋顶承包商，可能会承担部分相关工程。当然那边也得付工资，但至少材料费用算作自有资本。

对于可能需要的追加资金，我说实话并不担心。

关于材料组合，我还得提一遍“结构力学”这个词吗？木框架结构比实心砖石轻，不是吗？二楼的墙并不直接立在一楼承重外墙上。我一开始也不看好这个想法，但建筑师提出了。

我们的建筑师估算每立方米大约240欧元，加税再加工程师费用等等……我觉得很难把各个费用细项直接一一对比。

基本上我也考虑后者，但同样不知道会遇到什么质量的人。而且这里的价格差异也是天壤之别。

如果要做得体面，估计会定下相当于建筑师报酬的标准。

好的，一份新的讨论基础已经到达。

当然，基本上还是同一栋房子，我们的建筑师已经与建管局最终（口头）确认了形状（设置退台层的平屋顶）。这是一个中等规模的郊区，建房者、建筑师和建管局之间的关系相当融洽。当然，仍有人可能会给我们制造麻烦，但总体来说迄今为止都是和谐的关系。没有必要总是硬碰硬。我暂时不预期会有复杂情况发生。

1) 关于将上层改作附属单元的想法，我们个人非常感兴趣。无论是给自己的孩子还是谁，将来谁知道呢。当然，这并不是一套完整的住宅，但作为学生的一居室加厨房浴室（1 ZiKDB）倒是很吸引人。这个想法一直存在，但我们还没办法想象具体实施。现在的设计在上层真的很让我们满意，尤其是上下层都有位置放洗衣机/烘干机，上层还能用很少的改动安装个小厨房。

2) 朝向街道（向右）的窗户只设在家务间和浴室里，因此窗台高度较高，要设计得宽但浅。

3) 厨房取消了通向走廊的门，以便放置更多高橱柜，以补偿取消的储藏室/厨房储藏空间。

4) 被忘记的壁炉已添加在客厅/餐厅。烟囱将在二楼沿外墙继续。清洁工作甚至可以从通向现有建筑的过道外部进行。这使烟囱清洁工感到高兴，我妻子更是如此。

5) 客厅的电视不是生活重心，所以会被放置在“某个”不碍事的墙面上。如若真的有强烈反光，我们还有卷帘可以用。

6) 主卧搬到了底层，但我们不想牺牲客厅空间变宽，因此我们提议把柜子摆在房间里，建筑师做出了这样的方案。既然我们的卧室主要用作睡眠和储藏衣物地点，我们觉得这种方案和我们的设想差不多，甚至更好。

7) 现在谈谈节能/节能条例/KFW70……他基本同意这里提出的关于相对其他房子较大的外壳面积的批评和顾虑。他预期隔热会比普通房屋建造风格更厚一些，但这不是带退台层的第一栋房子，因此他不认为这是个昂贵且无法解决的问题。结构工程师也会被很快邀请加入，他将完成相应的能源计算。

8) 关于房间地面高低差与屋顶露台，他只是看着我发问……方案一：10厘米的水泥砂浆层；或者他建议屋顶露台通过一个台阶来达到。如今由于隔热的原因，这几乎不可避免。但他承诺这样看起来不错。我也不知道这有什么不好看。我们当然也可以不建屋顶露台，但那样就是浪费空间。我同意他的看法。

祝大家在进一步的热烈讨论中玩得开心。你们觉得呢？比以前好还是更差？