Maison individuelle + terrain (achat ou emphytéose) avec des taux d'intérêt élevés

Bonjour,

nous (femme, 2 enfants et moi) sommes en train de planifier la construction de notre maison.

Données clés :
Maison individuelle coût environ 420000€, Kfw 40+
Terrain 110000€ + frais annexes sans agent immobilier
Capitaux propres 92000€

Revenu 3200€ net +438€ allocations familiales
Ma femme ne perçoit actuellement pas de salaire, donc non pris en compte
Mon contrat de service est encore limité jusqu’en 2022, car j’ai changé de service en 2019, je travaille dans la fonction publique, pas fonctionnaire.

Nous pourrions acheter le terrain ci-dessus ou avoir un terrain en bail emphytéotique de l’employeur.

J’ai reçu des offres de banques pour le cas du bail emphytéotique.

Pour le terrain en bail emphytéotique, je devrais encore payer la voirie + les frais de canalisation pour un total de 32000€.

Offre de la banque la moins chère
365000€ 30 ans fixation du taux, 1,8% taux nominal, 1,83% taux effectif, mensualité 1150€, pas de Kfw, 18 mois de disponibilité

Les taux sont-ils aussi élevés à cause de la limitation ?
Peut-on les réduire d’une manière ou d’une autre ?

Les taux d'intérêt sont-ils si élevés à cause de la limitation dans le temps ?
Peut-on les faire baisser d'une manière ou d'une autre ?

2x non. Dans le domaine très long terme, le prix est correct.

Est-ce que quelqu’un sait vraiment comment fonctionne la subvention de la Kfw à partir de juillet ? Il paraît qu’on peut demander la subvention sans prêt. Comment est-elle calculée ? Pour le prêt, c’est en pourcentage X de la somme empruntée Y.

Nous voulons construire une maison individuelle avec un appartement annexe aménagé. Alors, nous devrions recevoir 2x la subvention kfw 40+, mais à quel montant sans prêt ?

Pour le terrain en emphytéose, je devrais encore payer la taxe de la rue + canalisation pour un total de 32 000 €.

C’est-à-dire que le terrain à acheter vous revient effectivement à 80 000 € de plus car les raccordements sont déjà inclus ?
Dans ce cas, je pencherais plutôt pour l’achat, à condition que le loyer emphytéotique ne soit pas extrêmement bas (tu devrais encore nous le dire, sinon nous ne pouvons pas donner de conseil).

Nous voulons construire une maison individuelle avec un appartement annexe aménagé. Nous devrions donc obtenir 2x la subvention KfW 40+, mais à quel montant sans prêt ?

Il y a la subvention par unité d’habitation. Je pense qu’elle sera aussi élevée que la subvention de remboursement lors du crédit. Tout le reste n’a que peu de sens.
Important pour la variante avec subvention : ne signez aucun contrat de construction avant juillet, sinon seule "l’ancienne KfW" est valable.

Les taux d’intérêt sont-ils si élevés à cause de la durée limitée ?
Peut-on les faire baisser d’une manière ou d’une autre ?

Les leviers pour rendre le taux d’intérêt plus avantageux sont d’une part la durée du prêt et d’autre part le délai de mise à disposition. 20 ans sont aussi très longs et certainement moins chers. Et 18 mois de délai de mise à disposition dépassent la norme de 12 mois, cela coûte aussi.
Il est peut-être aussi judicieux d’opter pour la variante crédit de la KfW. La fixation du taux sur 10 ans risque cependant de poser problème à votre souhait de 30 ans de sécurité.

Le montant mensuel du loyer emphytéotique serait de 250€.

Le problème est que le Gu ne nous classe que pour 3.2022, si nous attendons jusqu'à juillet à cause de Kfw. Puis 6 mois de durée de construction font environ octobre 2022. Là, les 12 mois habituels de mise à disposition seraient trop courts.

Mais alors, vous n’auriez pas encore besoin d’un crédit maintenant, n’est-ce pas ?
Nous ne l’avons conclu que peu de temps avant le début des travaux, donc les 12 mois devraient, espérons-le, suffire.

Et 6 mois de durée de construction ? Maison préfabriquée ?
Les [GU] que nous avons consultés ont indiqué une durée de construction de 10 à 12 mois et les maisons préfabriquées n’étaient contractuellement garanties que pour 10 mois.

Comment vous pouvez arriver à 420k de coûts de construction avec un appartement annexe, cela reste un mystère pour moi.
Nous sommes également au-dessus de ce montant sans appartement annexe.