Fissures de retrait - largeur admissible

Bonjour à tous,

merci pour votre soutien et vos explications.


En ce qui concerne ma question sur les fissures de retrait, le chef de chantier m’a expliqué qu’ils utilisent précisément cette méthode des coupes à la truelle. Si cela est une méthode courante et éprouvée, je laisse cela comme tel.

On sent à ta question que tu parles trop avec la personne de la protection des maîtres d’ouvrage. En fin de compte, c’est exactement ce qui se passe, et c’est pourquoi je n’apprécie pas particulièrement leurs offres. Toi en tant que maître d’ouvrage es plus déstabilisé qu’éclairé, et pour cela tu paies en plus.

C’est effectivement mon cas. L’entreprise est aussi revenue sur certains points et a retravaillé sa description des prestations. De plus, les accords supplémentaires ont été revus de manière à fixer les points non clarifiés. Ainsi, le travail de la protection des maîtres d’ouvrage m’a été utile.
Cependant, il y a, surtout dans le contrat, trois points sur lesquels la protection des maîtres d’ouvrage insiste et où l’entreprise estime (probablement après consultation d’un avocat spécialisé en droit de la construction) que cela ne sera pas modifié.
Outre le point mentionné ci-dessus, il s’agit aussi du plan de paiement. Après la phase de gros œuvre (y compris la couverture et les travaux de plomberie partiels), l’entreprise facture environ 60 % des coûts. La description des prestations stipule que cela ne devrait pas dépasser 50 %. Cependant, l’entreprise m’a expliqué que ces 60 % couvrent également les travaux de terrassement (environ 24 000 euros). De mon point de vue, ces 60 % sont ainsi justifiés — donc acceptables pour moi. La protection des maîtres d’ouvrage aurait cependant préféré faire appliquer les 50 %.

Pour le troisième point, je vais toutefois ouvrir un sujet à part, car cela dépasserait le cadre ici.

Merci beaucoup pour les informations et le soutien,

Oui, c’est un sujet délicat. Le maître d’ouvrage souhaite faire travailler quelqu’un et ne payer qu’après coup (de préférence avec un délai de paiement de 30 jours). L’entreprise de construction aimerait bien voir un acompte avant de vraiment commencer.

Il existe effectivement des recommandations sérieuses selon lesquelles une structure brute représente environ 50 % des coûts de construction. La recommandation de ton conseiller en construction est bien sûr meilleure pour toi. Cependant, garde à l’esprit que ces exigences exposent l’entreprise de construction au risque de faire une vente à perte. Chacun essaie de se protéger autant que possible et dans la mesure du supportable.

Il faudrait d’abord définir comment ces 50 % sont calculés. On se réfère régulièrement ici aux coûts de construction hors planification. Si tu construis avec un GÜ, je suppose que les frais de planification et d’architecte ne sont pas facturés séparément ? Ceux-ci sont alors inclus dans le prix forfaitaire et représentent jusqu’à 15 % du prix de la maison. Ils interviennent bien sûr aussi au début. Si on considère cela du point de vue d’un GÜ, il faudrait donc encaisser jusqu’à 65 % lors de la structure brute.
Par ailleurs, il n’y a pas de définition claire de ce qu’est la structure brute dans l’histoire de la Bauherren-Schutzbund. Normalement, elle comprend l’enveloppe brute, y compris la maçonnerie et la charpente. La plupart des GÜ de notre région regroupent par exemple les corps de métier charpente et couverture ensemble. Ainsi, la tranche ne tombe pas à l’achèvement de la structure brute mais à la fin de la couverture, y compris la gouttière. Un autre point est la durée de construction toujours plus courte. Tout doit être commandé et payé d’avance dès le début, afin que le chantier avance rapidement. Le temps c’est de l’argent et les marges sont très serrées, car le client n’est pas prêt à payer plus.

Comme tu peux le deviner par mon nom d’utilisateur, je vends des maisons. Je ne peux conclure un contrat où, après le paiement de la couverture, il n’y a pas au moins 59 % dans la caisse. Moins que cela n’est pas possible, car je prendrais alors un très grand risque d’être abandonné par le maître d’ouvrage sans être payé. Ce serait une construction très bon marché pour le maître d’ouvrage. Les corps de métier d’aménagement se trouvent encore et le principal risque de la structure brute est passé. Note bien que toi, en tant que maître d’ouvrage, tu peux à tout moment annuler le contrat. Pas l’entreprise de construction.
Je compare cela toujours à la « couette trop courte …… » . Prix forfaitaire, garantie de délai de construction, garanties et plan de paiement sont étroitement liés et doivent être en équilibre. Si un détail est modifié, cela aura des conséquences. Par exemple, si des garanties de paiement adéquates sont présentes, le plan de paiement pourra aussi être ajusté.

Ton GÜ n’a-t-il pas un conseiller en construction avec qui tu pourrais discuter calmement de ces points simples ? Après tout, vous allez faire un bout de chemin ensemble. Il faut pouvoir s’entretenir en toute confiance. Le Bauherren-Schutzbund ne construira en tout cas pas ta maison.

Comme tu peux le déduire de mon nom d’utilisateur, je vends des maisons. Je ne peux pas faire un contrat où, après le paiement de la couverture du toit, il n’y aurait pas au moins 59 % dans la caisse. Moins, ce n’est pas possible, car je prendrais alors un très grand risque, celui d’être abandonné par le maître d’ouvrage et de ne pas être payé. Ce serait une construction très bon marché pour le maître d’ouvrage. Les corps d’état secondaires se trouvent déjà et le principal risque de la structure brute est passé. Note bien que toi, en tant que maître d’ouvrage, tu peux résilier le contrat à tout moment. L’entrepreneur de construction, non.

Je m’en doutais presque. C’est exactement cela qui rend ce forum si intéressant. Ici, lorsque quelqu’un comme toi est prêt à en parler, le point de vue et la perspective de l’entrepreneur sont aussi discutés – pas seulement celle de l’acheteur.

Est-ce qu’il n’y a pas un conseiller en construction chez ton entrepreneur général avec qui on pourrait discuter calmement de ces points simples ? Après tout, vous allez avancer ensemble sur un certain chemin. Il faudrait pouvoir discuter en toute confiance. Le Syndicat de Protection des Maîtres d’Ouvrage ne construira en tout cas pas ta maison.

Le patron est le conseiller en construction. Comme tu l’as déjà lu dans l’autre fil, l’entreprise de construction a déjà effectué plusieurs prestations à l’avance.
En fait, nous sommes en discussion et en planification avec eux depuis un an (y compris 3 nouveaux projets, car le premier serait devenu trop cher ou les suivants ne convenaient pas).
Lors des discussions, toutes sortes de choses ont été abordées – mais les déclarations n’ont été fixées par écrit que partiellement (des affirmations telles que « bien sûr, nous ferons comme cela » ou « c’est notre standard » n’ont pas été consignées).

L’avant-dernière discussion a eu lieu avec l’entrepreneur et le Syndicat de Protection des Maîtres d’Ouvrage. C’est ensuite que ce genre de choses a aussi été fixé.

Voici maintenant un extrait du plan de paiement (j’ai laissé de côté les étapes de paiement pour le sous-sol, car nous allons construire sans) :
1. après la signature du contrat 5 %
2. achèvement de la demande de permis de construire ou déclaration de travaux 5 %
4. achèvement de l’évacuation des eaux du bâtiment ; semelle/fondations 15 %
6. achèvement des murs du rez-de-chaussée (sans enduit extérieur) 17 %
7. après la mise en place de la charpente 13 %
8. achèvement des travaux de couverture et de zinguerie 5 %

De plus, les travaux de terrassement d’une valeur d’environ 24 000 euros sont déjà inclus ici.
Je pense également que les 60 % sont appropriés ici. C’est pourquoi je laisserais le plan tel quel.

Bonsoir,

Cependant, il y a, surtout dans le contrat, trois points sur lesquels l'association de protection des maîtres d'ouvrage insiste et pour lesquels l'entreprise estime (probablement après consultation d'un avocat spécialisé en droit de la construction) qu'aucune modification ne sera apportée.
Outre le point mentionné ci-dessus, il s'agit également du plan de paiement. Après la phase de gros œuvre (y compris la couverture de toiture et en partie les travaux de plomberie), l'entreprise facture environ 60 % des coûts. La description des prestations de construction indique que cela ne devrait pas dépasser 50 %. Cependant, l'entreprise m'a expliqué que ces 60 % couvrent aussi les coûts des travaux de terrassement (environ 24 000 euros). De mon point de vue, ces 60 % sont donc justifiés – donc acceptables pour moi. L'association de protection des maîtres d'ouvrage aurait toutefois préféré imposer les 50 %.

J'attends toujours qu'un premier maître d'ouvrage demande à l'association de protection des maîtres d'ouvrage un contrat d'entreprise

Je l'ai déjà écrit plusieurs fois, le sujet du plan de paiement doit être examiné très attentivement par chaque maître d'ouvrage potentiel et il ne faut en aucun cas payer plus de 60 % pour le gros œuvre valorisé. Le gros œuvre valorisé signifie : travaux de terrassement, maçonnerie, charpente + ossature de toiture, fenêtres y compris porte d'entrée ainsi que enduit/parement (un peu de plomberie y compris).

Mesdames et Messieurs de l'association de protection des maîtres d'ouvrage vont trop loin dans ce cas – et malheureusement dans d'autres détails contractuels non modifiables – et confondent souvent promoteur immobilier avec superviseur de construction. Si dans les 60 % mentionnés ci-dessus toutes les positions du gros œuvre valorisé sont comprises, rien ne s'oppose à la signature du contrat, car la somme versée correspond environ à l'état d'avancement des travaux incluant les coûts d'architecture et de statique.

Selon nos contrats, le maître d'ouvrage a payé 57 % jusqu'au gros œuvre valorisé ; je trouve donc que 3 % de plus sont dans une marge acceptable.

Cordialement, expert en construction

Au total, le plan de paiement est à mon avis parfaitement acceptable jusqu'à présent. Ce que je changerais à ta place, ce sont les 5 % après la signature du contrat. Cela va à l'encontre des bonnes mœurs et aurait en fait dû être fermement dénoncé par le Bauherren-Schutzbund. Un paiement ne devrait toujours avoir lieu qu'après l'exécution complète d'une prestation. Intègre donc les 5 % dans la dalle de sol (cela devrait être compris dans les fondations) et tu seras très bien protégé jusqu'à présent. Si les 5 % sont ajoutés à la planification, ce n'est pas non plus trop grave et cela correspond à ce qui est au minimum habituel dans notre région.
Tu devrais toutefois insister pour une garantie d'achèvement de 5 %, laquelle devrait être disponible sur la table au début des travaux, ou retenir 5 % comme sécurité sur la facture de la dalle de sol.
Je n'accepterais aucun paiement pour la conclusion du contrat et ne paierais pas la dalle de sol sans une retenue de sécurité de 5 % ou une garantie d'achèvement.
Quelle est en fait la dernière échéance ?

Dans l'ensemble, le plan de paiement jusqu'à présent me semble parfaitement acceptable. Ce que je changerais à ta place, ce sont les 5 % après la signature du contrat. Cela va à l'encontre des bonnes mœurs et aurait en fait dû être vigoureusement critiqué par l'association de protection des maîtres d'ouvrage. Un paiement ne devrait toujours être effectué qu'après une prestation achevée. Intègre donc les 5 % dans la dalle de béton (ce qui devrait être inclus dans les fondations) et tu seras très bien protégé jusqu'à ce moment-là. Si les 5 % sont ajoutés à la planification, ce n'est pas trop dramatique non plus et cela correspond à ce qui est au minimum habituel dans notre région.

Tous les plans sont déjà terminés, la planification d'exécution en est à ses derniers stades, le permis de construire a été accordé, l'autorisation pour la géothermie obtenue, le chantier a l'électricité et l'eau, etc. Ah oui – aussi l'expertise du sol est déjà faite (je crois aussi que la première visite du géomètre a eu lieu). L'entreprise de construction a réalisé toutes les prestations mentionnées ci-dessus avant la signature du contrat. Devise : si le client se désiste, tant pis pour lui. Pourtant, selon les dires, personne ne s'est désisté – je le crois aussi. C’est pourquoi, selon moi, les 5 % à la signature du contrat sont acceptables.

Cependant, tu devrais insister sur une garantie de finition de 5 %, qui devrait être sur la table dès le début des travaux, ou retenir 5 % de garantie sur la facture de la dalle de béton. Je n’accepterais aucun paiement à la signature du contrat et ne paierais pas la dalle de béton sans retenue de garantie de 5 % ou garantie de finition.

Quel est en fait le montant de la dernière échéance ?

Hmm – cela me cause aussi un peu d’inquiétude. C’est seulement 2 %. Toutefois, le plan de paiement entier comprend 16 étapes de paiement (ou 14 sans le sous-sol). Par exemple, la pose des carreaux (étape 15) est également fixée à 2 %. Cependant, les carreaux ne font pas partie du contrat, de sorte que le passage suivant du contrat s’applique : « En cas de suppression d’un corps de métier, cette échéance est ajoutée à l’échéance suivante. » Cela signifie que la dernière échéance passe à 4 %.