संकुचन दरारें - अनुमत चौड़ाई

नमस्ते सभी को,

आपके समर्थन और आपके स्पष्टीकरण के लिए बहुत धन्यवाद।


मेरे सवाल के बारे में जो मैंने श्वुंद्रिसे (Schwundrisse) के संबंध में पूछा था, निर्माण प्रबंधक ने मुझे बताया कि वे ठीक उसी विधि का उपयोग करते हैं जिसमें केलनसchnitt (Kellenschnitten) शामिल हैं। यदि यह सामान्य और प्रमाणित विधि है तो मैं इसे वहीं छोड़ देता हूँ।

आपके सवाल से पता चलता है कि आप बहुत ज्यादा Bauherren-Schutzbund के व्यक्ति से बात करते हैं। नतीजे में वही होता है, जिसके कारण मैं उनके प्रस्तावों को खास महत्व नहीं देता। आप एक निर्माणकर्ता के रूप में ज्यादा निश्चित नहीं होते, बल्कि उलझन में रहते हैं और इसके लिए आपको भुगतान भी करना पड़ता है।

मुझे वास्तव में ऐसा ही महसूस होता है। कंपनी ने कुछ विशेष बिंदुओं पर भी ध्यान दिया और अपने निर्माण सेवा विवरण को पुनः संशोधित किया। इसके अलावा अतिरिक्त समझौतों को भी संशोधित किया गया ताकि अनसुलझे मुद्दों को निपटाया जा सके। इस प्रकार Bauherren-Schutzbund की मदद मेरे लिए उपयोगी रही।
हालांकि, खासकर अनुबंध के तीन बिंदुओं पर Bauherren-Schutzbund जोर देता है और कंपनी का मानना है (शायद निर्माण कानून के एक वकील से सलाह के बाद), कि इसे बदला नहीं जाएगा।
ऊपर वर्णित बिंदु के अलावा भुगतान योजना भी एक मुद्दा है। कच्चे निर्माण चरण (छत कवरिंग और आंशिक सर्विसिंग सहित) के बाद, कंपनी करीब 60% लागत वसूलती है। निर्माण सेवा विवरण में कहा गया है कि अधिकतम 50% होना चाहिए। हालांकि, कंपनी ने मुझे बताया कि ये 60% लागत मिट्टी के काम (लगभग 24,000 यूरो) को भी कवर करती है। मेरी दृष्टि से, यह 60% उचित है – इसलिए मेरे लिए स्वीकार्य है। Bauherren-Schutzbund फिर भी 50% को लागू करवाना चाहता था।

तीसरे बिंदु के लिए मैं एक अलग विषय खोलूंगा क्योंकि इसे यहाँ विस्तार से बताना मुश्किल होगा।

जानकारी और सहायता के लिए बहुत धन्यवाद,

हाँ, यह एक परेशान करने वाला विषय है। मालिक चाहता है कि कोई काम करे और उसके बाद (संभवतः 30 दिनों के भुगतान लक्ष्य के साथ) भुगतान करे। निर्माण कंपनी निश्चित रूप से एक अग्रिम राशि देखना चाहेगी, इससे पहले कि वे वास्तव में काम शुरू करें।

वास्तव में कुछ विश्वसनीय सिफारिशें हैं, जिनके अनुसार एक अधूरा निर्माण लगभग 50% निर्माण लागत का होता है। आपके निर्माण सलाहकार की सिफारिश निश्चित रूप से आपके लिए बेहतर है। फिर भी इन मांगों के मामले में ध्यान दें कि निर्माण कंपनी को वित्तीय नुकसान का खतरा होगा। हर कोई यथासंभव और स्वीकार्य सीमा तक अपनी सुरक्षा करता है।

पहले यह परिभाषित करना चाहिए कि ये 50% कैसे बनते हैं। यहाँ अक्सर बिना योजना के निर्माण लागत को ध्यान में रखा जाता है। यदि आप एक सामान्य ठेकेदार (GÜ) के साथ काम कर रहे हैं, तो मेरा मानना है कि योजना और वास्तुकार शुल्क अलग से नहीं लगेंगे? ये तब निश्चित मूल्य में शामिल होते हैं और घर की कीमत का लगभग 15% तक हो सकते हैं। ये भी निश्चित रूप से शुरुआत में ही लगते हैं। यदि इसे एक GÜ के दृष्टिकोण से देखें, तो अधूरे निर्माण पर लगभग 65% तक एकत्र होना चाहिए।

वैसे भी, Bauherren-Schutzbund की कहानी में अधूरा निर्माण की कोई स्पष्ट परिभाषा नहीं है। सामान्यतः यह अधूरी निर्माण संरचना को शामिल करता है जिसमें दीवारें और छत की ढांचा शामिल होते हैं। हमारे क्षेत्र के अधिकांश GÜ, उदाहरण के लिए, छत के ढांचे और छत की पट्टी को एक साथ गिनते हैं। इसलिए किश्त अधूरे निर्माण के पूरा होने पर नहीं, बल्कि छत की पट्टी सहित छत के पूरा होने पर लगती है। एक और मुद्दा है लगातार घटती निर्माण अवधि। सब कुछ शुरुआत से ही निश्चित रूप से ऑर्डर दिया जाना चाहिए और अग्रिम भुगतान किया जाना चाहिए, ताकि साइट तेजी से चल सके। समय पैसा है और यह तंग बजट में किया जाता है क्योंकि ग्राहक अधिक भुगतान करने को तैयार नहीं है।

जैसा कि आप मेरे उपयोगकर्ता नाम से समझ सकते हैं, मैं घर बेचता हूँ। मैं ऐसा अनुबंध नहीं कर सकता जिसमें छत की पट्टी के भुगतान के बाद कम से कम 59% पैसे उपलब्ध न हों। इससे कम संभव नहीं है, क्योंकि मैं एक बड़ा जोखिम उठाऊंगा कि मुझे मालिक छोड़ सकता है और भुगतान नहीं करेगा। यह मालिक के लिए बहुत सस्ता निर्माण होगा। आंतरिक कार्य आसानी से मिल जाएंगे और अधूरे निर्माण का मुख्य जोखिम खत्म हो जाएगा। कृपया ध्यान दें कि आप एक मालिक के रूप में कभी भी अनुबंध रद्द कर सकते हैं। निर्माण कंपनी ऐसा नहीं कर सकती।

मैं इसे हमेशा "बहुत छोटी कम्बल..." से तुलना करता हूँ। निश्चित मूल्य, निर्माण समय गारंटी, सुरक्षा और भुगतान योजना आपस में सीधे जुड़े होते हैं और संतुलित अनुपात में होने चाहिए। यदि कोई विवरण बदला जाता है, तो इसका असर होगा। यदि उचित भुगतान सुरक्षा उपलब्ध है, तो भुगतान योजना को भी बदला जा सकता है।

क्या आपके GÜ के पास कोई निर्माण सलाहकार नहीं है जिससे आप ये सरल मुद्दे शांति से चर्चा कर सकें? आखिरकार आप दोनों साथ कुछ दूरी तक चलने वाले हैं। इसलिए आपसी भरोसे के साथ बात करनी चाहिए। Bauherren-Schutzbund निश्चित रूप से आपका घर नहीं बनाएगा।

जैसा कि आप मेरे यूज़रनेम से समझ सकते हैं, मैं मकान बेचता हूँ। मैं ऐसा कोई अनुबंध नहीं कर सकता जिसमें छत की ढकाई के भुगतान के बाद बैंक में कम से कम 59% पैसे न हों। इससे कम नहीं हो सकता, क्योंकि फिर मुझे बहुत बड़ा जोखिम उठाना पड़ेगा, निर्माणकर्ता द्वारा छोड़ दिए जाने और भुगतान न मिलने का खतरा रहेगा। यह निर्माणकर्ता के लिए बहुत सस्ता निर्माण होगा। विस्तार कार्य पहले ही मिल जाते हैं और कच्चे निर्माण का मुख्य जोखिम समाप्त हो जाता है। कृपया ध्यान दें कि आप निर्माणकर्ता के रूप में किसी भी समय आदेश रद्द कर सकते हैं। निर्माण कंपनी ऐसा नहीं कर सकती।

मैंने लगभग यही सोचा था। यही कारण है कि यह मंच इतना रोचक है। यहाँ, अगर कोई आपकी तरह कुछ कहने को तैयार होता है, तो निर्माणकर्ता का दृष्टिकोण और नजरिया भी चर्चा में आता है - केवल खरीदार के दृष्टिकोण को नहीं।

क्या आपके सामान्य ठेकेदार (GÜ) के पास कोई निर्माण सलाहकार नहीं है जिसके साथ इन सरल बिंदुओं पर आराम से चर्चा की जा सके? अंततः आप एक साथ कुछ रास्ता तय करने वाले हैं। ऐसी बातों पर भरोसेमंद बातचीत होनी चाहिए। बिलकुल स्पष्ट है कि निर्माणकर्ता-सहायता संगठन आपका मकान नहीं बनाएगा।

प्रमुख निर्माण सलाहकार हैं। जैसा कि आपने दूसरे थ्रेड में पढ़ा होगा, निर्माण कंपनी पहले ही विभिन्न सेवाएँ अग्रिम में प्रदान कर चुकी है। वास्तव में हम पिछले एक साल से उनके साथ बातचीत और योजना बना रहे हैं (जिस में 3 नए डिज़ाइन शामिल हैं, क्योंकि पहला महंगा हो गया था या अगला उपयुक्त नहीं था)। बातचीत में लगभग सभी बातें हो चुकी हैं - लेकिन लिखित रूप में केवल कुछ ही बयानों को निश्चित किया गया है (जैसे "बिल्कुल हम ऐसा करेंगे" या "यह हमारा मानक है" जैसे बयान लिखित नहीं हुए)।

दूसरी अंतिम बातचीत निर्माणकर्ता और निर्माणकर्ता-सहायता संगठन के साथ हुई थी। यहाँ इसके बाद ऐसी बातें भी निश्चित की गईं।

यहां भुगतान योजना से अंश है (तहखाने के लिए भुगतान चरण मैंने हटा दिए हैं क्योंकि हम उसे बिना बनाएंगे):
1. अनुबंध के बाद 5%
2. निर्माण आवेदन या निर्माण सूचना की पूर्ति पर 5%
4. भवन जल निकासी, नींव/सलाई की पूर्ति पर 15%
6. भूतल दीवार निर्माण की पूर्ति (बाहर की पुताई के बिना) 17%
7. छत की चौखट तैयार होने पर 13%
8. छत बनाने और जल निकासी कार्य की पूर्ति पर 5%

इसके अतिरिक्त, इसमें प्रायः 24,000 यूरो के बराबर की भूमिगत कार्य लागत भी शामिल है। मुझे भी लगता है कि 60% यहाँ उचित हैं। इसलिए मैं इस योजना को ऐसे ही स्वीकार करूंगा।

शुभ संध्या,

हालांकि, खासकर तीन बिंदुओं पर, जिनके लिए Bauherren-Schutzbund दबाव डाल रहा है और जिनके बारे में कंपनी का मानना है (शायद एक निर्माण कानून विशेषज्ञ से सलाह के बाद), कि इन्हें नहीं बदला जाएगा।
उपरोक्त बिंदु के अलावा, यह भुगतान योजना के बारे में भी है। कच्चे निर्माण चरण के बाद (छत की छत और आंशिक रूप से प्लंबरिंग कार्य सहित) कंपनी लगभग 60% लागत की गणना करती है। निर्माण सेवा विवरण में कहा गया है कि यह अधिकतम 50% होना चाहिए। हालांकि, कंपनी ने मुझे बताया कि ये 60% लागत में ज़मीनी कार्य (लगभग 24,000 यूरो) भी शामिल हैं। मेरी दृष्टि से, इससे 60% न्यायसंगत हैं - इसलिए मेरे लिए स्वीकार्य। Bauherren-Schutzbund फिर भी 50% को लागू कराना चाहता है।

मैं अभी भी इंतजार कर रहा हूँ कि पहिला निर्माणकर्ता Bauherren-Schutzbund से एक कार्य अनुबंध के लिए पूछे।

मैंने कई बार लिखा है कि भुगतान योजना के विषय को हर संभावित निर्माणकर्ता को बहुत ध्यान से जाँचना चाहिए और कच्चे सुधारित निर्माण के लिए 60% से अधिक भुगतान बिलकुल नहीं करना चाहिए। 'सुधारित कच्चा निर्माण' का मतलब है: ज़मीनी कार्य, इमारत की दीवारें, बढ़ई और छत की ढांचा, खिड़कियाँ सहित मुख्य द्वार और प्लास्टर/फेसिंग (थोड़ा बहुत प्लंबरिंग कार्य सहित)।

Bauherren-Schutzbund के सदस्य इस मामले में - और दुर्भाग्य से अन्य कई अनुबंधगत, न बदलने योग्य विवरणों में - अक्सर लक्ष्य से अधिक प्रतिक्रिया करते हैं और अक्सर डेवलपर को भवन देखभालकर्ता के साथ भ्रमित कर देते हैं। यदि उपर्युक्त 60% में सब कुछ शामिल है जो 'सुधारित कच्चे निर्माण' का हिस्सा है, तो अनुबंध पर हस्ताक्षर करने में कोई आपत्ति नहीं है, क्योंकि भुगतान की गई राशि लगभग निर्माण की स्थिति के अनुरूप है जिसमें वास्तुकला और संरचनात्मक लागत भी शामिल है।

हमारे अनुबंधों के अनुसार, निर्माणकर्ता ने सुधारित कच्चे निर्माण तक 57% भुगतान किया है; इसलिए मैं मानता हूँ कि 3% अधिक भुगतान स्वीकार्य सीमा में है।

शुभकामनाएँ, निर्माण विशेषज्ञ

कुल मिलाकर मेरी नजर में तब तक का भुगतान योजना पूरी तरह से उचित है। आपकी जगह मैं जो कुछ और बदलता, वह है अनुबंध संपन्न होने के बाद के 5%। यह फिर से सद्भावना के खिलाफ है और वास्तव में यह निर्माणकर्ता सुरक्षा संघ द्वारा कड़ी निंदा की जानी चाहिए थी।
भुगतान हमेशा पूरी की गई सेवा के बाद ही होना चाहिए। इसलिए 5% को फाउंडेशन की स्लैब में शामिल करें (जो कि नींव में शामिल होना चाहिए) और तब तक आप अच्छी तरह से सुरक्षित रहेंगे। यदि योजना के साथ 5% भी जोड़ दिए जाते हैं तो यह भी अधिक गंभीर नहीं है और हमारी क्षेत्र में कम से कम सामान्य प्रथा के अनुरूप है।

हालांकि आपको 5% पूर्णता गारंटी पर जोर देना चाहिए, जो निर्माण शुरू होने पर मेज पर होना चाहिए, या फाउंडेशन स्लैब के बिल से 5% सुरक्षा के रूप में रोकना चाहिए।
मैं अनुबंध समाप्ति पर कोई भुगतान स्वीकार नहीं करूंगा और बिना 5% सुरक्षा रोक या पूर्णता गारंटी के फाउंडेशन स्लैब का भुगतान नहीं करूंगा।

अंतिम किश्त वास्तव में कितनी है?

कुल मिलाकर, मेरी दृष्टि से तब तक की भुगतान योजना पूरी तरह से स्वीकार्य है। मैं तुम्हारी जगह जो बदलता, वह है अनुबंध सम्पन्नि के बाद के 5%। यह फिर से अच्छे रीति-रिवाजों के खिलाफ है और वास्तव में इसे Bauherren-Schutzbund द्वारा कड़ाई से माँगना चाहिए था।
भुगतान हमेशा किसी पूरी की गई सेवा के बाद ही होना चाहिए। इसलिए उन 5% को फाउंडेशन की स्लैब में शामिल करो (जो नींव में शामिल होना चाहिए) और तब तक तुम पूरी तरह सुरक्षित हो। यदि योजना में उन 5% को भी जोड़ा जाता है तो भी यह ज्यादा गंभीर मामला नहीं है और हमारे क्षेत्र में कम-से-कम इतना आम है।

सभी योजनाएँ पहले ही समाप्त हो चुकी हैं, क्रियान्वयन योजना अपने अंतिम चरण में है, निर्माण अनुमति दी जा चुकी है, भू-तापीय ऊर्जा के लिए अनुमति ली गई है, निर्माण विद्युत एवं निर्माण जल शुरू कर दिया गया है, आदि। ओह - निर्माण स्थल की मिट्टी की जांच भी पूरी हो चुकी है (माना जाता है कि सर्वेक्षक का पहला दौर भी पूरा हो चुका है)।
निर्माण कंपनी ने अनुबंध पर हस्ताक्षर होने से पहले ही ऊपर दिए गए सभी कार्य किए हैं। मूल मंत्र: यदि ग्राहक बाद में भी रद्द कर दे - तो उसका नुकसान। कथन के अनुसार कोई भी ग्राहक अभी तक रद्द नहीं हुआ है - मुझे भी ऐसा ही लगता है।
इसलिए मेरी राय में, अनुबंध सम्पन्नि पर 5% भुगतान ठीक है।

हालांकि तुम्हें 5% पूर्णता गारंटी पर जोर देना चाहिए, जो निर्माण शुरू होने पर उपलब्ध होनी चाहिए, या नींव की स्लैब की बिल से 5% सुरक्षा के रूप में रोका जाना चाहिए।
मैं अनुबंध सम्पन्नि के लिए कोई भुगतान स्वीकार नहीं करूंगा और बिना 5% सुरक्षा रोक के या पूर्णता गारंटी के, नींव की स्लैब का भुगतान नहीं करूंगा।

अंतिम किस्त कितनी है?

हम्म - यह भी मुझे थोड़ी चिन्ता देता है। केवल 2% है।
हालांकि पूरे भुगतान योजना में 16 भुगतान चरण हैं (या बेसमेंट के बिना 14)। उदाहरण के लिए, टाइल लगाना (चरण 15) भी 2% निर्धारित है। टाइल का काम अनुबंध के बाहर है, इसलिए अनुबंध की निम्नलिखित धारा लागू होती है: "यदि कोई काम छूट जाता है तो उस किस्त को अगली किस्त में जोड़ दिया जाएगा।"
इसका मतलब है कि अंतिम किस्त 4% हो जाती है।