Grietas por contracción - ancho permitido

Hola a todos,

muchas gracias por vuestro apoyo y vuestras explicaciones.


En respuesta a mi pregunta sobre las grietas de contracción, el encargado de obra me explicó que aplican precisamente este método con los cortes de cuchilla. Si esta es una práctica común y probada, lo dejo así.

Se nota en tu pregunta que hablas demasiado con la persona del Bauherren-Schutzbund. Al final sucede justamente eso por lo que no valoro mucho sus ofertas. Tú como promotor estás más inseguro que informado y además pagas por ello.

Así es como me siento realmente. La empresa también abordó ciertos puntos y revisó su descripción del alcance de obra. Además, se revisaron los acuerdos adicionales, de modo que se aclararon los puntos pendientes. Por tanto, el trabajo del Bauherren-Schutzbund me ha sido útil.
Sin embargo, especialmente en el contrato hay tres puntos que el Bauherren-Schutzbund insiste y donde la empresa opina (probablemente tras consultar a un abogado especializado en derecho de la construcción) que no se modificarán.
Además del punto mencionado, está el plan de pagos. Tras la fase de la obra bruta (incluyendo la cobertura del techo y parcialmente los trabajos de fontanería), la empresa cobra aproximadamente un 60% de los costes. La descripción del alcance de obra considera que deberían ser como máximo un 50%. Sin embargo, la empresa me explicó que ese 60% también cubre los costes de las excavaciones (unos 24.000 euros). Desde mi punto de vista, esos 60% están justificados, por lo tanto los acepto. El Bauherren-Schutzbund hubiera querido hacer valer igualmente el 50%.

Para el tercer punto abriré un tema aparte, ya que excedería el marco aquí.

Muchas gracias por la información y el apoyo,

Sí, ese es un tema tedioso. El propietario quiere dejar que alguien trabaje y pagar después (preferiblemente con un plazo de pago de 30 días). La empresa constructora preferiría ver un adelanto antes de comenzar realmente.

De hecho, existen recomendaciones serias que indican que una construcción en bruto representa aproximadamente el 50% del costo de la obra. La recomendación de tu asesor de construcción es, por supuesto, mejor para ti. Sin embargo, ten en cuenta que con estas demandas, la empresa constructora corre el riesgo de incurrir en pérdidas. Cada uno intenta protegerse en la medida de lo posible y de manera aceptable.

Primero habría que definir cómo se alcanza ese 50%. Aquí regularmente se hace referencia a los costos de construcción sin planificación. Si construyes con un [GÜ], supongo que los honorarios de planificación y de arquitecto no se cobran aparte. Estos están incluidos en el precio fijo y pueden llegar hasta el 15% del precio de la casa. Por supuesto, estos costos también se producen al inicio. Desde el punto de vista de un [GÜ], por lo tanto, debería haberse cobrado hasta un 65% al finalizar la estructura en bruto.

Por cierto, no existe una definición clara de lo que el [Bauherren-Schutzbund] entiende por estructura en bruto. Normalmente incluye la envolvente de la construcción en bruto, incluyendo muros y estructura del techo. La mayoría de los [GÜ] en nuestra región agrupan los oficios de estructura del techo y cubiertas, por ejemplo. Por eso, el pago no se exige al terminar la estructura, sino al terminar la cubierta, incluyendo las canaletas. Otro punto es el acortamiento constante del tiempo de construcción. Todo debe pedirse y pagarse de antemano para que la obra avance rápidamente. El tiempo es dinero y se calcula ajustadamente porque el cliente no está dispuesto a pagar más.

Como puedes deducir de mi nombre de usuario, vendo casas. No puedo hacer un contrato en el que después del pago de la cubierta no haya al menos un 59% en caja. Menos no es posible, ya que asumiría un riesgo muy grande de que el propietario me deje plantado y no me pague. Eso sería para el propietario una construcción muy económica. Ya se encuentran los oficios para el acabado y el principal riesgo de la estructura en bruto ha pasado. Ten en cuenta que tú, como propietario, puedes cancelar el contrato en cualquier momento. El constructor no.

Siempre comparo esto con la "manta demasiado corta...". Precio fijo, garantía de plazo, garantías y plan de pagos están interrelacionados y deben estar en equilibrio razonable. Si se cambia un detalle, habrá consecuencias. Por ejemplo, si existen garantías adecuadas de pago, también se podrá modificar el plan de pagos.

¿No hay en tu [GÜ] algún asesor de construcción con quien puedas discutir estos puntos simples tranquilamente? Al fin y al cabo, recorrerán un tramo del camino juntos. Debería poder haber una conversación confidencial. En cualquier caso, el [Bauherren-Schutzbund] no construirá tu casa.

Como puedes deducir de mi nombre de usuario, vendo casas. No puedo hacer un contrato donde después del pago de la cubierta de techo haya menos del 59% en caja. Menos no es posible, ya que entonces asumiría un riesgo muy grande, quedando abandonado por el promotor y sin ser pagado. Para el promotor eso sería una construcción muy barata. Ya se encuentran oficios para la ampliación y el riesgo principal de la estructura está superado. Por favor, ten en cuenta que tú como promotor puedes cancelar el contrato en cualquier momento. El constructor no puede.

Casi lo sospechaba. Eso es precisamente lo que hace este foro tan interesante. Aquí, cuando alguien como tú está dispuesto a decir algo, también se discute el punto de vista y la perspectiva del constructor - no solo la del comprador.

¿No hay en tu empresa constructora un asesor de construcción con quien se puedan discutir tranquilamente estos puntos simples? Al fin y al cabo, vais a recorrer parte del camino juntos. Ya debería poderse hablar con confianza. El Sindicato de Protección del Promotor de Viviendas en cualquier caso no va a construir tu casa.

El jefe es el asesor de construcción. Como ya has leído en el otro hilo, la empresa constructora ya ha realizado varios servicios por adelantado.
Exactamente, llevamos un año ya en conversaciones y planificación con ellos (incluyendo 3 nuevos diseños, porque el primero habría salido demasiado caro o los siguientes no encajaban).
En las conversaciones ya se ha hablado de muchas cosas, pero las declaraciones solo han sido fijadas por escrito en parte (declaraciones como, por ejemplo, "por supuesto haremos esto así" o "este es nuestro estándar" no fueron fijadas).

La penúltima conversación fue con el constructor y el Sindicato de Protección del Promotor de Viviendas. Aquí, posteriormente, se fijaron también esos detalles.

Aquí está el extracto del plan de pagos (he omitido los pasos de pago para el sótano, ya que construiremos sin él):
1. tras la firma del contrato 5%
2. finalización de la solicitud de obra o notificación de obra 5%
4. finalización del sistema de drenaje del edificio; base/fundamentos 15%
6. finalización de la albañilería de la planta baja (sin revoco exterior) 17%
7. tras la erección de la estructura del techo 13%
8. finalización de trabajos del techador y del instalador de chapa 5%

Además, aquí ya están incluidos los trabajos de tierra por un valor aproximado de 24.000 euros.
También creo que el 60 % es razonable aquí. Por ello dejaría el plan tal cual.

Buenas tardes,

Sin embargo, hay tres puntos en el contrato sobre los que el Bauherren-Schutzbund insiste especialmente y sobre los cuales la empresa opina (probablemente tras consultar con un abogado especializado en derecho de la construcción) que no deben modificarse.
Además del punto mencionado, se trata del plan de pagos. Después de la fase de estructura en bruto (incluida la cubierta y parcialmente trabajos de fontanería), la empresa calcula aproximadamente un 60 % de los costos. La descripción del trabajo de construcción indica que deberían ser como máximo un 50 %. No obstante, la empresa me explicó que ese 60 % también cubre los costes de las excavaciones (aproximadamente 24.000 euros). Desde mi punto de vista, esto justifica el 60 %, por lo que para mí es aceptable. El Bauherren-Schutzbund hubiera preferido imponer igualmente el 50 %.

Sigo esperando a que el primer constructor pregunte al Bauherren-Schutzbund por un contrato de obra.

Ya lo he escrito muchas veces: el tema del plan de pagos debe ser examinado con mucho cuidado por cualquier potencial constructor y bajo ninguna circunstancia se deben pagar más del 60 % por la estructura en bruto refinada. Estructura en bruto refinada significa: excavaciones, mampostería, carpintería y estructura del techo, ventanas incluida la puerta de entrada, así como enlucido/revestimientos (un poco de fontanería incluida).

Los señores y señoras del Bauherren-Schutzbund suelen pasarse con este -y lamentablemente otros detalles contractuales que no se pueden cambiar- y a menudo confunden al promotor con el supervisor de obra. Si en los mencionados 60 % están incluidas todas las partidas de la estructura en bruto refinada, no hay nada en contra de firmar el contrato, ya que la suma pagada corresponde aproximadamente al estado de construcción incluyendo costes de arquitectura y estática.

Según nuestros contratos, el constructor ha pagado hasta la estructura en bruto refinada un 57 %; por lo tanto, considero que un 3 % más está dentro de un margen aceptable.

Saludos, experto en construcción

En conjunto, el plan de pagos hasta ese momento me parece completamente aceptable. Lo que yo cambiaría en tu lugar son el 5% tras la firma del contrato. Eso va en contra de las buenas costumbres y realmente debería haber sido enfáticamente reclamado por la Asociación de Protección al Constructor.
Un pago siempre debe hacerse después de que se haya completado un servicio. Así que incluye ese 5% en la losa de cimentación (debería estar incluido con los cimientos) y estarás muy bien protegido hasta ese momento. Si los 5% se añaden a la planificación, tampoco es demasiado grave y corresponde a lo que al menos es habitual en nuestra región.

Sin embargo, deberías insistir en una fianza de finalización del 5%, que debería estar sobre la mesa al inicio de la obra, o retener el 5% como garantía de la factura de la losa de cimentación.
No aceptaría ningún pago por la firma del contrato y no pagaría la losa de cimentación sin la retención del 5% como garantía o la fianza de finalización.

¿Cuánto es en realidad el pago final?

En total, el plan de pagos hasta ese momento me parece completamente razonable. Lo que yo cambiaría en tu lugar son el 5% después de la firma del contrato. Eso va en contra de las buenas prácticas y en realidad debería haber sido enérgicamente cuestionado por la Asociación de Protección del Constructor.
Un pago siempre debería hacerse solo después de que el trabajo esté terminado. Así que incluye ese 5% en la losa de cimentación (debería estar incluido en los cimientos) y hasta ese momento estarás muy bien protegido. Si los 5% se incorporan en la planificación, tampoco es tan problemático y corresponde a lo que es al menos habitual en nuestra región.

Todos los planes ya están terminados, la planificación de ejecución está en sus últimos pasos, se ha otorgado el permiso de construcción, se ha obtenido la autorización para la geotermia, se ha iniciado el suministro eléctrico y de agua para la obra, etc. Ah, y el informe del suelo para la construcción ya también está listo (creo que la primera visita del topógrafo también).
La empresa constructora ha realizado todos los servicios mencionados antes de que se firmara el contrato. El lema: si el cliente finalmente no sigue adelante, mala suerte para él. Según declaraciones, nadie ha cancelado aún, y yo tampoco lo creo.
Por lo tanto, en mi opinión, el 5% a la firma del contrato está bien.

Sin embargo, deberías exigir una garantía de finalización del 5%, que debería estar disponible al inicio de la construcción, o retener el 5% como garantía de la factura de la losa de cimentación.
Yo no aceptaría ningún pago en la firma del contrato ni pagaría la losa de cimentación sin una retención de garantía del 5% o una garantía de finalización.

¿Cuánto es en realidad la última cuota?

Hm, eso también me preocupa un poco. Es solo un 2%.
Sin embargo, todo el plan de pagos incluye 16 etapas (o 14 sin sótano). Por ejemplo, la colocación de azulejos (paso 15) también está previsto con un 2%. Sin embargo, los azulejos no están incluidos en el contrato, con lo que se aplica la siguiente cláusula del contrato: "Si se elimina una partida, esta cuota se añade a la siguiente."
Esto significa que la cuota final aumenta al 4%.