LinaLustig
06.01.2017 16:15:35
- #1
Bonjour cher forum, chers forumeurs,
je me suis inscrit ici aujourd’hui dans l’espoir d’obtenir quelques conseils concernant mon prochain financement immobilier.
La situation de départ est un peu particulière :
Je suis célibataire, sans enfants, la trentaine bien entamée. J’ai fait des études, je travaille depuis plusieurs années déjà sur ma thèse de doctorat et je travaille « à côté », une fois à environ 40 % en tant que salarié avec 1600 euros brut, puis en tant que freelance.
Depuis quelques années, on m’a diagnostiqué une maladie qui pourrait potentiellement limiter ma capacité de travail ou peut-être même l’annuler complètement à long terme (cela peut arriver, mais pas obligatoirement). J’ai une assurance invalidité professionnelle correspondant à mon niveau actuel de revenus, ainsi qu’une assurance protection juridique.
Étant donné que ma situation me préoccupe beaucoup depuis un certain temps, j’aimerais m’acheter un bien immobilier. Mes parents me soutiennent financièrement jusqu’à présent, en fonction de l’évolution de ma santé, je devrai probablement abandonner ma thèse ou bien la terminer. Dans tous les cas, je travaillerai davantage ensuite - soit en tant que salarié, soit en développant mon activité indépendante.
Pour moi, compte tenu de ma situation, tout loyer (qui de toute façon n’est pas bon marché ici) est de l’argent jeté par les fenêtres, car je veux me sécuriser. Je ne dispose malheureusement d’aucun capital personnel - je vais le dire ainsi : tout a été prévu différemment…
Mes parents, tous deux retraités (pension totale d’environ 4200 euros nets), sont prêts à m’aider pour l’achat de la maison, y compris financièrement. Dans la famille, il y a deux biens immobiliers entièrement payés, d’une part la maison familiale, qui ne doit pas être touchée par aucun financement, et d’autre part un appartement en copropriété (construit au début des années 90, en parfait état permanent et avec un bail solide à long terme), valeur estimée minimum 200 000 euros (situé dans la zone de Stuttgart, qui a connu ces dernières années une forte augmentation des prix – tendance donc plutôt à la hausse). La vente de l’appartement serait possible, mais je souhaite l’éviter car il offre bien sûr une certaine sécurité pour mes parents et en cas de problèmes de santé éventuels.
Je n’y connais absolument rien en financement immobilier, chez mes parents cela fait trop longtemps, autrement dit : nos connaissances sont limitées voire inexistantes.
J’ai déjà contacté plusieurs courtiers hypothécaires, par téléphone, par mail, et j’ai aussi eu deux rendez-vous en personne.
Pour le moment, il s’agit d’un bien concret que je vais revoir de plus près ces jours-ci, et que je souhaite acheter si tout convient.
La maison date du XVIIIe siècle, elle n’est pas classée monument historique, la structure est très bonne. Le toit est en bon état mais a déjà plusieurs années. Les fenêtres ont moins de 10 ans. Elle a été complètement déshabillée, toutes les conduites et raccordements ont été refaits, c’est-à-dire que les travaux suivants restent à faire :
- Pose de sols au rez-de-chaussée (préféré : béton ciré apparent)
- Électricité complète (= prises, lumière - les câblages sont déjà faits)
- Nouveau plâtre (plafond)
- Éventuellement imprégnation des poutres apparentes à l’intérieur (je ne sais pas si cela a déjà été fait)
- Ponçage et traitement des planchers à l’étage
- Aménagement des combles (isolation et mise en état d’habitation) y compris traitement des planchers à l’identique de l’étage
- Installation du chauffage (lequel ? pas encore décidé)
- Installation de la salle de bain et des WC, y compris le sol (préféré : béton ciré apparent)
- Installation de la cuisine, y compris le sol (préféré : béton ciré apparent)
L’architecte, le conseiller énergie et les artisans seront encore consultés avant la signature définitive du contrat d’achat, bien sûr.
Prix d’achat incluant courtier, notaire, taxe foncière – environ 75 000 euros
Coûts de rénovation estimés à environ 65 000 euros
J’ai maintenant plusieurs offres devant moi et je n’y comprends vraiment rien, d’autant plus que les avis des conseillers se contredisent parfois nettement.
Par exemple, il a été indiqué que les produits KfW ne sont pas envisageables car je ne pourrai certainement pas améliorer l’efficacité énergétique de la maison (actuellement 300 donc presque « tirez-moi dessus ») jusqu’au niveau d’un bâtiment neuf moderne avec mes moyens financiers. Un autre conseiller a souligné que certains produits KfW pourraient quand même être pertinents (certains travaux énergétiques sans obligation d’atteindre la performance globale d’un neuf, financement de la maison individuelle).
Offre en cours :
1.) Offre 1 d’une Volksbank via le courtier de Dr. Klein (entretien en personne) :
141 000 euros – taux fixe 1,42 % sur 10 ans, amortissement 1,5 avec option d’augmentation (c’est indispensable, bien sûr, c’est beaucoup trop faible, mais cela me donnerait un peu de marge au début compte tenu de ma situation, en plus des remboursements anticipés possibles à hauteur de 5 %)
Le courtier recommande un contrat d’épargne logement pour la sécurité après expiration
Emprunteur : moi seul, garantie hypothécaire (appartement de la famille)
2.) Offres 2 et 3 via le courtier Interhyp (entretien en personne) :
DSL Bank et Commerzbank avec des conditions légèrement différentes – la recommandation va à Commerzbank (à cause des agences locales et de la spécificité du bien que je souhaite acquérir)
Répartition : prêt (90 000 euros) plus produit KfW (financement maison individuelle – 50 000 euros) ; le produit KfW est dans tous les cas sur 10 ans dans chaque modèle.
Modèle 1 - taux fixe sur 15 ans --> DSL Bank 1,99 %, Commerzbank 2,12 %
Modèle 2 - taux fixe sur 20 ans --> DSL Bank 2,2 %, Commerzbank 2,52 %
Emprunteur : famille (tous les trois), garantie hypothécaire.
3.) Offre 4 via Enderlein (téléphone et mail, pas encore complètement définie) : 72 000 via DSL Bank avec taux fixe sur 20 ans à 2,04 %, environ 50 000 via KfW répartis sur deux produits que je ne connais pas plus en détail avec des taux fixes à 0,78 % et 0,93 %. Le montant est encore trop bas, c’était le premier courtier que j’avais choisi – avant d’avoir fait un calcul approximatif des coûts de rénovation avec une connaissance « informée ».
En outre, il a été proposé un simple recours à un capital sans dossier complexe (en raison de la difficulté d’estimer la valeur du bien dans son état actuel, la liste certifiée des coûts de rénovation par un professionnel, etc.).
Quelqu’un pourrait-il me donner son avis à partir de ces informations ? Je vous en serais très reconnaissant :)
Bien cordialement !
je me suis inscrit ici aujourd’hui dans l’espoir d’obtenir quelques conseils concernant mon prochain financement immobilier.
La situation de départ est un peu particulière :
Je suis célibataire, sans enfants, la trentaine bien entamée. J’ai fait des études, je travaille depuis plusieurs années déjà sur ma thèse de doctorat et je travaille « à côté », une fois à environ 40 % en tant que salarié avec 1600 euros brut, puis en tant que freelance.
Depuis quelques années, on m’a diagnostiqué une maladie qui pourrait potentiellement limiter ma capacité de travail ou peut-être même l’annuler complètement à long terme (cela peut arriver, mais pas obligatoirement). J’ai une assurance invalidité professionnelle correspondant à mon niveau actuel de revenus, ainsi qu’une assurance protection juridique.
Étant donné que ma situation me préoccupe beaucoup depuis un certain temps, j’aimerais m’acheter un bien immobilier. Mes parents me soutiennent financièrement jusqu’à présent, en fonction de l’évolution de ma santé, je devrai probablement abandonner ma thèse ou bien la terminer. Dans tous les cas, je travaillerai davantage ensuite - soit en tant que salarié, soit en développant mon activité indépendante.
Pour moi, compte tenu de ma situation, tout loyer (qui de toute façon n’est pas bon marché ici) est de l’argent jeté par les fenêtres, car je veux me sécuriser. Je ne dispose malheureusement d’aucun capital personnel - je vais le dire ainsi : tout a été prévu différemment…
Mes parents, tous deux retraités (pension totale d’environ 4200 euros nets), sont prêts à m’aider pour l’achat de la maison, y compris financièrement. Dans la famille, il y a deux biens immobiliers entièrement payés, d’une part la maison familiale, qui ne doit pas être touchée par aucun financement, et d’autre part un appartement en copropriété (construit au début des années 90, en parfait état permanent et avec un bail solide à long terme), valeur estimée minimum 200 000 euros (situé dans la zone de Stuttgart, qui a connu ces dernières années une forte augmentation des prix – tendance donc plutôt à la hausse). La vente de l’appartement serait possible, mais je souhaite l’éviter car il offre bien sûr une certaine sécurité pour mes parents et en cas de problèmes de santé éventuels.
Je n’y connais absolument rien en financement immobilier, chez mes parents cela fait trop longtemps, autrement dit : nos connaissances sont limitées voire inexistantes.
J’ai déjà contacté plusieurs courtiers hypothécaires, par téléphone, par mail, et j’ai aussi eu deux rendez-vous en personne.
Pour le moment, il s’agit d’un bien concret que je vais revoir de plus près ces jours-ci, et que je souhaite acheter si tout convient.
La maison date du XVIIIe siècle, elle n’est pas classée monument historique, la structure est très bonne. Le toit est en bon état mais a déjà plusieurs années. Les fenêtres ont moins de 10 ans. Elle a été complètement déshabillée, toutes les conduites et raccordements ont été refaits, c’est-à-dire que les travaux suivants restent à faire :
- Pose de sols au rez-de-chaussée (préféré : béton ciré apparent)
- Électricité complète (= prises, lumière - les câblages sont déjà faits)
- Nouveau plâtre (plafond)
- Éventuellement imprégnation des poutres apparentes à l’intérieur (je ne sais pas si cela a déjà été fait)
- Ponçage et traitement des planchers à l’étage
- Aménagement des combles (isolation et mise en état d’habitation) y compris traitement des planchers à l’identique de l’étage
- Installation du chauffage (lequel ? pas encore décidé)
- Installation de la salle de bain et des WC, y compris le sol (préféré : béton ciré apparent)
- Installation de la cuisine, y compris le sol (préféré : béton ciré apparent)
L’architecte, le conseiller énergie et les artisans seront encore consultés avant la signature définitive du contrat d’achat, bien sûr.
Prix d’achat incluant courtier, notaire, taxe foncière – environ 75 000 euros
Coûts de rénovation estimés à environ 65 000 euros
J’ai maintenant plusieurs offres devant moi et je n’y comprends vraiment rien, d’autant plus que les avis des conseillers se contredisent parfois nettement.
Par exemple, il a été indiqué que les produits KfW ne sont pas envisageables car je ne pourrai certainement pas améliorer l’efficacité énergétique de la maison (actuellement 300 donc presque « tirez-moi dessus ») jusqu’au niveau d’un bâtiment neuf moderne avec mes moyens financiers. Un autre conseiller a souligné que certains produits KfW pourraient quand même être pertinents (certains travaux énergétiques sans obligation d’atteindre la performance globale d’un neuf, financement de la maison individuelle).
Offre en cours :
1.) Offre 1 d’une Volksbank via le courtier de Dr. Klein (entretien en personne) :
141 000 euros – taux fixe 1,42 % sur 10 ans, amortissement 1,5 avec option d’augmentation (c’est indispensable, bien sûr, c’est beaucoup trop faible, mais cela me donnerait un peu de marge au début compte tenu de ma situation, en plus des remboursements anticipés possibles à hauteur de 5 %)
Le courtier recommande un contrat d’épargne logement pour la sécurité après expiration
Emprunteur : moi seul, garantie hypothécaire (appartement de la famille)
2.) Offres 2 et 3 via le courtier Interhyp (entretien en personne) :
DSL Bank et Commerzbank avec des conditions légèrement différentes – la recommandation va à Commerzbank (à cause des agences locales et de la spécificité du bien que je souhaite acquérir)
Répartition : prêt (90 000 euros) plus produit KfW (financement maison individuelle – 50 000 euros) ; le produit KfW est dans tous les cas sur 10 ans dans chaque modèle.
Modèle 1 - taux fixe sur 15 ans --> DSL Bank 1,99 %, Commerzbank 2,12 %
Modèle 2 - taux fixe sur 20 ans --> DSL Bank 2,2 %, Commerzbank 2,52 %
Emprunteur : famille (tous les trois), garantie hypothécaire.
3.) Offre 4 via Enderlein (téléphone et mail, pas encore complètement définie) : 72 000 via DSL Bank avec taux fixe sur 20 ans à 2,04 %, environ 50 000 via KfW répartis sur deux produits que je ne connais pas plus en détail avec des taux fixes à 0,78 % et 0,93 %. Le montant est encore trop bas, c’était le premier courtier que j’avais choisi – avant d’avoir fait un calcul approximatif des coûts de rénovation avec une connaissance « informée ».
En outre, il a été proposé un simple recours à un capital sans dossier complexe (en raison de la difficulté d’estimer la valeur du bien dans son état actuel, la liste certifiée des coûts de rénovation par un professionnel, etc.).
Quelqu’un pourrait-il me donner son avis à partir de ces informations ? Je vous en serais très reconnaissant :)
Bien cordialement !