Acheter un terrain et une maison auprès du promoteur dans deux contrats

Bonjour à tous,

nous avons découvert un terrain libre dans une zone à bâtir avec un promoteur qui aménage toute la zone et construit des maisons de son portefeuille.
Nous avons parlé intensivement des prix et des options. Maintenant, il s'agit des contrats. Il est clair que nous achetons le terrain au promoteur et devons construire avec lui.
Cependant, le promoteur veut uniquement traiter le contrat d'achat du terrain via le notaire. Le contrat d'entreprise selon le code de la construction sera alors séparé. L'avantage est que nous économisons ainsi un peu de frais de notaire. L'inconvénient pourrait être des écarts par rapport à la réglementation habituelle des agents immobiliers et promoteurs. Je n'ai pas trouvé d'inconvénient à première vue. Le calendrier des paiements correspond en grande partie à la réglementation des agents immobiliers et promoteurs.

Ai-je oublié quelque chose ? Quel est l'inconvénient pour nous ou qu'est-ce que le promoteur y gagne ?

Merci et salutations
Christian

Cherche sur Google "verdecktes Bauherrenmodell", l'intention du promoteur immobilier pourrait éventuellement être là?

C'est le « modèle de maître d'ouvrage dissimulé », les notaires le voient de manière très critique. Mots-clés : - Permis de construire/maître d'ouvrage - Faillite de l'entrepreneur du bâtiment - Garantie - Fiscalité (TVA vs. taxe sur les mutations immobilières)

Le calendrier des paiements correspond en grande partie à l'ordonnance sur les agents immobiliers et les promoteurs immobiliers.

En grande partie ?

Je veux juste comprendre s'il s'agit des honoraires des notaires, ou si des inconvénients réels surviennent.

, merci pour les points clés. J'ai essayé de répondre pour moi.

[*]Il est défini dans le contrat que le BT obtient le permis de construire. Une fois obtenu, la période de construction commence.
[*]Le BT a le droit de maison et le pouvoir de donner des instructions pendant la construction. Malheureusement, cela exclut les travaux réalisés par soi-même. Nous devons encore vérifier si nous voulons intervenir nous-mêmes en dehors des travaux de sol et de peinture (KNX, réseau, ...)
[*]La faillite est effectivement un point. Selon le règlement sur les agents immobiliers et promoteurs, le BT doit fournir des garanties pour les paiements effectués à l'avance par le client. Je dois me renseigner sur les garanties que nous pouvons exiger du BT. Nous payons toujours après la réalisation d'une phase précise et ne faisons une avance que de 2 % lors de la signature au début.
[*]L'impôt sur les acquisitions immobilières doit être payé avec certitude sur le terrain et la maison. Le fisc est strict et ne laisse aucune marge. Je ne comprends pas à quoi correspond la TVA. Ne dois-je pas payer les 19 % dans tous les cas ?

Les différences dans le plan de paiement sont les suivantes :

Règlement sur les agents immobiliers et promoteurs vs contrat BT

[*]30 % pour le terrain - 100 % séparément au début
[*]40 % après l'achèvement de la structure brute - 2 % à la signature, 20 % après la dalle, 17 % après les murs extérieurs du rez-de-chaussée, 17 % après la structure brute = 56 %
[*]8 % pour la réalisation des surfaces de toit et des gouttières - 17 %
[*]3 % pour l'installation brute des systèmes de chauffage
[*]3 % pour l'installation brute des installations sanitaires - 6 % avec chauffage
[*]3 % pour l'installation brute des installations électriques - 4 %
[*]10 % pour la pose des fenêtres - 10 %
[*]6 % pour l'enduit intérieur
[*]3 % pour la chape - 5 %
[*]4 % pour les travaux de carrelage dans la zone sanitaire
[*]12 % à la remise en état habitable et contre remise des clés - 2 %
[*]3 % pour les travaux de façade
[*]5 % après achèvement complet

En somme, donc des coûts plus élevés au début et seulement 10 échéances de paiement. Mais toujours après exécution et non à l'avance.

Bonne chance
Christian

Pour le permis de construire, tu as le problème que ce n’est plus le BT qui en est responsable, mais toi. C’est-à-dire que si le permis de construire pour la maison n’est pas délivré, TU as le problème. Tu as bien le terrain, mais tu n’as pas le droit d’y construire la maison convenue.

BT demande le permis de construire

Hm, en pratique, tu seras probablement (?) propriétaire du terrain mais tu agiras en tant que maître d’ouvrage. Le « BT » prépare les documents nécessaires que tu soumets ensuite. Comme avec l’entrepreneur général (GU/GÜ). Il est incertain ce qui se passe si la construction n’est pas approuvée...

De plus, tu n’auras probablement (?) plus de prix fixe, car les éventuels frais annexes de la construction te seront peut-être partiellement refacturés au forfait. Tout dépend du contrat global.

Je ne comprends pas ce qu’il en est de la TVA. Ne dois-je pas payer 19 % dans tous les cas ?

Le principe est que le contrat avec le promoteur immobilier est soumis à la taxe sur les mutations immobilières, mais exonéré de TVA. Cela signifie que tu paies brut = net à l’achat auprès du promoteur. En pratique, la plupart des promoteurs n’effectuent pas eux-mêmes les prestations (dans une mesure notable) mais les achètent à des tiers. La prestation achetée doit être payée par le promoteur avec TVA, qu’il peut ensuite te répercuter. Tu ne la vois cependant pas sur la facture. Lors du choix des équipements, tu ne bénéficies donc pas du prix hors taxe pour la baignoire de luxe, tu as toujours la TVA – invisible – incluse ! Et si le promoteur réalise lui-même une prestation (conception), il attribuera plutôt la TVA économisée à sa propre marge plutôt que de te la laisser. Du moins dans le contexte actuel du marché.

Dans le modèle du maître d’ouvrage dissimulé, la TVA est explicitement mentionnée sur la facture de la maison (comme sur toute facture d’artisan). Cette TVA est alors aussi soumise à la taxe sur les mutations immobilières, mais ça tu le sais déjà.

Tu peux toi-même calculer et comparer les deux échéanciers avec les montants en euros.

Mais la question est : faire ou ne pas faire ? Ou que dirait le BT si tu insistes sur un contrat ?

Edit : Je suis trop lent, mais j’écris trop aussi :P