Décision d'achat demi-maison jumelée 160 m² de 1954 dernière rénovation 1974

Bonjour à tous,

nous (Elle 36 ans, Lui 37 ans, fils 1) avons une opportunité d’achat d’une maison jumelée datant de 1954 avec une dernière rénovation en 1974.
[BW, Karlsruher Umland] Maison jumelée avec 165 m² de surface habitable sur un terrain de 607 m². Pour nous, l’emplacement (garderies, médecins, possibilités de shopping, proximité de la gare, etc.) est très bon. Valeur foncière selon Boris 570 € par m². Prix d’achat selon l’annonce 498k.
Lors d’une discussion avec le vendeur, celui-ci est déjà descendu volontairement à 480k.
a) Comment évaluez-vous le prix réaliste ?
Il y aurait déjà eu plusieurs intéressés. Leur financement aurait visiblement échoué.

Nous souhaiterions lors de la prochaine visite faire examiner la maison par un expert, idéalement aussi par un conseiller énergétique.
b) Où en trouver un compétent ?

Nous avons un revenu mensuel net d’environ 5800 euros sans bonus / paiements exceptionnels.
Celui-ci pourrait / va probablement augmenter nettement dans les prochaines années (1k net dans un avenir proche).
Nous disposons d’un capital propre d’environ 270k pour la maison.
La mensualité maximale serait pour nous de 2500 euros.
Si l’augmentation salariale arrive, je l’utiliserais en partie pour des remboursements anticipés.

Nous avons visité la maison aujourd’hui avec des attentes plutôt faibles.
Par hasard, nous avons pu rencontrer les voisins de l’autre moitié jumelée et avons eu un échange très amical.
Nous avons pu visiter leur maison jumelée modernisée. Cela nous a beaucoup plu et a montré les possibilités que ce bien offre.

La maison jumelée a été utilisée comme maison bifamiliale. En bas, les grands-parents du vendeur et en haut ses parents.
Dernièrement, le père du vendeur a habité seul dans la maison.
Le chauffage est assuré par un convecteur à accumulation et selon les dires du vendeur, la dernière consommation était d’environ 10 000 kWh.
Mais selon le vendeur, le monsieur âgé était aussi très économe et n’occupait que l’étage supérieur et les combles.

La cave est non chauffée et non isolée.
La structure de la maison (notre avis de profane) est correcte pour l’âge.
Les fenêtres (fenêtres en plastique, double vitrage) étaient aussi correctes.
Mais en fait, c’est une rénovation totale.

La disposition de la maison est très carrée et pratique. Pour notre souhait, nous aimerions déplacer quelques murs (selon le plan, tous sauf un sont non porteurs). Notre souhait / scénario est :

Tout refaire (sol, murs, électricité, fenêtres, etc.).
Agrandir les fenêtres de la cuisine ou les remplacer par des portes vitrées.
La terrasse est attenante à la cuisine.
La terrasse doit aussi être refaite.

Chauffage :
Tout neuf. Pompe à chaleur + chauffage au sol à tous les étages.
La cave resterait non chauffée et serait isolée depuis l’extérieur.

Toiture :
Rénover complètement la toiture. Tuiles, isolation de la toiture et installation photovoltaïque.

Combles :
Rénover, éventuellement diviser en deux pièces, ajouter des fenêtres de toit.

Étage supérieur :
Agrandir la salle de bain (ancienne cuisine réduite), salle de bain neuve.
Transformer l’ancienne cuisine en chambre à coucher.
Ajouter un mur entre l’ancien salon et la salle à manger pour créer deux chambres d’enfants.
Installer deux fenêtres supplémentaires.

Rez-de-chaussée :
Enlever le mur entre le salon et la salle à manger.
Installer deux fenêtres supplémentaires.
Salle de bain neuve.
Ajouter un poêle suédois / cheminée.

Souhaits / idées :
Éventuellement déplacer ou enlever aussi le mur côté cuisine (porteur).
La porte d’entrée / le vestiaire + salle de bain sont jusqu’à présent "à l’arrière" de la maison.
Notre idée serait de les avoir sur le côté de la maison. Cela modifierait complètement la disposition du rez-de-chaussée.
Il est douteux que cela soit approuvé. Pour une autre maison dans la région, une demande de permis similaire n’a pas été acceptée.
Là, l’entrée devait être déplacée de l’arrière vers la façade de la maison.

Souhait exclusif :
Ne pas agrandir les fenêtres de la cuisine, mais percer un passage et construire une véranda au lieu de la terrasse.
Cela sera probablement beaucoup trop coûteux, donc juste un rêve / souhait.

c) Nous estimons cette rénovation, sans aucune expérience, à environ 300k. Cette estimation est-elle réaliste ?
Qu'avons-nous oublié / négligé ?

d) Nous n’avons aucune idée du coût alternatif d’une démolition et reconstruction ?
Est-ce financièrement plus judicieux ?

À côté de la maison jumelée, il existe un bâtiment annexe (garage, porcherie (non utilisée), poulailler, atelier).
Nous aimerions utiliser le garage pour les vélos, les outils de jardin, etc.
Dans le reste, nous envisagerions d’enlever partiellement les murs pour créer un espace repas couvert + cuisine d’été dans le jardin.
La dernière partie serait un petit atelier. Dans le grenier, nous aménagerions un stockage de bois pour le poêle suédois / cheminée.

À côté de la maison jumelée, notre idée serait de construire un carport pour deux voitures avec connexion haute tension.
Si possible, l’entrée de la maison se trouverait également ici.

Nous ne sommes pas très habiles de nos mains, mais avons des artisans parmi nos amis.
Des travaux simples en auto-construction devraient donc être possibles.

Merci beaucoup pour votre aide et vos conseils.
Niels

La construction neuve sera en tout cas plus chère. Vous avez peut-être oublié l'isolation de la façade. Il faut aussi calculer si cela en vaut la peine. Avec 300k, on peut bien rénover quelque chose. La seule question est comment cela se présente avec la mensualité. 480k + [Kaufnebenkosten] = 530k + 300k de rénovation font 830k. Avec 270k de fonds propres, cela fait environ 550k de besoin de financement. C'est déjà serré avec un revenu net de 6k aux taux d'intérêt actuels.

Par hasard, nous avons pu rencontrer les voisins de l’autre moitié du duplex et avons eu un échange très convivial. Nous avons pu visiter leur moitié de duplex modernisée. Elle nous a beaucoup plu et nous a montré les possibilités que renferme cet objet. [...] La disposition de base de la maison est très carrée et pratique. Pour notre souhait, nous aimerions déplacer quelques murs (selon le plan, tous sauf un, ce sont des murs non porteurs).

Félicitations pour la bonne entente avec les voisins de la moitié jumelée, même si cette rencontre n’aurait pas dû être seulement le fruit du hasard. Cela laisse présager une forte probabilité de pouvoir éclaircir plus précisément l’état de la construction (les dossiers de construction et leurs plans d’époque ou de la rénovation), et il se pourrait que vous fassiez à nouveau appel à leur architecte. Ce qui me déplaît spontanément, c’est la rénovation d’une maison alors âgée seulement d’une vingtaine d’années. En 1954, on ne construisait déjà plus de manière aussi catastrophique avec des décombres recyclés, ce qui n’aurait pas encore nécessité ce genre d’intervention. Les indications concernant le chauffage apparemment non modernisé à l’époque laissent malheureusement penser à un certain retard de rénovation. Est-ce qu’à l’époque, essentiellement seules les fenêtres en PVC d’ancienne génération ont été installées ? Je considère vos souhaits concernant la réorganisation un peu naïfs. La conclusion d’un non-professionnel selon laquelle des murs peu épais seraient non porteurs se révèle souvent erronée. Peut-être pourriez-vous publier des plans et encore mieux des coupes (sources cf. ci-dessus). Mon conseil de lecture vous conduit vers deux "collègues" au sujet de votre projet, à savoir et . Mais même sans être spécifique à une maison en rangée, nous avons ici plusieurs rénovations de 1954/57/60 "réunies" (le temps est actuellement trop beau pour que je vous en cherche toutes les références); mais j’ai pu récemment constater que j’avais trouvé une héritière en matière de mémoire du forum ;-) ...