Terrain avec expériences de maison à aménager

C'est le rôle d'un conducteur de travaux de diriger la construction d'une maison.
Il n'est pas un expert qui vous tire d'affaire.

Si je construis en solo et que je paie un conducteur de travaux, alors il supervise la construction dans mon intérêt, je m'attendrais à ce qu'il garde un œil sur une exécution sans défaut. Le chef de projet d'un promoteur a d'autres objectifs, comme l'a si bien formulé :

que les défauts n'apparaissent qu'après l'expiration de la garantie, en perçant à travers l'enduit de lissage

Bien sûr, une entreprise sérieuse tient à sa bonne réputation. Ce n'est pas son premier objectif de rouler le maître d'ouvrage. Mais en cas de doute, c'est quand même "À qui le pain, à lui la farine...". Donc c'est le maître d'ouvrage qui doit payer le pain.

Merci d’ores et déjà pour les retours.

Est-ce que ça appartient vraiment à l’entreprise ? - le mot-clé « vente à découvert » dans la recherche aide à ce sujet.

Il y a une GmbH qui possède le terrain et une autre GmbH qui prend en charge la maison à finir. Les deux entreprises appartiennent à une GmbH mère. Le terrain est connu. Il y a donc deux contrats. Un contrat pour le terrain et un pour la maison à finir.

J’ai acheté une maison dans un état à peu près décrit. Pas spécialement sous l’appellation « maison à finir », mais elle était proposée dans cet état. Le vendeur aurait aussi fini la construction si je lui avais confié.
J’avais engagé un conducteur de travaux qui a coordonné et supervisé l’achèvement. Il a « trouvé » les entreprises, supervisé la construction, vérifié les factures...
Au final, cela a coûté plus que prévu initialement, environ 1000 €/m² pour donner un chiffre. Standard sans aucune prestation particulière.

Merci beaucoup pour les infos. Avez-vous impliqué le conducteur de travaux qui a coordonné l’achèvement dès le début dans les plans ou seulement après le début de la construction de la « maison à finir » ? A-t-il établi l’estimation des coûts pour les autres corps de métier ?

Merci !

Bien sûr, une entreprise sérieuse tient à sa bonne réputation. Ce n’est pas son principal objectif de duper le maître d’ouvrage. Mais en cas de doute, c’est quand même « à qui je donne à manger... ». Donc, c’est le maître d’ouvrage qui doit payer le pain.

L’entrepreneur général paie simplement son conducteur de travaux pour éviter que son bénéfice soit réduit par des réparations suite à des réclamations. Dans quelle mesure cela fonctionne par évitement ou combien de temps il faut avant de découvrir des défauts non évités est secondaire. L’attitude que le maître d’ouvrage espère, à savoir contrôler la qualité comme s’il construisait déjà sa première maison pour lui-même, ne sera satisfaite que par un conducteur de travaux engagé par lui-même. Cela peut aussi être un expert, mais à mon avis, en principe personne ne dirige une partition mieux que le compositeur, c’est pourquoi je préfère les architectes conducteurs de travaux.

Le terrain est connu. Il y a donc deux contrats. Un contrat pour le terrain et un pour la maison à finir.

Alors la bonne nouvelle, c’est qu’au moins ce n’est pas une vente à blanc – mais la mauvaise, c’est que la taxe sur les mutations immobilières doit aussi être payée sur la construction – dans ce cas évidemment pas sur les travaux de finition. Si le fournisseur est un adepte de la théorie du double prestataire pour tricher, alors il n’est pas sérieux et ne mérite pas ton affaire. Les administrations fiscales sont organisées de telle manière que ce truc ne peut pas marcher, même à Hinterniederposemuckel (ou seulement par l’intervention illégale du maître d’ouvrage).

Avez-vous impliqué directement dès le début le chef de chantier qui a coordonné l'achèvement dans les planifications ou seulement après le début de la construction de la maison à finir "Ausbauhaus" ? A-t-il établi l'estimation des coûts pour les autres corps de métier ?

Merci !

La maison a été construite par le vendeur jusqu’à l’état « murs et toiture ». Ensuite, elle est restée en vente pendant un certain temps. Ni moi ni mon chef de chantier n’avons eu de rapport avec la première phase de construction.

À l’origine, le vendeur proposait l’achèvement, le chef de chantier ultérieur devait pour moi assurer la supervision technique, car je ne me sentais pas capable de le faire (à juste titre, d’ailleurs !). Après quelques recherches sur le vendeur, j’ai renoncé à toute collaboration supplémentaire.
Le chef de chantier a alors contacté des entreprises, demandé des offres, etc. C’est ainsi qu’un budget pour l’achèvement a été établi. Quand il a été clair que cela restait dans le cadre financier, j’ai acheté définitivement. Ensuite, l’achèvement a commencé sous ma propre direction, supervisé et coordonné par le chef de chantier.

Est-ce plus clair ainsi ?

Jein - proposer uniquement la structure brute (plus) n'est pas seulement une niche, mais aussi une tactique tout à fait rentable.
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Pourquoi une tactique ? On nous a déjà proposé des projets de ce genre et cela m'intéresserait de savoir quel est le motif du maître d'œuvre général pour offrir un tel modèle. Sujet de garantie ?

Pourquoi escroquerie ? On nous a aussi déjà proposé des projets de ce type et je serais curieux de connaître la motivation du constructeur général pour proposer un tel modèle. Un sujet de garantie ?

Garantie, oui, aussi : les corps d’état secondaires cachent beaucoup de la structure brute, donc les défauts qui ne deviennent visibles que plus tard. Mais on peut s’opposer à cela en faisant réceptionner la structure brute par son propre expert. Le truc simple est plutôt que l’on peut gagner de l’argent beaucoup plus facilement sur la structure brute : certes, le second œuvre est plus minutieux et prend plus de temps, et il y a en fait plus de valeur ajoutée dedans. Cependant, la structure brute contribue de manière disproportionnée à ce que le maître d’ouvrage puisse déjà « reconnaître une maison ». De plus, beaucoup de corps d’état secondaires sont ceux que l’on connaît déjà en tant qu’installateur ou même locataire et dont on se sent plus capable de profiter de la concurrence des prix. Pris ensemble, ces deux aspects amènent le maître d’ouvrage à sous-estimer le potentiel des corps d’état secondaires et à être finalement prêt à payer plus pour la structure brute qu’elle ne représente réellement dans la maison complète. Si l’on cible spécifiquement les « radins » et que l’on propose « seulement la structure brute » ou « seulement une structure brute minimalement étendue », il est plus facile de faire de l’argent que sur la partie structure brute d’une maison complète. Il n’y a pas de proie plus facile que le « malin soucieux des prix ». En termes simples, un entrepreneur gagne mieux sur la maison complète avec un équipement haut de gamme (et le public cible est l’équipement haut de gamme), et mieux sur la simple structure brute (plus) avec un équipement parcimonieux (et le public cible est les chasseurs de bonnes affaires).