Demande préalable de construction, vente de parcelles partielles, procédure

4.700 € modification du plan d’urbanisme
600 € documents de conseil
1.900 € analyse de protection des espèces
650 € X-Plan

En février aura lieu la réunion responsable de la modification du plan d’urbanisme. On nous a d'abord promis de bonnes perspectives.

Je considère cela comme un malentendu :

4.700 € modification du plan d’urbanisme
600 € documents de conseil
1.900 € analyse de la protection des espèces
650 € X-Plan

cela me semble plutôt indiquer que la commune n’a aucune motivation propre à agir, et que la réunion de février du conseil municipal (ou de sa commission de planification) pourrait être (conditionnel !) celle à l’ordre du jour de laquelle cela serait inscrit (conditionnel !) si d’ici là un acteur intéressé avait signalé (conditionnel !) vouloir payer la fête. Cependant, tu as déjà mentionné,

Les vendeurs ne veulent rien avoir à voir avec toute la procédure, seul l’entretien leur pose problème, car l’âge avance.

que les propriétaires actuels ne feraient rien pour avancer tout cela à toute vitesse. Ton ordre

Mon idée serait de demander des offres, c’est-à-dire pour le remblai, l’aménagement, la modification du plan d’urbanisme, l’étude de sol et ensuite se faire une vue d’ensemble, ou parler concrètement avec les vendeurs.

serait donc au maximum erroné. Commence par t’accrocher aux vagues signaux positifs de la mairie. Ensuite, clarifie le sérieux de l’intérêt avec tes futurs voisins (cela est très utile si vous avez la même banque locale). Ensuite, vous devez d’abord vous mettre en position de participants à la procédure : vous n’êtes pas cela en tant que soi-disant acheteurs éventuels, vous devez donc de préférence devenir propriétaires fonciers. Regarde qui fait partie de la commission de redistribution comme expert, et découvre leur bar habituel — tu dois vérifier quelle serait une valeur raisonnable du terrain en tant que terrain constructible. Cette info te sert pour le certificat d’amélioration, sans lequel le dilemme de la fixation du prix ne pourra pas être résolu. Sur cette base factuelle, tu pourras alors discuter avec la banque de la manière de remplir la caisse de guerre. Sans déclaration d’engagement concernant les coûts d’aménagement, je ne vois rien bouger pendant des lustres. Garde à l’esprit l’espérance de vie probable restante des propriétaires actuels : les successions retardent tout, et réduisent dramatiquement la probabilité d’un achat à un prix équitable. Lorsque tu auras accompli ces devoirs, tu sauras pourquoi « investisseur » n’est pas quelque chose que l’on maîtrise après trois ans et demi d’apprentissage.

Merci pour la réponse, j’ai encore quelques points en suspens.

Je considère cela comme un malentendu :

cela me semble plutôt indiquer que la commune n’a pas sa propre motivation à agir, et que la réunion de février du conseil municipal (ou de sa commission de planification) pourrait être (conditionnel !) celle à l’ordre du jour de laquelle cela viendrait (conditionnel !), si un acteur intéressé avait signalé d’ici là (conditionnel !) qu’il souhaitait financer la fête. Cependant, tu as déjà mentionné,

Que se passerait-il si la commune avait la motivation ? Sur quoi te bases-tu précisément ? Sur le prix ? La procédure 13a ne serait-elle pas adaptée ?

serait donc au maximum faux. Fixe d’abord une prise sur les signaux positifs vagues de la mairie. Ensuite, clarifie la sincérité de l’intérêt avec tes futurs voisins (c’est très utile si vous avez la même banque locale). Puis vous devez d’abord vous mettre dans la position des parties prenantes de la procédure : vous ne l’êtes pas en tant qu’acheteurs soi-disant éventuels, vous devez donc idéalement devenir propriétaires fonciers. Regarde qui fait partie de la commission de répartition en tant qu’expert, et découvre leur café habituel – tu dois vérifier quelle serait une valeur raisonnable du terrain en tant que terrain constructible. Ces informations te sont nécessaires pour le certificat d’amélioration, sans lequel le dilemme de la détermination du prix ne pourra pas être résolu. Sur cette base factuelle, tu peux ensuite discuter avec la banque de comment remplir la caisse de guerre. Sans engagement concernant les coûts d’aménagement, je ne vois rien bouger éternellement. Prends en compte l’espérance de vie probable des actuels propriétaires fonciers : les successions retardent tout et diminuent fortement la probabilité d’un achat à un prix équitable. Lorsque tu auras fait ces devoirs, tu comprendras pourquoi « investisseur » n’est pas quelque chose qu’on maîtrise après trois ans et demi de formation.

Pourquoi exactement est-ce au maximum faux ?
Avant de devenir propriétaire foncier, je souhaite d’abord connaître le potentiel du terrain, ainsi que les coûts pour pouvoir le construire ?
J’aborderais aussi le dilemme de la détermination du prix comme décrit ci-dessus. D’abord voir quels coûts sont nécessaires pour obtenir un terrain « constructible », puis comparer cela avec le prix moyen d’une zone constructible déjà aménagée et proposer au maximum la différence comme prix.

Que veux-tu dire exactement par :

Ensuite, tu clarifies la sincérité de l’intérêt avec tes futurs voisins (c’est très utile si vous avez la même banque locale).

Les voisins sont connus, respectivement les vendeurs potentiels forment la plus grande partie du voisinage.

Comment cela se passerait-il si la commune avait de la motivation ? Sur quoi te bases-tu exactement ? Sur le prix ?

Je sais que la charge administrative pour l’élaboration d’un plan d’aménagement et d’une procédure de viabilisation pour trois terrains constructibles est la même que pour trente ou quarante terrains. C’est pourquoi la planification et la viabilisation souhaitées ici seraient très inefficaces pour la commune. Tant qu’il n’y a pas de friches de déchets dissuadant les touristes, la commune n’a pas de pression d’agir. Que un à trois agriculteurs à la retraite améliorent leur pension en vendant leurs prairies n’est pas un intérêt public. Oui, tu peux le reconnaître au prix : mais pas par son montant – plutôt par le fait que la commune n’aura pas envie de mettre l’argent en avance (et de le jeter par la fenêtre si vous ne la suivez pas tous).

Pourquoi exactement maximalement faux ?
Avant de devenir propriétaire foncier, je voudrais d’abord savoir quel potentiel a le terrain ou combien coûte sa constructibilité ?
Le dilemme de la fixation du prix, je l’aurais aussi abordé comme décrit plus haut. D’abord regarder quels coûts sont nécessaires pour obtenir un terrain « prêt à construire », puis les comparer au prix moyen d’une zone constructible viabilisée et proposer au maximum la différence comme prix.

D’abord maximalement faux, car l’ordre ne fonctionne pas. Et encore faux, parce que tu ne veux pas du tout procéder comme je l’ai décrit. Tu n’as pas compris plusieurs choses, à savoir que : 1. ta parole ne vaut rien encore, car tu n’es pas encore partie prenante dans la procédure ; 2. l’opportunité de la réunion de février impliquerait d’avoir immédiatement une déclaration d’engagement confirmant la prise en charge des coûts mentionnés (ce que tu ne pourras pas faire cette année, compte plutôt sur mai ou juin) ; 3. rien ne démarre tant que vous n’aurez pas pris position en tant que propriétaires fonciers ; 4. ton calcul ne marche pas. En effet, sans l’instrument de la reconnaissance d’amélioration, il faudrait que tu puisses payer au prix du terrain constructible dès maintenant. Mais aucune banque ne te prête d’argent pour un terrain constructible alors que ce dernier est encore un terrain agricole – sauf si tu peux augmenter la garantie en conséquence. Ce dilemme fondamental tu ne le résoudras pas sans reconnaissance d’amélioration, car on ne te vendra pas plus tard le terrain constructible au prix du terrain agricole. Au lieu de ton calcul rétrograde qui ne fonctionne pas, je t’ai proposé de puiser dans la compétence des experts locaux.

Les voisins sont connus, ou les vendeurs potentiels constituent la plus grande partie des voisins.

Non, je ne parlais pas des vendeurs restants sur place pour les futurs voisins, mais des autres acquéreurs achetant avec vous. Leur « intérêt » ne suffit pas, mais il faut leur « intérêt, même s’il faut jurer » (c’est-à-dire ouvrir le portefeuille). Celui-ci doit être assuré de manière solide. Sinon, le conte « et ils vécurent heureux et eurent beaucoup d’enfants » se termine par « et s’ils ne sont pas morts, ils rêvent encore aujourd’hui ». Vous avez besoin de banques – idéalement une seule, commune – qui suivent vos ambitions d’investisseurs.