Solicitud previa de construcción, venta de parcelas parciales, procedimiento

4.700 € Cambio del plan de desarrollo
600 € Documentos de asesoramiento
1.900 € Análisis de protección de especies
650 € X-Plan

En febrero tendrá lugar la sesión responsable de la modificación del plan de urbanismo. Primero nos prometieron buenas perspectivas.

Considero que es un malentendido:

4.700 € modificación del plan de urbanismo
600 € documentos de asesoramiento
1.900 € análisis de protección de especies
650 € X-Plan

me suena más bien a que el municipio no tiene una motivación propia para actuar, y que la sesión de febrero del consejo municipal (o de su comisión de planificación) podría ser (¡subjuntivo!) en la que esto estuviera en el orden del día (¡subjuntivo!), siempre que hasta entonces un interesado hubiera señalado (¡subjuntivo!) que estaría dispuesto a pagar la celebración. Sin embargo, ya mencionaste,

Los vendedores no quieren tener nada que ver con todo el proceso, simplemente el mantenimiento les molesta porque están envejeciendo.

que los propietarios actuales no impulsarían todo esto con toda la energía. Tu orden,

Mi idea sería solicitar ofertas, es decir, para relleno de tierra, urbanización, modificación del plan de urbanismo, estudio del suelo y luego hacerse una idea global, o hablar concretamente con los vendedores.

sería entonces como máximo equivocado. Primero afina los vagas señales positivas que vienen del ayuntamiento. Después aclara la seriedad del interés con tus futuros vecinos (es muy útil que tengan el mismo banco local). Luego debéis posicionaros como participantes del procedimiento: ustedes como posibles compradores no lo son aún, por lo que lo mejor es que se conviertan en propietarios. Averigua quiénes forman parte del comité de redistribución como peritos y descubre su bar habitual: tienes que verificar cuál sería un valor razonable del terreno como suelo urbanizable. Esta información la necesitas para el certificado de mejora, sin el cual el dilema de la valoración del precio no se podrá solucionar. Sobre esta base de hechos puedes luego discutir con el banco cómo llenar la caja de guerra. Sin una declaración de compromiso respecto a los costos de urbanización, no veo que se mueva nada eternamente. Ten en cuenta la probable expectativa de vida restante de los actuales propietarios: las herencias retrasan todo y reducen dramáticamente la probabilidad de una compra a un precio justo. Cuando hayas cumplido con estos deberes, entonces sabrás por qué “inversor” no es algo que se aprenda después de tres años y medio de aprendiz.

Gracias por la respuesta, todavía tengo algunos puntos pendientes.

Creo que se trata de un malentendido:

Me suena más bien a que el municipio no tiene una motivación propia para actuar, y que la sesión de febrero del consejo municipal (o su comisión de planificación) podría ser (¡subjuntivo!) la que incluyera en el orden del día (¡subjuntivo!) el asunto, si para entonces algún interesado hubiera señalado (¡subjuntivo!) querer pagar la celebración. Sin embargo, ya mencionaste,

¿Cómo sería si el municipio tuviera motivación? ¿En qué te basas exactamente para decirlo? ¿En el precio? ¿No es adecuado el procedimiento del § 13a?

sería por lo tanto como máximo erróneo. Primero atornilla un asa a las vagas señales positivas desde el ayuntamiento. Después aclara la seriedad del interés con tus futuros vecinos (muy útil es que tengáis el mismo banco local). Luego tendréis que poneros primero en la posición de los participantes en el procedimiento: eso no sois vosotros como supuestos interesados en comprar en algún momento, por lo que lo mejor es que os convirtáis en propietarios de los terrenos. Mira quién forma parte como perito de la comisión de reorganización y averigua su bar habitual - tienes que comprobar cuál sería un valor razonable del terreno como suelo urbanizable. Necesitarás esta información para el certificado de mejora, sin el cual el dilema de la determinación del precio no podrá resolverse. Sobre esta base de hechos podrás hablar con el banco de cómo llenar la caja de guerra. Sin una declaración de compromiso respecto a los costes de urbanización no veo que se mueva nada para siempre. Ten en cuenta la probable expectativa de vida restante de los actuales propietarios: las herencias retrasan todo y reducen dramáticamente la probabilidad de una compra a un precio justo. Cuando hayas hecho estas tareas, entonces sabrás por qué "inversor" no es algo que se domina en tres años y medio de aprendizaje.

¿Por qué exactamente es como máximo erróneo?
Antes de convertirme en propietario, ¿no quisiera primero saber qué potencial tiene el terreno o cuáles son los costes para poder construirlo?
El dilema de la determinación del precio también lo abordaría como describí arriba. Primero ver qué costes surgen para obtener un terreno "urbanizable", luego compararlos con el precio medio de una zona urbanizada y proponer como máximo la diferencia como precio.

¿Qué quieres decir exactamente con:

Después aclara la seriedad del interés con tus futuros vecinos (muy útil es que tengáis el mismo banco local).

Los vecinos se conocen, o al menos los potenciales vendedores constituyen la mayor parte del vecindario.

¿Cómo sería si el municipio tuviera motivación? ¿En qué exactamente lo basas? ¿En el precio?

Sé que el esfuerzo organizativo de un procedimiento de establecimiento de un plan de desarrollo y de un procedimiento de urbanización para tres parcelas es el mismo que para treinta o cuarenta parcelas. Por eso, la planificación y urbanización deseadas aquí serían muy ineficientes para el municipio. Mientras no haya escombreras que ahuyenten a los turistas, el municipio no tiene una presión propia para actuar. Mejorar la pensión de uno a tres agricultores jubilados vendiendo sus praderas no es un interés público. Sí, en el precio también puedes verlo: pero no por su altura, sino porque al municipio no le apetecerá adelantar el dinero (y tirarlo por la ventana si no lo llevan a cabo todos ustedes).

¿Por qué exactamente máximo equivocado?
Antes de convertirme en propietario, primero quiero saber qué potencial tiene la parcela o cuáles son los costes para poder construir en ella.
El dilema de la fijación del precio también lo abordaría como se describió arriba. Primero ver qué costes se generan para obtener tierra "edificable", luego comparar estos con el precio medio de áreas residenciales urbanizadas y como máximo proponer la diferencia como precio.

Una vez máximo equivocado, porque el orden no funciona. Y otra vez equivocado, porque tú no quieres abordarlo como yo lo describí. No has entendido varias cosas, a saber: 1. Tu palabra no vale nada todavía porque aún no eres parte del procedimiento; 2. la perspectiva de la reunión de febrero implicaría tener inmediatamente una declaración de compromiso sobre la asunción de los costes mencionados (lo que no vas a lograr este año, más bien cuenta con mayo o junio); 3. no avanza nada hasta que no hayan asumido la posición de los propietarios; 4. tu cálculo no cuadra. Porque para eso necesitarías, sin el instrumento del pagaré de mejora, poder pagar ahora el valor del terreno urbano. Pero ningún banco te dará dinero para terreno urbano si ese terreno urbano aún es terreno agrícola, salvo que puedas aumentar la garantía en consecuencia. Este dilema fundamental no lo resolverás sin pagaré de mejora, porque no te venderán terreno urbano más tarde al precio de terreno agrícola. En lugar de tu cálculo inverso que no funciona, te he sugerido recurrir a la competencia de los expertos locales.

Los vecinos son conocidos, o los posibles vendedores constituyen la mayor parte de la vecindad.

No, con los futuros vecinos no me refería a los vendedores que permanecen asentados, sino a los otros constructores que compran junto contigo. Su "interés" no basta, sino que es necesario su "interés, incluso si hay que jurar" (es decir, abrir la cartera). Esto debe estar garantizado de manera vinculante. Si no, el cuento termina con "y si no han muerto, aún sueñan hoy". Necesitan bancos —preferiblemente solo uno, común— que acompañen sus ambiciones inversoras.