Veuillez fournir des évaluations et des conseils pour l'achat d'une maison

Si le logement annexe est déjà loué et que vous pouvez déjà rencontrer les locataires, c’est certainement un grand avantage. Sinon, il faut être conscient que des personnes étrangères vivent dans la maison et qu’il peut éventuellement arriver que vous n’ayez pas de loyers... Mais je pense que vous y avez déjà réfléchi. La taille semble déjà énorme, pourtant je sais par expérience que même les grandes maisons peuvent parfois devenir étroites. Si vous avez vraiment besoin de 2 bureaux, je ne vois actuellement pas de chambre d’enfant libre, avez-vous aussi pensé à cela ou l’enfant doit-il alors aller au sous-sol :-) ? La maison est (comme toujours) une question de goût. Personnellement, il y aurait trop de recoins et trop peu d’espace de rangement pour moi. Le style maison de campagne n’est simplement pas mon truc, mais je peux tout à fait comprendre les gens qui aiment cela précisément. L’escalier fait une très bonne impression de qualité.

D’après les photos, je la trouve solide et je ne vois pas pourquoi il faudrait faire de grosses réparations après 10 ans. Un toit doit généralement tenir au moins 40 ans, une salle de bain 25 ans. Bien sûr, il faudra peut-être repeindre de l’extérieur, mais ce ne sont pas des sommes insurmontables. L’électricité et le chauffage doivent également tenir encore au moins 10 à 15 ans. J’emmènerais aussi un expert, mais en principe je ne vois tout d’abord aucune raison, du point de vue technique, qui s’oppose à la maison.

Concernant le financement : c’est une somme conséquente, qui est cependant, à mon avis, relativisée par les revenus locatifs. Nous avons financé 350 000 € avec des conditions similaires (en partie via les parents, mais cela doit aussi être remboursé). Ainsi, nous arrivons à une mensualité de 1500 € et c’est faisable, même si nous devons maintenant faire des calculs un peu plus serrés qu’auparavant, où l’on ne se demandait pas vraiment ce qu’on achetait ou pas. Concernant les fonds propres, je trouve que vos économies sont tout à fait correctes dans l’hypothèse où vous êtes au maximum en activité depuis 2 à 3 ans. Je trouve aussi que la durée de financement est assez longue, mais vous êtes aussi quelques années plus jeunes que nous, donc cela pourrait convenir. Je ferais cependant aussi le calcul si on ne serait pas moins cher avec une durée de fixation des intérêts plus courte et un remboursement plus élevé. Avec votre situation de financement, je pense que vous n’aurez pas d’intérêt nettement inférieur à 2 % même sur 15 ans de taux fixe. Nous avions une offre de financement très intéressante auprès d’une BSK très connue via un contrat d’épargne-logement. Finalement, le taux effectif aurait été inférieur à 2 % malgré le contrat d’épargne-logement, mais la mensualité était trop élevée pour nous et nous n’avions pas la possibilité en cas de "urgence" de baisser le remboursement, donc malheureusement nous avons dû refuser. Je ferais simplement calculer toutes les possibilités, car 2,5 % d’intérêts, c’est déjà une somme considérable.

Veuillez discuter à nouveau avec un conseiller fiscal avant la conclusion du financement, afin que les intérêts du [vermietete Wohnung] soient effectivement déductibles. Le prêt doit également être réparti en fonction des m² (usage propre / usage locatif).

Tout d'abord, merci beaucoup pour les réponses et les suggestions.

Nous travaillons comme fonctionnaires en emploi permanent seulement depuis août de l'année dernière et c'est pourquoi les économies sont encore limitées. Initialement, l'achat d'un bien immobilier était prévu dans 2-3 ans, mais la situation de la construction et des maisons dans nos lieux souhaités est très difficile. Nous ne voulons pas de bail emphytéotique, mais un terrain d'environ 700-900 m² et pas de bien existant nécessitant des travaux de rénovation fondamentaux.
Ainsi, le bien décrit correspond assez à nos attentes.

À long terme et avec 2 enfants, nous regrouperions nos bureaux et déplacerions les chambres. Éventuellement, les enfants devraient partager une chambre pour quelques années. Pour jouer ou faire les devoirs, il y aurait assez d’espace ailleurs dans la maison.

Un expert va également examiner la maison, mais l'expertise existante est déjà un premier bon point de référence et des choses comme le chauffage et le toit devraient durer un peu plus de 10 ans. En général, seuls des éléments de haute qualité sont intégrés dans la maison, ce qui ne plaît pas à tout le monde. Dans ce cas, cela nous convient.

Concernant la négociation du prix d'achat : il s'agit globalement d'un bien de qualité, qui ne plaît cependant pas à tout le monde/beaucoup, c’est très clair.
Même si tout le monde ne connaît pas la situation du marché dans cette région, je demande une évaluation du prix. Est-il conforme au marché ? Est-il trop élevé ou trop bas ?

L'année dernière, nous avons visité un bien au même emplacement, avec les données suivantes :

[*]Année de construction 1978
[*]180 m² de surface habitable (80 m² loués pour 450 € froid)
[*]Terrain de 720 m²
[*]Étage supérieur entièrement rénové, nouveau toit, état soigné
[*]Rez-de-chaussée partiellement rénové (salles de bains de 1978), chauffage au mazout
[*]Prix de vente final 350 000 € (ce genre de choses se sait dans les petites villes)

Comparé à cela, le bien actuel nous paraît au moins raisonnablement prix.

Concernant le financement : vous pensez donc qu’il vaudrait mieux choisir une durée de taux plus courte ? Cependant, nous ne voulons pas payer plus de 1800 € par mois et une longue sécurité du taux serait aussi bien. Un petit coussin pour d’éventuels achats (voiture, peinture) pourrait encore être prévu dans la mensualité indiquée.
Nous avons en fait abandonné les contrats d’épargne logement.
Une visite chez le comptable serait bien entendu prévue.

Globalement, notre projet serait-il réaliste et possible pour nous ?

Je suis curieux d’avoir d’autres avis.

Dans l'ensemble, notre projet serait-il toutefois réaliste et réalisable pour nous !?

Je suis impatient d'avoir d'autres avis

Cela me semble fondamentalement faisable. Clarifiez entre vous – de préférence avant de vous engager avec une maison de cette manière – comment vous souhaitez gérer la garde des enfants : qui reste à la maison et combien de temps, quel revenu auriez-vous, garde d’enfants, etc. ; en tant que fonctionnaires, vous avez justement la partie estimation des revenus relativement facile par rapport à des employés "classiques". ;-)

À votre place, je laisserais aussi la durée visée telle quelle et, à la place, je négocierais avec la banque une option de modification du taux d’amortissement (en plus de l’option de remboursement anticipé généralement déjà incluse). Ainsi, vous pouvez ajuster le remboursement pendant la durée du crédit. Par exemple, pour notre propre financement immobilier (Commerzbank en coopération avec Axa), nous pouvons chaque année, gratuitement, modifier librement le taux d’amortissement entre 1 % et 5 % du capital initial. Cela nous offre beaucoup de flexibilité, par exemple si l'un de nous gagne plus ou moins, pour répercuter immédiatement les augmentations de salaire sur le remboursement ou encore si un enfant venait à naître. Surtout quand les enfants quittent la maison ou gagnent eux-mêmes de l'argent, vous pourriez facilement augmenter la mensualité. Avec ce faible taux d’intérêt, quelques euros de plus par mois ont un effet de levier important sur l’annuité et permettent d’économiser plusieurs années de remboursement. Cela devrait vous permettre de finir plus rapidement que les 30 ans envisagés, sans pour autant vous engager contractuellement sur une mensualité plus élevée, rigide et inflexible.

C'est faisable en tout cas, si vous ne considérez pas les 600€ de loyer comme une part entière pour le remboursement. L'état de la maison ne peut être évalué que par un expert. Il devrait également pouvoir estimer sa valeur. La situation géographique par rapport à Osnabrück est bonne. Malheureusement, je ne peux pas juger des prix de l'immobilier là-bas et cela dépend souvent aussi de la localité elle-même. L'emplacement dans la localité joue également toujours un rôle (qui voudrait par exemple habiter juste derrière le terrain de football ou le terrain de tennis ?). S'il y a une grande route nationale ou une route fréquentée par des motards à proximité, cela peut déjà faire baisser considérablement le prix. Si le jardin de rêve se trouve du côté nord de la maison, ce n'est pas non plus un facteur valorisant. Regardez simplement combien coûtent les biens immobiliers dans les environs, selon moi un amateur peut encore avoir la meilleure vue d'ensemble sur la fourchette de prix approximative. Que ce soit finalement 30.000€ de plus ou de moins dépend aussi du groupe d'acheteurs et bien sûr de la chance. Plus l'offre est spécifique, plus le groupe d'acheteurs est réduit et plus l'acheteur doit faire de compromis. C'est pourquoi le prix sera plutôt un peu plus bas si l'on ne trouve pas exactement cet acheteur unique qui a toujours rêvé précisément de cette maison.

Merci encore pour les pistes de réflexion et les conseils. La maison est enregistrée comme une maison bifamiliale, mais nous avons toujours pensé que dans une maison bifamiliale, les deux appartements doivent être à peu près de la même taille. Ce n'est pas le cas ici : au rez-de-chaussée 144 m2, à l'étage 96 m2 et 44 m2 (ces derniers m2 n'ont pas de raccordement forte puissance et nous voulons les utiliser comme bureau). Par le passé, seuls les 96 m2 ont toujours été loués. Est-ce une maison bifamiliale ou une maison individuelle avec un appartement annexe ? Quelqu'un aurait-il aussi des conseils fiscaux à ce sujet ?