Por favor, proporcione evaluaciones y consejos para la compra de una casa

Si el apartamento independiente ya está alquilado y ya pueden conocer a los inquilinos, eso es sin duda una gran ventaja. De lo contrario, hay que tener claro que personas ajenas viven en la casa y que posiblemente también pueda ocurrir que no se reciban ingresos por alquiler alguna vez. Pero creo que eso ya lo han considerado. El tamaño parece ya enorme, sin embargo, sé por experiencia propia que incluso casas grandes a veces se sienten estrechas. Si realmente necesitan 2 oficinas, actualmente no veo ninguna habitación libre para niños, ¿lo han pensado o el niño tendría que ir al sótano :-) ? La casa es (como siempre) cuestión de gusto. Personalmente, me parecerían demasiadas esquinas y muy poco espacio para colocar cosas. El estilo rústico no es lo mío, pero entiendo perfectamente a las personas que justamente les gusta eso. La escalera da una impresión de alta calidad.

Según las imágenes, me parece sólida y no sabría por qué después de 10 años habría que hacer grandes reparaciones. Un techo debería durar por lo general al menos 40 años, un baño 25 años. Claro, quizá haya que pintar alguna vez por fuera, pero no son sumas imposibles de afrontar. La electricidad y la calefacción también deben seguir funcionando al menos otros 10-15 años. Yo también llevaría a un perito, pero en principio no veo ninguna razón técnica que hable en contra de la casa.

Con respecto a la financiación: es una suma considerable, pero desde mi punto de vista se relativiza un poco por los ingresos de alquiler. Nosotros financiamos 350.000 € con condiciones similares (en parte a través de los padres, pero eso también hay que devolverlo). Así llegamos a una cuota mensual de 1500 € y eso está bien, aunque ahora ya tenemos que calcular un poco más ajustados que antes, cuando no había que pensar mucho en qué se compra y qué no. En cuanto al capital propio, considero que sus ahorros están bastante bien teniendo en cuenta que llevan máximo 2-3 años trabajando a tiempo completo. También me parece un plazo de financiación bastante largo, pero ustedes son también algunos años más jóvenes que nosotros, así que podría encajar. Sin embargo, yo también calcularía si no sería más barato una vinculación a intereses más corta con una amortización más alta. En su situación financiera creo que tampoco conseguirían bajar del 2 % de interés con una vinculación de 15 años. Nosotros tuvimos una oferta muy interesante de financiación a través de una caja de ahorros muy conocida con contrato de ahorro para la construcción. Finalmente, el tipo efectivo hubiera estado por debajo del 2 % a pesar del contrato de ahorro, pero para nosotros la cuota mensual era demasiada exigente y no teníamos la posibilidad en caso de emergencia de reducir la amortización, por lo que lamentablemente tuvimos que rechazarla. Yo simplemente haría que les calcularan todas las opciones, porque un 2,5 % de interés ya es una suma considerable.

Por favor, antes de finalizar la financiación, consulte nuevamente con un asesor fiscal, para que los intereses del [vermietete Wohnung] sean realmente deducibles. Para ello, el préstamo debe dividirse según los m² ([eigen-/Fremdnutzung]).

Primero, muchas gracias por las respuestas y sugerencias.

Trabajamos como funcionarios con contrato fijo desde agosto del año pasado, por lo que nuestros ahorros aún son limitados. Originalmente, la adquisición de una propiedad estaba prevista para dentro de 2-3 años, sin embargo, la situación de construcción y vivienda en nuestros lugares deseados es muy difícil. No queremos contrato de arrendamiento hereditario, preferimos un terreno de 700-900m² y no una propiedad existente que requiera trabajos importantes de renovación.
Por lo tanto, la propiedad descrita se ajusta bastante a nuestras expectativas.

A largo plazo y con 2 niños, uniríamos nuestras oficinas y trasladaríamos los dormitorios. Tal vez los niños tendrían que compartir una habitación para dormir durante algunos años. Para jugar o hacer las tareas, habría suficiente espacio en otra parte de la casa.

Un perito también visitará la casa, aunque el informe existente ya es un buen punto de partida y cosas como la calefacción y el techo deberían durar un poco más de 10 años. En general, en la propiedad solo se han instalado elementos de alta calidad, que sin embargo no le gustan a todos. En nuestro caso sí.

Sobre la negociación del precio de compra: Se trata en conjunto de una propiedad de alta calidad, que sin embargo claramente no gusta a todos o a muchos.
Aunque no todos están familiarizados con la situación del mercado en esta región, les pido opiniones sobre el precio. ¿Es acorde al mercado? ¿Es demasiado alto o demasiado bajo?

El año pasado vimos una propiedad en la misma ubicación, con los siguientes datos:

[*]Año de construcción 1978
[*]180m² de superficie habitable (80m² alquilados por 450€ sin gastos)
[*]Terreno de 720m²
[*]Planta alta renovada a fondo, techo nuevo, buen estado
[*]Planta baja parcialmente renovada (baños de 1978), calefacción de gasóleo
[*]Precio de venta final 350.000€ (en pueblos pequeños se suele oír esto)

En comparación, nos parece que la propiedad actual al menos tiene un precio razonable.

Sobre la financiación: ¿Están ustedes de acuerdo en que deberíamos elegir un plazo de interés más corto? Pero no queremos pagar más de 1800€ al mes, y un plazo largo de seguridad en el tipo de interés también sería bueno. Un pequeño margen para posibles adquisiciones (auto, pintura) podría seguir incluido en la cuota indicada.
En realidad, hemos descartado los contratos de ahorro para vivienda.
Por supuesto, visitaremos al asesor fiscal.

En total, ¿nuestro plan sería realista y posible para nosotros?

Estoy ansioso por leer más opiniones.

En general, ¿nuestro proyecto sería realista y posible para nosotros?

Estoy ansioso por escuchar más opiniones

Para mí suena fundamentalmente factible. Resuelvan entre ustedes – lo mejor sería hacerlo antes de comprometerse con una casa de esta manera – cómo quieren manejar el tema de los niños: quién se queda en casa y por cuánto tiempo, cuánto ingresos tendrían, cuidado de los niños, etc.; como funcionarios públicos tienen la ventaja de estimar los ingresos relativamente fácil en comparación con empleados "normales". ;-)

Yo, en su lugar, también dejaría el plazo previsto tal cual y más bien pactaría con el banco una opción para cambiar la tasa de amortización (además de la opción de amortización anticipada que casi siempre está incluida). Así pueden variar la amortización durante el plazo. Por ejemplo, en nuestra propia financiación hipotecaria (Commerzbank en cooperación con Axa) podemos cambiar gratis una vez al año la tasa de amortización libremente entre 1% y 5% del capital original. Esto nos da mucha flexibilidad, por ejemplo, si uno de nosotros gana más o menos para destinar aumentos salariales directamente a la amortización o si vuelve a nacer un hijo. Especialmente cuando los niños ya no vivan en casa o al menos ganen su propio dinero, podrían aumentar fácilmente la cuota. En el nivel tan bajo de intereses, pocos euros más al mes tienen un gran impacto en la anualidad y ahorran muchos años de plazo. Por eso, deberían lograr terminar más rápido que los 30 años previstos, sin atarse contractual e inflexiblemente a una cuota más alta desde antes.

Eso es factible sin duda, si no consideráis los 600€ de alquiler como una parte completa para la amortización. El estado de la casa solo puede ser evaluado por un perito. Él también debería poder estimar cuánto vale. La ubicación con respecto a Osnabrück es buena. Desafortunadamente, no puedo juzgar cómo son los precios inmobiliarios allí, y a menudo también depende del propio lugar. La ubicación dentro del pueblo siempre juega un papel (por ejemplo, ¿quién querría vivir justo detrás del campo de fútbol o de tenis?). Si hay una carretera principal o una ruta de motos cerca, esto puede reducir considerablemente el precio. Si el jardín de ensueño está en el lado norte de la casa, esto tampoco aumenta el valor. Simplemente mirad cuánto cuestan las propiedades en los alrededores, según mi opinión, como profano aún se obtiene la mejor visión general del rango de precios aproximado. Si al final son 30.000€ más o menos, también depende del grupo de compradores y, por supuesto, de la suerte. Cuanto más específico sea el producto, menor será el grupo de compradores y más compromisos tendrá que asumir el comprador. Por lo tanto, el precio será un poco más bajo si no se encuentra exactamente al comprador que siempre ha soñado con esta casa.

Muchas gracias de nuevo por los estímulos para pensar y los consejos. La casa está registrada como vivienda para dos familias, sin embargo, siempre pensamos que en una vivienda para dos familias los dos apartamentos deben tener aproximadamente el mismo tamaño. Aquí no es así: en la planta baja 144 m2, en la planta superior 96 m2 y 44 m2 (estos últimos m2 no tienen conexión de corriente fuerte y queremos utilizarlos como despacho). En el pasado, solo se alquilaron siempre los 96 m2. ¿Es una vivienda para dos familias o una vivienda unifamiliar con apartamento independiente? ¿Alguien tiene quizás también consejos fiscales al respecto?