nous sommes tout nouveaux ici car nous avons récemment la chance d’acheter un terrain dans un nouveau lotissement. Nous avons l’un des 5 terrains qui ne peut pas être raccordé au réseau de chaleur de proximité.
Comme il est agréable de voir que la réalité s’oppose parfois à l’hyper-écologisme. En quoi se manifeste cette impossibilité de raccordement (jargon juridique : « impossibilité objective ») ?
veuillez consulter le contrat-type de vente. Il y a une convention contractuelle, en particulier § 2 n° 5.
Si la ville exige maintenant, lors de l’attribution, la construction d’une maison passive parce que vous ne pouvez pas être raccordé, alors vous avez un problème. À cet égard, soit vous construisez une maison passive, soit vous n’obtenez pas le terrain. Mais seule la ville peut répondre à cette question. La validité judiciaire est une toute autre question. Cependant, cela pourrait durer jusqu’à ce que ce soit décidé, vous serez vieux et gris...
Eh bien, il n’existe pas encore de machine à remonter le temps, techniquement la construction a lieu après l’achat. Que dit le contrat en cas de non-exécution (quelle qu’en soit la raison) : annulation, pénalité, ... ?
Suite à nos demandes auprès de divers services de la ville pour trouver le bon interlocuteur, nous avons rencontré beaucoup d’ignorance sur ce sujet. Lorsque nous avons finalement trouvé le planificateur de la zone de construction, il nous a répondu très brièvement sur la maison passive en nous renvoyant à une page d’un PDF de 100 pages (IG Passivhaus Deutschland) avec les exigences applicables à nos terrains : Passivhaus Classic, besoin de chaleur utile 15 kWh/m²a ainsi qu’une consommation maximale d’énergie primaire renouvelable de 60 kWh/m²a. Avec ces données, nous avons obtenu les premières offres de plusieurs fabricants de maisons préfabriquées, avec pour résultat que beaucoup ne peuvent pas respecter cette très faible demande de chauffage utile et ne peuvent donc pas fournir d’offre concrète.
Des interlocuteurs « appropriés » existent seulement de manière limitée dans « divers services ». En ce qui concerne l’aptitude pratique (capacité d’information concrète), il peut être nécessaire de passer par un « laissez-passer » à la manière d’Astérix ou de transmettre la demande de Pilate à Ponce. Toutefois, la compétence juridique d’un interlocuteur dans une administration est liée à sa compétence territoriale, laquelle repose sur des bases juridiques et des plans de répartition des affaires. Les compétences sont réparties au maximum en supérieures et inférieures, mais sans chevauchement, donc jamais en double. Et le planificateur peut être chargé de la planification, mais il ne dispose pas de pouvoirs décisionnaires. Il ne peut pas non plus être mis en cause pour son activité. Il est aussi habituel que le service d’urbanisme de la commune soit chargé des notifications et du contrôle préalable, tandis que la décision concernant la demande relève de la compétence du district, qui peut outrepasser l’avis du service communal d’urbanisme. La commune peut donc être ici vendeuse du terrain, votre cocontractante (et éventuellement essayer de vous compliquer la vie lors du permis de construire) – mais si le district décide du permis, il est nettement plus utile d’établir un bon contact avec le responsable local.
Il est donc recommandé de faire examiner par un avocat deux points : la tendance du décideur responsable (équipe paragraphe ou équipe raison) concernant la demande de construction (mieux un avocat en droit de l’urbanisme), d’une part, et la force ou l’absence de force de la clause maison passive dans le contrat de vente (mieux un spécialiste en droit des contrats), d’autre part. Un cabinet ayant des spécialistes dans les deux domaines est conseillé.
Il existe plusieurs fournisseurs de maisons passives, même si tous les fabricants de maisons préfabriquées ne proposent pas de tels concepts. En principe, ils sont plus nombreux chez les maisons en bois que chez les maisons en pierre – quelles sont vos autres raisons de limiter le champ des fournisseurs aux seuls fabricants de maisons préfabriquées ? Avec qui construisent d’ailleurs les voisins (de ces cinq, ainsi que ceux des terrains raccordables au réseau de chaleur) ?
Ceterum censeo, pour moi, les termes « maison passive » et « chaleur de proximité » ne vont que très difficilement ensemble. Par ailleurs, on se gratte déjà la tête devant la confusion politique que représente le fait que d’un côté, le bailleur ne peut plus souscrire un contrat d’abonnement câble TV pour tous les locataires, alors même qu’une commune doit prétendre prendre en charge les consommateurs d’énergie thermique d’un lotissement entier, au lieu que des consommateurs libres puissent brûler le charbon de Meier par Telekom et le gaz de Müller par Vodafone. Il y a des évolutions qui me font de plus en plus comprendre les non-votants et les protestataires :-(
Hoho ho hoho ho, ho hoho hoho hohoho. Ce chien ne sait pas parler !