Los requisitos de casas pasivas de la ciudad no están incluidos en el plan de desarrollo

al contrario

Si compras de la ciudad de Ulm, por favor mira el contrato de compraventa modelo. Hay un acuerdo contractual, en particular el § 2 punto 5.

Si la ciudad ahora exige la construcción de un PH durante la adjudicación, porque no puedes conectarte, entonces tienes un problema. En ese sentido, o construyes PH o no obtienes el terreno. Pero solo la ciudad puede responderte eso. Si eso se sostiene judicialmente es una pregunta completamente diferente. Sin embargo, hasta que se decida, podrías estar viejo y canoso...

¿No es el plan de ordenación urbana el documento vinculante para la solicitud de licencia de construcción?

Sí. Ni más ni menos.

La respuesta me sorprende, ya que además del plan de ordenación urbana, los diferentes estatutos municipales generan requisitos locales especiales.
Los estatutos concretan, según mi conocimiento, un plan de ordenación urbana y también son vinculantes.

Si compras a la ciudad de Ulm, por favor revisa el contrato de compraventa modelo. Allí hay un acuerdo jurídico, en particular § 2 nº 5.

Sí. Visto. Pero, ¿dónde está ahí la regulación sobre la casa pasiva? Porque no la he encontrado. Ese es el pasaje sobre la calefacción urbana.

Si la ciudad le presenta al TE otro contrato de compraventa, por supuesto que pueden establecerse otras regulaciones. Pero el contrato de compraventa tampoco contempla una casa pasiva (en el contrato de compraventa modelo).

además del plan de desarrollo urbanístico y las diferentes ordenanzas municipales.

Por cierto, el plan de desarrollo urbanístico también es una ordenanza municipal ;)

Por encima de todo están el Código de Construcción y la Ordenanza Estatal de Construcción. El plan de desarrollo urbanístico como ordenanza tiene prioridad en cuanto al tipo y la medida del uso constructivo, etc.
Además – ni prioritarias ni subordinadas – están las ordenanzas municipales como las ordenanzas de diseño, ordenanzas de plazas de aparcamiento y, por supuesto, también las ordenanzas de conexión. Estas son ordenanzas complementarias.
Como ejemplo: el plan de desarrollo urbanístico dice qué se puede construir – casa unifamiliar, 2 plantas completas, coeficiente de ocupación del suelo X. Complementariamente, la ordenanza de diseño dice cómo debe verse la casa – material y color de la fachada, inclinación del techo, etc. Y la siguiente ordenanza complementaria – la ordenanza de plazas de aparcamiento – dice que necesitas dos plazas de aparcamiento.

Se vuelve interesante cuando hay dos ordenanzas con exigencias diferentes. Pero eso ya es demasiado específico...

Sin embargo, eso no existe en Ulm. Por eso mi afirmación.

somos completamente nuevos aquí ya que hace poco tuvimos la oportunidad de comprar un terreno en una zona de nueva construcción. Tenemos uno de los 5 terrenos que no se pueden conectar a la red de calefacción local.

Qué bueno que la realidad a veces se opone al hiperverdesmo. ¿En qué se manifiesta entonces esta imposibilidad de conexión (jurídicamente: "imposibilidad objetiva")?

por favor revisa el contrato de compraventa modelo. Hay un acuerdo de naturaleza obligacional, especialmente el § 2 número 5.
Si la ciudad ahora exige al asignar que se construya una casa pasiva porque no puedes conectarte, entonces tienes un problema. En ese sentido, o construyes casa pasiva o no obtienes el terreno. Pero eso solo te lo puede responder la ciudad. Si eso aguantaría en juicio es otra cuestión completamente distinta. Sin embargo, hasta que eso se decida podrías ser viejo y canoso...

Bueno, las máquinas del tiempo aún no existen, desde un punto de vista técnico la construcción se realiza después de la compra. ¿Qué dice el contrato en caso de incumplimiento (dejando de lado por qué motivo): rescisión, penalización, ...?

Tras preguntar en diversas oficinas de la ciudad para encontrar al interlocutor adecuado encontramos mucha ignorancia sobre este tema. Cuando pudimos localizar al planificador de la zona de construcción, nos despachó muy brevemente sobre el tema de la casa pasiva y nos remitió a una página de un PDF de 100 páginas (IG Passivhaus Deutschland) con los requisitos aplicables a nuestros terrenos: Passivhaus Classic, demanda de calefacción 15 kWh/m²a y máximo uso de energía primaria renovable de 60 kWh/m²a. Con esta información solicitamos las primeras ofertas de varios proveedores de casas prefabricadas, con el resultado de que muchos no pueden cumplir esta muy baja demanda de calefacción y por lo tanto no pueden hacer una oferta concreta.

Los interlocutores "adecuados" existen solo de manera limitada en "diversas oficinas". En cuanto a la aptitud práctica (capacidad para informar en materia), puede ser necesario ser transferido de Pontius a Pilatos según el tipo de "salvoconducto" astérixico o de la "solicitud de concesión...". Sin embargo, la aptitud legal de un interlocutor en una autoridad está ligada a su competencia, y esta se basa en disposiciones legales y planes de distribución de negocios. Las competencias se dividen como máximo en superiores e inferiores, pero sin superposición, es decir, nunca duplicadas. Y el planificador puede estar encargado de la planificación, pero no tendrá facultades decisorias. Y tampoco es demandable por su labor. También es habitual que la oficina de construcción en el municipio sea instancia de notificación y revisión previa, pero la decisión sobre la solicitud corresponde al distrito, que puede incluso anular el voto de la oficina municipal de construcción. Por lo tanto, el municipio puede ser la vendedora del terreno y tu contraparte contractual (y quizás intentar poneros trabas al solicitar la licencia de obra), pero si el distrito decide sobre la solicitud, es mucho más útil establecer contacto con el responsable allí.

Desde el punto de vista legal, recomiendo revisar dos cosas: la inclinación del decisor competente (equipo párrafo o equipo razón) respecto a la solicitud de construcción (más apropiado: un abogado especializado en derecho urbanístico) por un lado, y la fuerza o ineficacia de la cláusula de casa pasiva en el contrato de compraventa (más apropiado: un experto en derecho contractual). Aquí podría recomendarse un despacho que tenga especialistas para ambos campos.

Proveedores de casas pasivas existen bastantes, aunque no todos los fabricantes de casas prefabricadas tienen tales conceptos. Básicamente son más frecuentes en casas de madera que en las de piedra. ¿Qué razones tienen ustedes para limitar la selección de proveedores a los fabricantes de casas prefabricadas?

¿Con quién construyen los vecinos (tanto de estos cinco como de los terrenos conectables a la red de calefacción local)?

Ceterum censeo, para mí los términos "casa pasiva" y "calefacción local" encajan solo a regañadientes. Por otra parte, uno se rasca la cabeza ante el sinsentido político de que, por un lado, el arrendador ya no pueda contratar un contrato de televisión por cable para todos los inquilinos, pero al mismo tiempo un municipio deba tutelar a todos los consumidores de energía térmica de una zona de construcción, en lugar de que como consumidores libres Juan queme el carbón de Telefónica y Pedro el gas de Vodafone. Hay desarrollos que cada vez me hacen entender más a los no votantes y a los que protestan :-(
¡Jo jo jo jo jo, jo jo jo jo jojo! ¡Este perro no puede hablar!

Muchas gracias por tus explicaciones 11ant. No puedo decir por qué no es posible la conexión de FW en 5 propiedades (posiblemente un error de cálculo). Un buen punto es la decisión final por parte del distrito. La pregunta más importante para mí sigue siendo a qué documento o qué ley vigente podría referirse la ciudad para rechazar una solicitud de construcción presentada con el argumento de que no se cumplen los límites, que no se citan en ningún documento oficial de la ciudad/Baupilot (excepto en el PDF citado por el urbanista). En mi opinión, una cláusula "decisiva" debería ser visible para todos antes de comprar la propiedad (por ejemplo, en la justificación del plan de desarrollo) sin tener que obtener esta información laboriosamente del único contacto en la ciudad que conoce estos límites. Estoy intrigado por saber qué aconsejarán los expertos jurídicos al respecto.