Coûts de construction neuve - Le financement est-il en ordre ? Expériences ?

Salut à tous,

cela fait environ 1,5 ans que nous cherchons assez activement une maison pour nous libérer de la cage d’un appartement de 2 pièces (loyer charges comprises : env. 600 euros). Comme nous faisons tous les deux une grande partie de notre travail en télétravail et que, à cause de l’appartement, les postes de travail se trouvent directement en face l’un de l’autre, il nous est plutôt difficile de nous concentrer lorsque nous avons des réunions en même temps. De plus, des enfants sont prévus (donc pas encore présents) et dans ce cas, nous devrions au plus tard chercher un appartement d’au moins 3 pièces. Nous sommes également inscrits comme chercheurs de logement auprès de notre coopérative, mais les offres – lorsqu’il y en a – ne correspondent, eh bien, pas à nos exigences (nous habitons actuellement un appartement neuf).

Informations générales sur vous :

[*
Qui êtes-vous ? Femme et homme
[*]Quel âge avez-vous ? 32 et 33 ans
[*]Y a-t-il des enfants ? 0
[*]Des enfants sont-ils prévus ? Oui (jusqu’à 2)
[*]Êtes-vous salariés ? Oui
[*]Combien d’heures travaillez-vous ? 40 h et 37 h


Situation des revenus et du patrimoine :


[*]Quels sont vos revenus (brut/net) ? Femme : ~3100 euros nets, homme : 3500 euros nets (plus un travail annexe ~200 euros, que je préfère ne pas compter), EDIT : paiements exceptionnels (prime de Noël + congés non inclus pour les deux)
[*]Quel est le montant des allocations familiales ? 0
[*]Autres prestations comme allocation parentale, indemnités maladie, etc. ? 0
[*]Quel est votre capital propre ? 240.000 euros, dont liquide : 130.000 euros (reste en portefeuille)
[*]Combien de ce capital souhaitez-vous investir dans le projet maison ? 130.000 euros



Coûts de vie/habitation :


[*]Dépenses totales par mois : env. 1500 euros


Informations générales sur le bien immobilier visé :


[*]Directement auprès du promoteur
[*]Terrain inclus (env. 510 m²), entièrement viabilisé
[*]Viebrockhaus maison Kfw 40 Plus (145 m², 5 pièces, pompe à chaleur, photovoltaïque) incluant l’aménagement intérieur (sans cuisine), incluant la pelouse (sans haie)
[*]Prix d’achat : 595.000 euros
[*]Frais annexes d’achat : 41.000 euros
[*]Coût total : 636.000 euros
[*]4 paiements échelonnés sont dus


Nous avons déjà parlé avec un courtier en crédits, ce qui a permis de clarifier la situation suivante :


[*]Montant du prêt : 508.000 euros (128.000 euros de capital propre)
[*]Taux d’intérêt : 4,16 % (un taux de prêt moindre n’a changé le taux que de 0,03 %)
[*]Mensualité : 2.290 euros avec un amortissement de 1,25 %
[*]Remboursement anticipé spécial : 5 % du montant du prêt (nous comptons sur 12.000 euros par an à rembourser par anticipation)
[LIST]
[*]Jusqu’à présent, notre excédent relativement élevé est allé dans le portefeuille ou à la construction du capital propre (voir ci-dessus). C’est pourquoi nous sommes sûrs de ne pas succomber à la tentation de consommer l’argent réservé pour ce remboursement anticipé spécial.

Notre problème est le suivant :
Nous avons établi un calcul recettes/dépenses avec des hypothèses approximatives supplémentaires, à savoir :

[*]Un 2e véhicule sera nécessaire, ce qui entraîne des coûts de mobilité plus élevés
[*]Constitution d’une réserve pour l’entretien
[*]Assurance de retour
[*]Taxe foncière / frais communaux
[*]Cuisine : env. 20.000 euros (financée par une dissolution partielle de contrat d’épargne logement, liquidités, petite aide des parents)

Avec ces postes de dépenses supplémentaires + la mensualité, nous arrivons à un excédent d’environ 2.500 euros par mois (actuellement environ 5.200 euros +/-)
Sur ces 2.500 euros, nous mettrions de côté 1.000 euros pour le remboursement anticipé spécial, 1.000 euros pour l’épargne, le reste serait considéré comme « bruit de fond » (il y a toujours des imprévus)
Mais si l’un d’entre nous devait prendre un congé parental (3 à 6 mois chacun), cette personne ne toucherait que 1.800 euros (et c’est là le défi). Notre idée était la suivante : à ce moment-là, on épargnerait moins pour couvrir la période de congé parental. Ensuite, la question de la garde d’enfants se poserait. Ma femme réduirait son temps de travail à 35 h, ce qui réduirait l’excédent d’environ 350 euros nets.

En cas d’urgence absolue, nous devrions puiser dans le portefeuille...

Une telle décision de vie ne se prend qu’une fois et nous sommes actuellement dans une situation confortable qui pourrait changer brusquement. Nous sommes conscients que cela ne peut pas durer éternellement, notamment si des enfants arrivent et que, aussi souvent – du point de vue émotionnel et non rationnel – on aspire à un jardin privé, plus d’espace en général et très important : le calme ! (que nous n’avons pas toujours à cause de la colocation avec plusieurs familles).

Notre question :
Nous sommes un peu incertains quant à savoir si nous devons franchir ce pas, car par exemple il n’y a pas encore d’enfants, nous devrions épargner plus de capital propre (risque : les intérêts nous échapperaient ?) et d’abord chercher un appartement plus grand (offres depuis 2010 par ex. : env. 1.300 euros net hors charges pour 3 pièces, env. 80 m² via notre coopérative – que nous avions refusé à l’époque). Cependant, la différence entre le loyer net froid pour le plus grand appartement et le crédit maison est environ 1.000 euros grossièrement et la maison serait complètement neuve avec un très haut standard. Les coûts de logement nouveaux (hors charges) seraient un peu au-dessus du fameux tiers : env. 34 %...
Comment géreriez-vous cette situation ? Avons-nous oublié quelque chose ? Pouvons-nous ou devrions-nous nous permettre cette maison ?
Nous avons pu la réserver sur la base d’une « déclaration d’intention d’achat » pour deux semaines, donc le temps presse...

Si nous avons oublié des informations, n’hésitez pas à me le dire !

Je vous remercie d’avoir pris le temps de lire cela et de nous aider dans cette prise de décision !

Bien à vous !

Problèmes que je vois :

- Un amortissement de 1,25 % serait trop faible pour moi

- La cuisine en tant que seul poste supplémentaire à côté du prix de la maison me semble calculée trop juste. Qu’en est-il des autres coûts annexes et des améliorations ? Et pour l’aménagement intérieur ? Points à prendre en compte : suppléments pour les sols / travaux de peinture ? Qu’est-ce qui est inclus, qu’est-ce qui ne l’est pas ? Extérieur ? Pavage / terrasse ? Tout plat, la pelouse suffit pour le moment ? Clôture ? Terrain en pente ? Coûts supplémentaires pour les travaux de terrassement ? Lampes ? mobilier ? Suppléments pour une meilleure installation sanitaire ? Électricité, prises supplémentaires, spots au plafond, etc. ?
On construit très rarement une maison catalogue sans dépenser encore un peu quelque part.

- Vos revenus sont en fait assez élevés, le montant du financement devrait donc être possible.

- À prendre en compte pour les enfants / congé parental : les 1800 € sont versés précisément pendant 1 an. Après, il n’y a plus rien au début. Je n’aurais pas osé compter fermement au premier enfant que je pourrais retravailler au bout d’un an. Nous avons étalé l’allocation parentale sur 1,5 an et avons eu la chance d’avoir une place en crèche. Quelles sont vos chances à ce sujet ? Quel est le plan alternatif si la garde ne fonctionne pas directement ? Pourriez-vous aussi vous en sortir si la femme ne travaille que 20 h pendant 1-2 ans ?

Bonne chance & tout le meilleur ! :)

Je le ferais. Si ce n’est pas maintenant, c’est quand ? Le salaire et les fonds propres sont bons, je ne peux rien dire sur l’offre.
Si chez vous les opportunités d’un bien immobilier poussent comme des champignons, on peut aussi attendre.
Je n’aime pas (non plus) les points suivants :
- Description des prestations de construction à vérifier absolument en ce qui concerne d’éventuelles dépenses spéciales. l’a mentionné. Qui paie le raccordement ?
- Qu’en est-il de la terrasse, du carport et de l’allée ? Déjà inclus dans le package ?
- Le remboursement doit absolument être élevé au début et réduit ensuite avec l’enfant.
- Le remboursement anticipé fondra pour autre chose (lampes, mobilier, jardin), donc ne pas le prendre en compte pour l’instant.

Faites un tableau des coûts pour la période à partir de laquelle vous vivez dans la maison avec la deuxième voiture.
Une fois avec enfant, une fois sans.

Problèmes que je vois :

- Un remboursement de 1,25 % serait trop faible pour moi

- La cuisine comme seul poste supplémentaire à part le prix de la maison me semble calculée de manière un peu juste. Qu’en est-il des autres frais annexes et des personnalisations ? Qu’en est-il de l’aménagement intérieur ? Choses à prendre en compte : suppléments pour les sols / travaux de peinture ? Qu’est-ce inclus, qu’est-ce qui ne l’est pas ? Extérieur ? Pavage / terrasse ? Tout plat, une pelouse suffira dans un premier temps ? Clôture ? Situation en pente ? Coûts supplémentaires pour les travaux de terrassement ? Lampes ? Mobilier ? Suppléments pour une meilleure installation sanitaire ? Électricité, prises supplémentaires, spots au plafond, etc. ?
Il est extrêmement rare qu’une maison catalogue soit construite sans que l’on dépense encore quelque chose en plus.

- Vos salaires sont en fait assez bons, le montant du financement devrait donc être faisable.

- À prendre en compte avec les enfants / congé parental : les 1800 euros sont accordés exactement pour 1 an. Ensuite, il n’y a plus rien. Je ne me serais pas sentie capable d’inclure fermement, à la naissance du premier enfant, que je pourrai retravailler au bout d’un an. Nous avons étalé l’allocation parentale sur 1,5 an et avons eu de la chance avec la place en crèche. Quelles sont vos chances là-dessus ? Quel est le plan B si la garde ne fonctionne pas immédiatement ? Pourriez-vous vous en sortir si la femme ne travaille que 20 heures pendant 1 à 2 ans ?

Bonne chance et tout le meilleur ! :)

Bonjour Kati,

merci pour ta réponse. Nous avions envisagé comme mensualité max 2 300 euros, d’où le 1,25 % en sachant que sans remboursement anticipé ce serait une histoire sans fin. Cela nous laisserait plus de liquidités mensuelles en cas de difficultés. Ce n’est toutefois pas encore gravé dans le marbre.

Selon les dires du promoteur, sont inclus :

Extérieur :

[*
Pavage extérieur (parking et chemin jusqu’à la porte d’entrée, terrasse)
[*]Terrain plat (plaine en Basse-Saxe)
[*]Travaux de terrassement complets (déblaiement et évacuation du sol, semelle thermique) / étude de sol
[*]Clôture pas incluse (nous devons aussi planter un arbre selon la commune)
[*]Raccordements maison inclus
[*]Terrain viabilisé par la commune (eau, électricité, raccordements télécom)


Intérieur :


[*]Volets roulants électriques au rez-de-chaussée et à l’étage (avec protection anti-effraction)
[*]Revêtement de sol (y compris carrelage) et travaux de peinture en qualité Q2 inclus (le sol peut être choisi dans la gamme de Viebrockhaus)
[*]Sanitaires de Villeroy & Boch inclus (cela nous suffit aussi)
[*]Beaucoup de prises électriques, grâce au « pack maison connectée » (je devrais peut-être me renseigner davantage)



Mobilier :


[*]Nous pouvons en emporter beaucoup, certains éléments manqueront bien sûr. Nous n’avons pas d’illusions. Cela aura un aspect un peu dépouillé au début.
[*]Nous possédons tout le nécessaire (chambre, salon, bureau). Le reste devra être acquis peu à peu…
[LIST]
[*]C’est aussi là que l’on voit où ira l’excédent les premiers mois / années. Adieu les vacances !
[*]Ou plutôt : le portefeuille titres est encore en arrière-plan – revenus du capital non pris en compte

Concernant les enfants :

[*]Pour être honnête avec soi-même : je ne peux pas dire si l’année suffira. Pour l’instant, je répondrais « oui ». Mais ce qui va arriver, je ne sais pas, mais… :
[*]… la famille est proche (c’est d’ailleurs pour cela que nous avons été si précis pour l’immobilier), les mères seront bientôt à la retraite (pour la garde en cas d’urgence par exemple)
[*]Pour 20 h ce serait environ 1 800 euros nets par mois, donc comme l’allocation parentale, donc théoriquement faisable. Toutefois, nous avons plutôt envisagé plus de 30 h, donc il faut se concentrer dessus (2 314 euros nets)
[*]Au passage : notre plus grande inquiétude est… Que se passe-t-il si cela ne fonctionne pas avec les enfants ? Alors tu as une maison avec 5 pièces et un jardin, mais sans usage (il faudra alors aménager une salle de sport…)

Je le ferais. Sinon quand, sinon maintenant ? Le salaire et les fonds propres sont bons, je ne peux rien dire sur l’offre.
Si chez vous les possibilités d’acquérir un bien immobilier poussent comme des champignons, on peut aussi attendre.
Ce qui me déplaît (aussi), ce sont les points suivants :
- Il faut absolument vérifier la description des prestations de construction quant aux éventuelles dépenses supplémentaires. @kati1337 l’a mentionné. Qui paie la viabilisation ?
- Qu’en est-il de la terrasse, du carport et de l’allée ? Sont-ils déjà inclus dans le pack ?
- Le remboursement doit absolument être élevé au début puis réduit en cas d’enfant.
- Les remboursements anticipés fondront sur d’autres choses (lampes, mobilier, jardin), donc à ne pas compter dans un premier temps.

Faites un état des coûts pour la période à partir de laquelle vous vivrez dans la maison avec une deuxième voiture.
Une fois avec enfant, une fois sans.

Bonjour ypg,

le bien se trouvera au sud de Hambourg, quasiment au bord de l’Elbe (mais pas en 1ère, 2ème ou 3ème ligne de digue). Dans l’agglomération, les terrains constructibles sont plutôt rares et souvent très petits. Les 510 m² nous semblent déjà limites… Mon hypothèse est que, comme les maisons individuelles sont politiquement moins souhaitées, il n’y aura pas beaucoup de terrains constructibles attribués aux maisons individuelles, à cause de la forte consommation d’espace. De plus, je ne m’attends pas à une baisse des prix des constructions neuves du fait de la hausse des prix des matériaux ainsi que, aussi en raison de l’inflation, de l’augmentation des salaires. Pour les constructions existantes, je pourrais plutôt envisager des prix stables voire en baisse.

Nous verrons la description des travaux en détail (espérons-le) mercredi. Nous avons un rendez-vous.

[*]Terrasse et allée sont inclus (voir plus haut), carport non (mais cela peut attendre et est autorisé selon le plan d’urbanisme)

Question : pourquoi préférerais-tu fixer le remboursement plutôt haut puis le baisser si besoin, et ne pas régler cela par le remboursement anticipé, qui serait alors aussi contrôlable en montant ? Car avec un taux plus élevé, il y a aussi moins de liquidités pour « autre chose », ce qui revient à un jeu à somme nulle (soit remboursement anticipé plus élevé, soit taux plus élevé, ou inversement). Erreur de raisonnement ?

PS : avec 2 % de remboursement, nous serions déjà à 2 607,73 euros par mois.

Comme on le voit, ce n’est pas si simple (du moins à nos yeux). Qu’en pensez-vous avec ces informations supplémentaires ?

Je vous remercie beaucoup pour votre aide !

Bonjour Kati,

merci pour ta réponse. Nous avions envisagé un montant maximum de 2 300 euros, d’où les 1,25 % en étant conscients que sans remboursements anticipés ce serait une histoire sans fin. Cela nous laisserait juste plus de liquidités mensuelles en période difficile. Mais ce n’est pas encore gravé dans le marbre.

Selon les dires du promoteur :

Extérieur :

[*
Pavage de l’extérieur (parking et chemin vers la porte d’entrée, terrasse)
[*]Terrain plat (plaine en Basse-Saxe)
[*]Travaux de terrassement complets (déblaiement et évacuation du sol, fondation isolante) / étude de sol
[*]Clôture non incluse (nous devons aussi planter un arbre selon la commune)
[*]Arrivées de la maison incluses
[*]Terrain viabilisé par la commune (raccordements eau, électricité, communication)

Cela semble assez bien dans l’ensemble et il existe des offres bien pires.

Clarifie encore ceci : le terrain est viabilisé, les arrivées de la maison sont incluses – mais qu’en est-il des coûts pour les conduites d’alimentation jusqu’aux arrivées de la maison ? L’électricité, l’eau, le télécom doivent être amenés, un trench doit être creusé sur votre terrain pour poser les conduites. Ça nous avait coûté à l’époque en Basse-Saxe environ 6 à 8 000 €.

Concernant les travaux de terrassement, vérifie si la profondeur de la fouille est limitée. En Basse-Saxe, on doit souvent creuser plus profond que ce qui est prévu dans le contrat pour trouver un sol porteur. L’évacuation incluse, c’est déjà super, ce genre de chose est chère.

Clôture et arbre ne coûtent pas une fortune, ce n’est pas non plus à faire immédiatement. Je ne vois pas de gros problème là-dessus.

Intérieur :

[*]Volets roulants électriques au RDC et à l’étage (avec protection anti-effraction)
[*]Revêtements de sol (y compris carrelage) et travaux de peinture en Q2 inclus (le revêtement de sol peut être choisi dans la gamme Viebrockhaus)
[*]Sanitaires de Villeroy & Boch inclus (cela nous suffit aussi)
[*]Un tas de prises électriques, grâce au « pack SmartHome » (je devrais peut-être me renseigner un peu plus à ce sujet)

Les travaux de peinture en Q2 pourraient être justes. Cherche ce sujet ici sur le forum, il y a beaucoup de discussions. Q2 n’est pas lisse. On peut poser du papier peint à surface rugueuse, mais pour quelque chose de plus fin ce n’est généralement pas suffisant. Clarifie aussi : le papier peint à surface rugueuse / la peinture sont-ils inclus dans le prix ? Si on le fait soi-même, c’est beaucoup de travail (et le matériel coûte quelques milliers d’euros), si on le fait faire, on atteint facilement un montant à cinq chiffres pour toute une maison.

Pour l’électricité, je réfléchirais encore à si vous voulez des spots quelque part. Cuisine ou salle de bains sont classiquement concernés. C’est souvent un gouffre financier. Ou des prises LAN, des prises extérieures supplémentaires, des saignées supplémentaires. Vérifie bien le pack SmartHome pour voir s’il comprend vraiment tout ce dont vous avez besoin. Pour la sécurité, je prévoirais un buffer de 5 à 10 k€ pour l’électricité.

Mobilier :

[*]Beaucoup de choses nous accompagnent, certaines vont bien sûr manquer. On ne se fait pas d’illusion. Au début, ce sera un peu plus nu.
[*]Nous avons tout le nécessaire (chambre, salon, bureau) le reste devra ensuite être acquis peu à peu...
[LIST]
[*]C’est aussi là que l’excédent ira les premiers mois / années. Adieu les vacances !
[*]Ou : le compte-titres est encore en arrière-plan – revenus du capital non compris

On peut vivre avec ça pour l’instant, je ne vois pas cela comme un tabou pour le projet. Beaucoup de familles en construction font comme ça.

Concernant les enfants :

[*]Pour être honnête avec soi-même : je ne peux pas te dire si l’année est suffisante. Actuellement, je répondrais « oui ». Ce qui arrivera, je ne sais pas, mais... :
[*]... la famille est proche (c’est d’ailleurs pour cela que nous avons ciblé ce bien), les mères sont bientôt à la retraite (pour la garde en cas d’urgence par exemple)
[*]Pour 20h, cela ferait environ 1 800 euros nets / mois, soit comme les allocations parentales, donc théoriquement faisable. Cependant, nous avons plutôt envisagé 30h et donc il faut se concentrer (2 314 euros nets)

Avoir la famille à proximité, c’est une richesse. Mais il faut faire attention à ne pas trop compter dessus. On a vécu ça ici il y a quelques semaines – les grands-mères sont très différentes des mères d’autrefois envers leurs petits-enfants. Après 6 semaines de « crèche chez mamie », tu es a) le parent le plus excédé, et b) tu dois vérifier si l’enfant n’a pas de diabète. :P

À ta place, je ferais les calculs pour différents scénarios, avec 20h et aussi un où l’un d’entre vous ne pourrait pas travailler jusqu’à ce que l’enfant ait par exemple 2 ans. Juste pour être sûr que ce ne serait pas un suicide financier. À moins que vous ayez l’assurance ferme des grands-parents qu’ils peuvent prendre le relais. C’est déjà un gros engagement. Nous le constatons en ce moment : notre « fouineur sauvage » de 3 ans (citation du pédiatre) est une sacrée prise, et ma mère n’est plus toute jeune. Je n’aimerais pas lui demander de gérer une année complète pour que je puisse combiner travail et enfant. Si vous avez plusieurs grands-parents qui peuvent se relayer, ce serait une autre chose.

[*]Au fait : notre plus grande inquiétude est... Et si ça ne marche pas avec les enfants ? Alors tu as une maison avec 5 chambres et jardin mais sans utilité (il faudra sans doute aménager une salle de fitness...)

Je ne m’inquiéterais pas avant d’avoir une expérience contraire. Il y a beaucoup d’histoires familiales difficiles et de désirs d’enfant non réalisés, mais honnêtement, ça marche assez naturellement pour une grande partie de la société. Je ne me ferais pas de souci à l’avance, car ça ajoute un stress au « processus » qui le complique plutôt. Fiens-toi d’abord à la biologie.
Et si vous faites partie des familles avec malchance – il y a aussi des moyens et des chemins, jusqu’à ce qu’ils soient tous épuisés : ne dis jamais jamais. Et jusque-là, vous n’aurez au moins pas de stress financier avec votre bien immobilier. Une salle de fitness n’est d’ailleurs pas une mauvaise idée. ;)

la propriété se situera au sud de Hambourg, quasi directement sur l'Elbe (mais pas dans la 1ère, 2ème ou 3ème rangée de digues).

4ème rangée ? Je connais... c'est là que j'ai grandi :D
Comme c'est une maison de promoteur, les frais annexes devraient être couverts.