Plan d'aménagement communal insuffisamment réalisé, que vaut-il?

Bonjour à tous,

nous avons l’intention d’acquérir un terrain dans une commune de Basse-Saxe. Cette commune fait logiquement partie d’un district. Je reste pour l’instant un peu plus vague afin de ne diffamer personne. Éventuellement, nous nous trompons complètement.

Le terrain à acquérir se trouve dans un lotissement neuf. Un nouveau plan d’urbanisme a été adopté pour ce lotissement neuf.
Nous envisageons une maison individuelle avec deux pignons (les fameux pignons de capitaine). Dans le plan d’urbanisme, les pignons, lucarnes ou découpes de toiture ne sont pas mentionnés.
Le plan d’urbanisme impose seulement une contrefaçade (« Oberkante d. Rohbaudecke...Unterkante der Dachfläche ») de 50 cm. Il faut respecter cette contrefaçade, cela va de soi.
Selon notre compréhension, les pignons ne devraient pas poser de problème selon le règlement de construction de Basse-Saxe, pourvu qu’ils soient secondaires.

Le district partage cet avis, du moins oralement par téléphone. La commune répond clairement non.

Mais si le plan d’urbanisme est aussi imprécis, le règlement de construction supérieur de Basse-Saxe ne devrait-il pas s’appliquer?

Pour nous, une maison individuelle simple sans les pignons désirés n’est malheureusement pas envisageable. Il s’agit principalement de la fonctionnalité de l’étage supérieur et nous trouvons cela simplement joli.

Nous comprenons parfaitement que la commune et peut-être aussi le voisinage local ne souhaitent que des constructions neuves qui s’intègrent bien dans le paysage du village. Curieusement, une maison comme celle que nous aimerions construire se trouve non loin de là.

Peut-être que quelqu’un a déjà rencontré un cas similaire et peut en faire part.

Avec le plan d'urbanisme, la chose est relativement simple. Le plan d'urbanisme exclut certaines choses (par exemple des briques émaillées) et en prescrit d'autres (par exemple des tailles maximales). Si tu respectes le plan d'urbanisme, peu importe si cela plaît à la commune ou s'il y a des maisons similaires à proximité. Si la commune refuse l'autorisation, tu pourrais la contester en justice. Le point crucial ici est la question de ce qui est dans le plan d'urbanisme et ce qui ne l'est pas.

Nous avons ici le cas où quelqu'un veut diviser des terrains et réaliser 3 tiny houses par lot constructible. Personne n'approuve, même pas la commune. Mais il n'y a pas de taille minimale pour les maisons, donc on ne peut pas refuser la demande de permis tant qu'elle respecte le coefficient d'occupation des sols et crée 2 places de stationnement par unité d'habitation.

Nous avons l’idée d’une maison individuelle avec deux pignons (les soi-disant pignons capitaines).

Par souci d’égalité avec , je dois d’abord m’amuser du deuxième capitaine pour la marche arrière ;-)

Dans le plan d’aménagement, les pignons, lucarnes ou découpes de toiture ne sont pas mentionnés. [...] Mais si le plan d’aménagement est aussi imprécis, ne devrait pas s’appliquer alors le règlement de construction supérieur de Basse-Saxe ?

Peut-être que oui. Un mur bas en pente d’aspirateur semble discret, mais peut tout à fait être dans le cas de deux pignons capitaines approprié pour rompre la ligne du plancher complet.

Le plan d’aménagement prescrit seulement une hauteur de mur bas ("bord supérieur de la dalle brute ... bord inférieur de la toiture") de 50 cm. Le mur bas doit être respecté, c’est clair.

Je connais la confusion des termes mur bas/kniestock seulement dans l’autre sens ;-)

Je reste pour l’instant un peu plus vague pour ne déshonorer personne.

Tu ne peux pas faire autrement. Les plans d’aménagement sont publics – si une commune devait se ridiculiser, ta discrétion ne pourrait pas y remédier. Le mieux est que tu dises (sans lien !) comment s’appelle le plan d’aménagement. Le mot écrit (ou aussi les symboles du plan) font foi – les ajouts à l’encre invisible ne sont pas pris en compte. La commune ne peut pas interpréter le plan arbitrairement, mais d’expérience, il y a beaucoup de "petits caractères" ignorés par des profanes.

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Merci beaucoup pour ton message. En principe, nous voyons les choses de la même manière. Théoriquement, cela devrait être une affaire réglée d’avance, mais nous ne voulons pas que cela aboutisse à un litige. Ce qui nous décourage vraiment, c’est le refus catégorique de la commune, qui examinerait la demande de permis de construire en première instance.

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PLAN D’OCCUPATION DU SOL N° 53 « OHLENBÜTTEL »
Il y a eu une modification en 2021/2022 « 1re modification et complément avec règlement d’urbanisme local »

Sur le site de la commune, la modification est d’une certaine façon introuvable, mais en cherchant sur Google, on peut télécharger la version actuelle auprès du Landkreis.

Sur le site de la commune, la modification est d'une manière ou d'une autre introuvable,

... peut-être aussi dans leur intranet ? *LOL*

Il y a eu une modification en 2021/2022 "1ère modification et complément avec règlement d’urbanisme local"

L'objet du refus était-il également l'objet des modifications ?

Le plan d’aménagement initial et le plan d’aménagement modifié se lisent à cet égard de la même manière. Aucune exclusion de lucarnes, pignons ou découpes de toit. Même le mur de pignon reste inchangé, bien que pas dans la même formulation.