Est-il rentable de contracter un prêt pour la rénovation ?

Bonjour Forum,

je réfléchis à rénover ma maison et je me demande s'il vaut la peine de contracter un crédit pour cela. Les coûts de rénovation pourraient être assez élevés, et je me demande s'il est judicieux de financer cet investissement. Parfois, on entend dire qu'une rénovation énergétique peut augmenter la valeur du bien immobilier et permettre d'économiser sur les coûts énergétiques à long terme. Cependant, je ne suis pas sûr que cela suffise vraiment à justifier les coûts du crédit. Avez-vous déjà eu des expériences avec des crédits pour la rénovation de vos maisons ou appartements ? Quels sont les facteurs les plus importants à prendre en compte dans ce cas ? Me conseilleriez-vous de faire un tel pas ?

Bonjour forum,

Je réfléchis à rénover ma maison et je me demande s'il vaut la peine de contracter un prêt pour cela. Les coûts de rénovation pourraient être assez élevés, et je me demande s'il est judicieux de financer cet investissement. Parfois, on entend dire qu'une rénovation énergétique peut augmenter la valeur de la propriété et permettre d'économiser sur le long terme les coûts énergétiques. Cependant, je ne suis pas sûr que cela suffise vraiment à justifier les coûts du crédit. Avez-vous déjà eu des expériences avec des prêts pour la rénovation de vos maisons ou appartements ? Quels sont les facteurs les plus importants à prendre en compte ? Me conseilleriez-vous une telle démarche ?

On peut répondre tranquillement à cette question par « Ça dépend ». Cela dépend de
- ce qui doit être fait
- la situation de la maison
- l'état général de la maison
- une rénovation pour l'efficacité énergétique, pour renforcer la maison sinon, ou parce que le bâtiment est tout simplement en mauvais état
- la consommation d'énergie actuelle comparée à la consommation future
- les coûts de la rénovation
- le montant du crédit, les intérêts et le remboursement
- s'il existe des fonds propres en alternative
- le taux de rendement alternatif des fonds propres, s'ils existent mais ne doivent pas être utilisés

De manière générale, on peut dire que les maisons énergétiquement mauvaises ont beaucoup perdu de leur valeur et, à mon avis, avec la hausse continue des prix de l'énergie, elles ne la retrouveront jamais. Les biens immobiliers à niveau actuel ont peu perdu de valeur et leurs prix augmentent à nouveau.

Enfin, il ne faut pas considérer uniquement l'aspect financier. La propriété est en elle-même déjà financièrement mauvaise. Mais la qualité de vie que m’apporte la propriété ne peut pas vraiment se mesurer en argent. Et quand je ressens comment les murs froids des années 60 ou les vitrages simples sont devenus de belles surfaces chaudes après l’isolation de la façade et le changement des fenêtres, alors je dois dire : « Oui, cela en valait clairement la peine ». Et quand je vois aussi les coûts de chauffage qui ont diminué d'environ 60-65 % (basé sur les prix actuels du fioul et de l’électricité), alors c’est aussi agréable financièrement.

Calcule-le toi-même simplement ? Tu connais (espérons-le) tes coûts actuels de chauffage.
Une construction neuve ou un bâtiment ancien entièrement rénové devrait se situer autour de 50 kW/m²/an, voire moins.
Cela te permet de calculer ce que tu économises par an sur tes frais de chauffage.

100 m² à (dans le parc immobilier existant absolument habituel) 180 kWh/m²/an représentent 18 000 kWh de besoin thermique par an. Chez mon fournisseur de gaz, cela correspond actuellement à 158 EUR/mois, soit 1 896 EUR par an.

Maintenant, tu rénove pour atteindre 50 kWh/m²/an et ta consommation baisse à 5 000 kWh par an, donc 55 EUR/mois, 660 EUR par an. Économie de -1 236 EUR.

En 20 ans, tu économises donc 30 000 EUR.

Si tu empruntes maintenant 100 000 EUR à 4 % et rembourses sur 15 ans (amortissement 4,8 %, mensualité 739 EUR), tu auras payé à la fin à toi seul 33 000 EUR d’intérêts. Si tu rembourses sur 20 ans, la mensualité est de 605 EUR et tu auras payé au final 45 000 EUR d’intérêts…

Donc non. Purement économiquement, cela ne vaut pas du tout la peine. Sauf si tu prévois de vendre la maison très prochainement. Car personne ne sait comment les prix des biens mal isolés évolueront dans 5 ou 10 ans.

PS :
Cela aurait valu la peine quand les taux étaient encore bas, que les prix n’avaient pas explosé et que l’énergie était encore bon marché.
Mais seulement si on prend dans le calcul les prix de l’énergie d’aujourd’hui. Avec les prix de l’énergie de 2019, les rénovations énergétiques ne se seraient pas rentabilisées même en 50 ans… c’est pourquoi presque personne ne l’a fait.

Tu peux aussi calculer si l’horrible scénario se produit et que le prix du gaz, à cause de la modification de la tarification CO2 à partir de 2027, grimpe à 15 centimes/kWh. Cela correspond environ à un prix du CO2 de 250 EUR, comme supposé dans le pire des cas.

Alors ton économie monte à 1 854 EUR par an. Tu économises donc 37 000 EUR en 20 ans. Toujours moins que les intérêts seuls pour un crédit de 100 000 EUR…

Donc non. D’un point de vue purement économique, cela ne vaut absolument pas la peine. Sauf si tu prévois de vendre la maison dans un avenir très proche. Car personne ne sait comment les prix des biens mal isolés évolueront dans 5 ou 10 ans.

En ce qui concerne l’investissement et les économies, non. Mais tu ne prends pas en compte la valeur du bien. Les maisons non rénovées énergétiquement dans les villes B/C ont subi une perte de valeur d’environ 30 % depuis la hausse des taux d’intérêt et des prix de l’énergie, alors que les biens rénovés (classes d’efficacité énergétique A/B) sont restés plus ou moins stables en termes de prix.
Personne dans le secteur bancaire/immobilier ne pense que les biens de mauvaise qualité deviendront soudainement particulièrement recherchés dans 5 ans, alors que les coûts de l’énergie continuent d’augmenter.

Si tu mettais aujourd’hui sur le marché ton bien à 400k (valeur 2020) avec une mauvaise efficacité, tu aurais perdu 100k ou plus (et tu ne le récupérerais pas dans un avenir proche). Si tu l’avais rénové en 2020 pour 100k, tu serais aujourd’hui à l’équilibre – et en plus tu aurais réduit tes coûts énergétiques.
Cela signifie aussi que si tu rénove aujourd’hui, tu ne dois pas seulement calculer les économies d’énergie, mais aussi t’attendre à une plus-value significative.

Au fait, au passage : à partir de l’année prochaine, nous ne financerons plus non plus d’immobilier ayant une très mauvaise efficacité énergétique (sauf si une rénovation a lieu en même temps que l’achat). Un exemple concret de l’évolution actuelle du marché.

Au fait, juste en passant : à partir de l'année prochaine, nous ne financerons plus non plus des biens immobiliers ayant une très mauvaise efficacité énergétique (sauf si une rénovation a lieu en plus de l'achat). Un exemple concret de l'évolution actuelle du marché.

Quelle est la raison derrière cela ?
Êtes-vous désormais obligés, en tant que banques, de déclarer combien de crédits vous accordez à des bâtiments énergétiquement efficaces ? Ou avez-vous peur que les prix de l'énergie augmentent tellement que le risque de défaut sur les biens immobiliers augmente ?
Jusqu'à présent, cela n'intéressait personne, l'essentiel était que l'argent circule.
Grâce aux critères ESG sur le marché boursier, poussés par Blackrock et consorts, cela prend lentement le dessus.

et le prix du gaz s'envole à 15 centimes/kWh à partir de 2027 en raison de la modification de la tarification du CO2

Dans la fourniture de base auprès de nos services municipaux, le prix du gaz était de 12,66 ct brut (hors frais fixes) de janvier à mars et de 14,08 ct brut depuis avril. Ce n'est déjà plus si éloigné...