Changement de maison - Comment planifier un financement intermédiaire ?

Nous habitons actuellement depuis 11 ans une maison en rangée, qui n’est pas encore complètement remboursée. Comme la situation générale du logement dans ce quartier se dégrade depuis des années, avec une urbanisation toujours plus dense, de plus en plus de déchets, jamais de calme, etc., nous souhaitons vendre la maison l’année prochaine et, grâce au produit de la vente, acheter une nouvelle maison à la campagne, dans un endroit calme. En fait, nous voulions attendre que la maison soit entièrement remboursée, mais nous ne pouvons tout simplement plus supporter cette situation, car même les dimanches et jours fériés, on n’a aucun calme.

Ce qui nous inquiète surtout, c’est le financement, car nous ne sommes pas sûrs de la meilleure voie à suivre et espérons qu’il y ait peut-être quelqu’un qui ait fait des expériences similaires et puisse nous donner des conseils.

Concernant les conditions cadre : la maison en rangée vaut actuellement environ 550 000 €, il reste encore environ 90 000 € à rembourser l’année prochaine à 0,5 %, un échange de gage est possible. Nous souhaitons également profiter de cet échange de gage afin d’avoir plus de capital à disposition pour l’achat de la maison. La nouvelle maison devrait coûter au maximum 450 000 € (frais annexes compris), ce que nous estimons réaliste. Par ailleurs, environ 100 000 € de capital sont encore disponibles, dont une partie est investie en ETF mais pourrait être liquidée en cas de besoin. 20 000 € de réserves sont toutefois disponibles, dont une éventuelle trésorerie de transition devrait être payée, cette réserve peut encore être augmentée. Les frais accessoires à l’achat devraient être réglés avec la trésorerie de transition.

Dans l’idéal, il resterait ensuite suffisamment pour rembourser intégralement le prêt restant après l’achat.

La question est maintenant de savoir quelle est la meilleure façon de procéder ?

Comme nous ne souhaitons pas faire un déménagement intermédiaire dans un logement locatif, ce qui de toute façon ne serait pas possible avec nos chats, nous devrons probablement recourir à un financement de transition coûteux. Ou y a-t-il d’autres possibilités ? Contracter un nouveau prêt amortissable et le rembourser ensuite avec le produit de la vente ne me paraît pas logique, car cela coûterait encore beaucoup plus cher. Avec un financement de transition, il y a en principe le risque de ne pas réussir à vendre la maison actuelle, et chaque mois coûte alors de l’argent. Nous estimons toutefois faible le risque de ne pas trouver d’acheteur, car chaque fois qu’une maison est mise en vente dans ce quartier, elle est vendue au plus tard au bout de 6 mois, la plupart en 3-4 mois !

Quand devrions-nous faire appel à un agent immobilier pour la vente, avant ou seulement après avoir trouvé notre bien souhaité ? Le projet est de commencer la recherche d’une nouvelle maison à partir d’avril/mai 2024. Avant cela, je vais contacter notre banque, auprès de laquelle court le prêt actuel, au sujet du financement de transition et de l’échange de gage.

Par ailleurs, j’ai lu par exemple qu’il est possible de vendre une maison en gardant la possibilité d’y habiter encore (jusqu’à 2 ans). Dans ce cas, on paie un loyer au nouveau propriétaire. Est-ce réaliste de trouver un acheteur qui accepte cela ? L’avantage serait que nous disposerions du capital, mais il faudrait alors aussi que la maison soit libérée de toute charge, c’est-à-dire que le prêt soit entièrement remboursé. Le loyer ne serait cependant pas faible non plus, il dépasserait alors 2000 €.

Quelques informations sur nous : lui 42 ans, fonctionnaire, elle 48 ans, emploi à temps partiel. Revenu net du foyer : environ 4500 €. Le prêt en cours représente 1000 € par mois.

Nous serions très heureux de recevoir des conseils et des retours d’expérience.

Je le verrais assez calmement. Nous faisons quelque chose de similaire, notre maison est certes payée, mais la nouvelle (ancienne) sera nettement plus chère.

Deux prêts ont été contractés, une fois pour le prix d'achat, une fois pour les coûts de rénovation, tous deux financés de manière variable, donc remboursables à tout moment. Le gros pour le prix d'achat à long terme, les coûts de rénovation sur 18 mois et à échéance unique.

Donc, nous vivons dans l'ancien jusqu'à ce qu'il soit prévisible que le projet sera terminé - seulement alors nous commençons à chercher un acheteur. Comme tu dis, cela devrait être réglé en quelques mois.
Ensuite, nous remboursons avec le produit la petite, à court terme, et à échéance unique complètement ainsi que ce qui reste s'écoule dans le grand.

Vous n'auriez besoin que du prêt à court terme, à échéance unique.
Comme la maison existante est comptabilisée comme capital propre, les conditions devraient être très favorables, le risque pour la banque est encore moindre que pour nous.
Pour comparaison, nous payons Euribor3m + 50pb, ce qui est certes beaucoup en valeur absolue grâce aux taux directeurs, mais relativement excellent - et chez vous avec un maximum de 18 mois ou un tel montant d'intérêt maîtrisable.

Comme la maison existante est prise en compte comme apport personnel,

Mais seulement une fois qu'elle a été liquidée.

Comme tu dis, cela devrait être réglé en quelques mois.

On peut douter que la vente de la maison se fasse aussi rapidement cette année ou l’année prochaine qu’elle l’a été toutes les années précédentes. Éventuellement, c’est un peu mieux pour un bien immobilier qui n’a que 11 ans comparé à des maisons de 1980… mais les banques préfèrent d’abord attendre pour voir quel sera le montant de l’apport personnel.

avant ou seulement après avoir trouvé notre bien immobilier souhaité ? Il est prévu que nous commencions à chercher une nouvelle maison à partir d’avril/mai 2024.

Est-ce que cela doit être un bien d’occasion ? Pourquoi ne cherchez-vous pas déjà ? Trouver peut prendre un certain temps, non ?

demander un prêt relais et un échange d’hypothèque.

Pour un échange d’hypothèque, tu dois déjà presque avoir le nouveau bien devant la porte…

à condition de continuer à y habiter (jusqu’à 2 ans). On paie alors un loyer au nouveau propriétaire.

On ne paie pas de loyer, on ne devient pas locataire, mais on fixe une prise de possession ultérieure dans le contrat. C’est courant. Ce qu’on prend en charge, ce sont les coûts courants.

Comme nous ne voulons pas faire un déménagement intermédiaire dans un appartement à louer et que ce ne serait pas possible de toute façon avec nos chats

Ne dis pas ça ! Les chats doivent de toute façon déménager. Ils ne connaissent pas le mot « déménagement intermédiaire ». Il peut toujours y avoir des situations où il faut habiter temporairement ailleurs, par exemple en cas de dégâts importants d’eau.

Je conseille d’aller voir la banque principale.

Hmm, je ne m’y connais pas assez du côté des crédits auprès des banques, au moins c’est traité "comme des fonds propres" – après tout, la banque est aussi inscrite au registre foncier. C’est du moins ce que notre conseiller a dit.

Hmm, je ne connais pas bien le domaine des crédits auprès des banques, du moins c’est traité « comme des fonds propres » – la banque est quand même inscrite au registre foncier. C’est du moins ce que notre conseiller a dit.

Le montant est incertain, car ce n’est pas encore vendu. De nos jours, beaucoup se trompent sur la perte de valeur du bien immobilier. Ce n’est qu’au final qu’on peut voir ce que l’on a.

La banque a toutefois une idée assez réaliste de cela... Du moins si elle est sur place.