Financement complet ou économiser ?

Bonjour à tous,

ma partenaire (fin vingtaine/début trentaine) et moi réfléchissons actuellement à la possibilité d’un financement immobilier. En raison des études (et de quelques « vieux passifs ») etc., nous n’avons pour l’instant pas vraiment pu constituer d’apport personnel, car nous travaillons tous les deux depuis seulement quelques années.

En général, on lit partout qu’il faudrait déjà environ 20 % d’apport personnel (+ frais annexes d’acquisition). Un bien immobilier selon nos critères et dans cette région (Sud - BW) se situe facilement autour de 400 000 €. Les frais annexes d’acquisition, si l’on part d’une vente avec agent immobilier, se montent à environ 40 000 €. Soit un total de 440 000 €.

Je gagne vraiment bien ma vie, ma partenaire gagne un salaire très stable. Ensemble, nous avons un revenu net mensuel d’environ 5 700 € (fixe). Tous deux salariés dans de grandes entreprises avec un contrat à durée indéterminée.

Ma question porte surtout sur la stratégie.

Qu’en est-il en principe d’un financement à 100 % ? Ou plutôt, aujourd’hui cela reviendrait à 110 %. Grâce à nos revenus élevés, nous pouvons « bien sûr » assumer une mensualité assez élevée. Si l’on trouve une banque adéquate, le taux d’intérêt sera certes environ 1 % plus élevé que pour un financement inférieur à 100 %, cela me semble clair. Ou bien faut-il en général au moins pouvoir apporter les frais annexes d’acquisition ?

L’alternative serait la suivante : nous commencerions « maintenant » à constituer un capital. En partant d’un apport personnel de 10-20 % plus 40 000 € de frais annexes, cela fait entre 80 000 et 120 000 € !

Même si nous mettions de côté, par exemple, 16 000 € par an, nous aurions ce montant en ~5-7 ans. Pendant cette période, nous continuerions donc à payer un loyer. Ce qui ferait en 5-7 ans environ 48 000 à 67 000 €. Pour rien.

Est-ce que cela a du sens ? Nous préférons financer à 100 % et, pendant ce temps, rembourser notre bien immobilier plutôt que de jeter l’argent dans le loyer. La question est cependant de savoir si les intérêts plus élevés d’un financement à 100 % s’élèvent à ce niveau ou même dépassent les 48 000 à 67 000 €. Ce serait alors un argument valable.

Je n’ai rien calculé dans le détail pour l’instant. Nous venons juste de commencer à nous renseigner sur un achat.

Qu’en pensez-vous ? Avis et conseils sont les bienvenus.

Merci d’avance !

Oublier et modifier n'est probablement pas possible : nous avons tous les deux un 13ème mois complet. Il serait donc certainement possible d'épargner davantage. Les 16 000 € par an se réfèrent à peu près au fait que nous ne devrions alors renoncer à "rien".

Il y a bien sûr deux courants de pensée différents :

1.) Si tu attends, tu peux certes accumuler des fonds propres (avec votre revenu, cela sera sûrement assez rapide, comme tu l’as toi-même esquissé). Cependant, les coûts de construction augmentent chaque année de X % ou bien dans de nombreuses régions d’Allemagne, les prix d’achat augmentent de X %. Parallèlement, tu continues à payer un loyer. En revanche, grâce à ton (futur) fonds propre, tu obtiendras un meilleur taux d’intérêt, mais évidemment seulement en relation avec les taux d’intérêt valables à ce moment-là. Personne ne sait si dans 5 à 7 ans (comme tu le dis) ce sera encore aussi avantageux qu’aujourd’hui.

2.) Si en revanche tu construis/achètes maintenant – à condition que tu trouves une banque qui te finance 100 + X – tu auras un taux d’intérêt moins favorable que beaucoup d’autres acquéreurs. Par rapport à il y a 10 ans, tu obtiendras toutefois toujours un taux d’intérêt qui ferait verser des larmes de joie à beaucoup de financeurs de l’époque. Mais il faut aussi garder à l’esprit : si pour une raison quelconque une vente de l’objet est nécessaire (divorce, accident grave avec perte massive de revenus, ...), alors dans cette variante, tu serais dans une situation difficile : comme tu as financé 100 + X, que la vente ne couvrira probablement pas cette somme, tu te retrouveras avec un montant X de dette résiduelle, que tu devras encore supporter. Cela augmente ton risque ainsi que celui de la banque, d’où la majoration du taux d’intérêt pour ces situations.

Les deux ont des avantages et des inconvénients.

Mais si vous êtes tous les deux vraiment en emploi stable, que vous avez tenu un budget ménager pendant plusieurs (!) mois et connaissez donc précisément votre situation financière, et qu’une banque vous donne le feu vert, à votre place, avec ce revenu, je réfléchirais sérieusement à la solution « faire maintenant ».

Je procéderais de manière assez simple... prendre simplement un rendez-vous chez la banque principale et discuter sans engagement de ce qui pourrait être possible.
Vous n’avez pas de banque principale parce que vous n’avez qu’un compte en ligne ? Pas de problème, direction la VR ou la Sparkasse la plus proche et discuter avec eux.
Ce que je ne ferais pas dans votre situation, c’est par exemple aller chez Interhyp. À tout le moins, d’après mon expérience, ils manquent un peu de "créativité" pour ce genre de montages.

Point de vue typique de ce forum : pour vous, il ne s'agit que de la mensualité et non de la sécurité. Calculez donc au bout de combien d'années, avec un financement à 110 %, la valeur de votre maison dépasse le reste de la dette incluant les intérêts. Jusqu'à ce moment, vous devez être sûr que votre situation professionnelle, familiale et de santé ne se dégrade pas. Pour contrôler cette période, vous avez besoin soit de fonds propres soit d'un remboursement élevé. Et votre revenu n'est pas exceptionnellement élevé par rapport au taux d'épargne que vous avez esquissé. L'examen du loyer est également typique du forum : en échange, vous obtenez un appartement dans lequel vous pouvez vivre. Dans la plupart des cas, c'est financièrement bien plus judicieux que d'acquérir une propriété. Ou que recevez-vous pour les coûts supplémentaires énormes d'un crédit, que vous ne recevez pas pour un loyer ?

C'est faisable avec ce revenu. Vous obtenez 100 % à environ 2 % avec une fixation du taux d'intérêt sur 15 ans. Ensuite, il y a encore 10 % par exemple de la Hanseatic Bank, dont je ne connais pas le taux d'intérêt ici, j'estime entre 4 et 6 %. Qu'en est-il de la planification des enfants ? Le taux élevé est-il également payable avec un seul revenu ?