Prêt à terme, résiliation spéciale, fixation du taux d'intérêt, expériences ?

Bonjour,

nous avons contracté en 2018 un prêt immobilier classique (prêt amortissable) pour la construction de notre maison et remboursons assidûment depuis. Une fixation du taux d’intérêt de 15 ans a été établie, qui expire fin 2033.
Le prêt ne sera pas encore remboursé à ce moment-là, ce qui signifie qu’un financement de suivi sera nécessaire à coup sûr. Il reste certes encore relativement longtemps jusqu’à cette date, mais comparé à notre taux d’intérêt de 1,9 %, les taux ont déjà beaucoup augmenté et cela m’a fait réfléchir. Il y a un point que je ne comprends pas tout à fait. Peut-être que quelqu’un pourra y voir plus clair.

Il y a en effet le droit de résiliation anticipée après 10 ans. Dans notre cas, nous pourrions donc à partir de 2028 chaque année, selon l’évolution du marché des taux, décider de résilier anticipativement et de conclure un nouveau financement de suivi.
D’un autre côté, il existe la possibilité de prêts à terme (Forwarddarlehen). Tout comme le droit de résiliation, ceux-ci permettent surtout de réagir à l’avance aux changements du marché des taux. Si j’ai bien compris, on peut souscrire un prêt à terme jusqu’à 5 ans avant la fin de la fixation du taux. Dans notre cas, avec une fixation à 15 ans, cela coïncide quasiment avec le début du droit de résiliation anticipée.
Cela signifie-t-il que pour des fixations de taux de 15 ans, les prêts à terme n’ont aucun sens ? Ou bien y a-t-il des avantages/inconvénients liés à ces prêts que le droit de résiliation anticipée ne couvre pas ? Ne faut-il pas, pour un prêt à terme, rester auprès de la banque actuelle et ne pas avoir la possibilité de changer de banque ?
Ou ai-je mal compris le droit de résiliation anticipée et n’a-t-on le droit qu’à la 10e année, et non pas aussi aux 11e, 12e etc. années…

pour la résiliation spéciale, tu as dès à présent le nouveau taux d'intérêt, pour le forward seulement lorsque le premier contrat arrive à échéance, c'est-à-dire dans 5 ans. Tu peux changer de banque dans les deux cas

Ou alors ai-je mal compris ce qui concerne la résiliation spéciale et on n’a le droit de la faire qu’à la 10e année, et pas aussi à la 11e, 12e, etc...

C’est exact, tu ne peux résilier qu’à l’issue de la 10e année avec un préavis de 6 mois. Donc, à 10 ans + 6 mois, ton crédit serait alors terminé. À partir de ce moment, tu devrais avoir un nouveau financement, car l’ancienne banque souhaite bien sûr le remboursement du solde restant.

Tu pourrais donc en principe conclure un prêt à terme (Forwarddarlehen) 5 ans avant d’atteindre les 10,5 ans.

10,5 ans, mais seulement après un remboursement complet. Si on construit longtemps et ne retire pas le crédit en totalité, cela peut aussi prendre 2 ans de plus.

10,5 ans, mais seulement après versement complet. Si on construit longtemps et ne débloque pas entièrement le crédit, cela peut aussi prendre 2 ans de plus.

Les modifications du contrat entraînent également un nouveau point de départ du délai.

Le but du forward après par exemple 10 ans serait de se garantir à l’avance les conditions à la fin de la période fixe de 15 ans. Cela n’a bien sûr de sens que si l’on s’attend à une hausse des taux d’intérêt dans l’écart de 5 ans exemplaire. Avec le taux d’intérêt du crédit en cours, cela n’aurait rien à voir dans cet exemple.

Résilier partiellement ou totalement le prêt au plus tôt après 10,5 ans n’a de sens que si l’on veut effectuer un remboursement anticipé important, rembourser complètement le crédit ou si les taux d’intérêt sont actuellement inférieurs à 1,9%. Cela n’a pas grand-chose à voir avec le forward.

Un autre exemple : 7 ans sont écoulés, le financement a été réalisé à 1,9%. Le niveau des taux est très bas, par exemple 0,5% sur 10 ans. On pourrait alors conclure un forward avec déblocage dans 3,5 ans (date la plus proche pour une résiliation anticipée) à par exemple 1,0%.

Même les modifications du contrat entraînent le redémarrage du délai.

Par exemple aussi une modification du taux d'amortissement possible selon le contrat ?

C’est exact, tu ne peux résilier qu’à l’expiration de la 10e année avec un préavis de 6 mois. Donc, à la 10e année + 6 mois, ton prêt serait terminé.

Donc seulement le droit de résiliation PENDANT la 10e année ? Que se passe-t-il si après 11, 12 ou 13 ans, par exemple, j’hérite d’une (grosse) somme ? Alors je ne peux plus résilier de manière anticipée - sauf pour un remboursement anticipé maximal - et chercher un financement de suivi moins cher ? Je dois vraiment attendre la fin de la période fixe des intérêts ?

Merci à tous, mais j’ai toujours un blocage o_O

Peut-être que ce sera plus clair si je me réfère directement à nos chiffres :

[*]Résiliation anticipée possible vers 2028 (je dois encore vérifier exactement quand le remboursement complet a eu lieu)
[*]Fin de la période fixe des intérêts : 2033
[*]Forward possible au plus tôt : 2023 (donc déjà maintenant ? Parce que 5 ans avant le droit de résiliation anticipée)
[*]Taux d’intérêt : 1,9 %

Si ces hypothèses sont correctes :
Théoriquement, je pourrais déjà conclure un prêt à terme (Forwarddarlehen), qui commencerait à s’appliquer en 2028 et remplacerait le financement initial après ma résiliation anticipée -> ce qui n’est probablement pas très malin compte tenu du niveau actuel des taux. À moins que je m’attende à des taux beaucoup plus élevés dans le futur ou que je veuille avoir une sécurité de planification définitive.
Admettons qu’en 2028 les taux soient déjà redescendus, mais restent au-dessus de mes 1,9 % actuels (c’est ce que je considère comme le plus probable pour le moment). Une résiliation anticipée n’aurait alors pas de sens en 2028, parce que je renoncerais inutilement à mon meilleur taux immédiatement. Un prêt à terme (Forward) serait pertinent en 2028 si je m’attends à nouveau à des taux plus élevés en 2033 ?