Optimisation du plan d'une maison individuelle de 140m2 sur un terrain étroit

Bonjour à tous,

nous avons la possibilité d’acquérir un terrain avec une maison. Cependant, la maison existante est dans un état qui nécessite une démolition. Notre projet est de construire une nouvelle petite maison individuelle d’environ 140 m² de surface habitable. Comme nous souhaitons construire avec un sous-sol et que la maison existante en possédait un, nous sommes quelque peu limités dans le positionnement de la nouvelle maison.

Nous avons déjà reçu une première esquisse d’un fabricant de maisons préfabriquées. J’ai dessiné ce plan sur le plan de situation et réalisé une planification approximative des aménagements extérieurs. Maintenant, je souhaiterais recueillir vos avis d’experts sur cette esquisse. Dans un avenir proche, je prévois également de contacter une entreprise locale de construction ou un architecte pour obtenir une autre offre – peut-être déjà avec une idée plus précise du plan.

Plan d’urbanisme / Contraintes
Taille du terrain : 710 m²
Terrain en pente : non
Coefficient d’occupation des sols : -
Coefficient d’emprise au sol : 2
Emprise au sol constructible, ligne et limite de construction : la ligne de construction dessinée n’existe pas selon le service municipal du droit de la construction
Bâtiments périphériques : -
Nombre de places de stationnement : -
Nombre d’étages : -
Forme de toit : -
Style architectural : -
Orientation : -
Hauteurs maximales / limitations : -
Autres prescriptions : -

Exigences des maîtres d’ouvrage
Style, forme de toit, type de bâtiment : toit à deux pans ou toit en croupe
Sous-sol, nombre d’étages : avec sous-sol + 1,5 ou 2
Nombre de personnes, âges : 2 adultes (30/31 ans), 1 enfant (1 an), un autre enfant prévu
Besoins en pièces au rez-de-chaussée, étage : rez-de-chaussée avec bureau et cellier, étage avec chambre parentale et petite pièce dressing, deux chambres d’enfants et une salle de bain
Bureau : usage familial ou télétravail : télétravail, mais doit si possible aussi permettre d’avoir un canapé-lit (chambre d’amis)
Nombre de nuitées invitées par an : 2-3
Architecture ouverte ou fermée : -
Construction conservatrice ou moderne : construction moderne
Cuisine ouverte, îlot de cuisine : cuisine ouverte
Nombre de places à manger : min. 4, mais extensible à env. 12 pour certaines occasions
Cheminée : pas obligatoire
Mur pour musique/stéréo : non
Balcon, terrasse sur le toit : non
Garage, abri voiture : garage si le budget le permet
Jardin potager, serre :
Autres souhaits/spécificités/routine quotidienne, aussi raisons des choix et rejets : la maison devrait être conçue avec un sous-sol, car le creusement est déjà fait suite à la démolition.

Esquisse de la maison
Auteur de la planification : fabricant de maison préfabriquée
- planificateur d’une entreprise de construction
- architecte
- bricolage
Ce qui plaît particulièrement, pourquoi ?
Le plan répond en grande partie à nos souhaits au rez-de-chaussée : une entrée au nord, un bureau donnant sur l’accès à la cour, une cuisine avec cellier adjacent et un séjour-salle à manger ouvert. À l’étage, il est possible d’aménager un second poste de télétravail, si nous travaillons tous deux de la maison en même temps.

Ce qui ne plaît pas, pourquoi ?
L’escalier droit, qui est esthétiquement agréable, prend malheureusement beaucoup de place à l’étage, ce qui réduit la taille des chambres d’enfants. De plus, le bureau au rez-de-chaussée ne permet pas d’y installer un canapé-lit. L’agencement des portes dans le hall d’entrée ainsi que l’accès par l’escalier depuis le séjour-salle à manger vers l’étage ne sont pas idéaux avec des enfants.

Estimation du prix selon l’architecte/planificateur : 300 000 € à partir du haut dalle (hors revêtements de sol, peinture, portes intérieures, etc.)
Budget personnel maximal pour la maison, équipements inclus :
Technique de chauffage privilégiée : pompe à chaleur air-eau

Si vous deviez renoncer, à quels détails/équipements
- pourriez-vous renoncer : cellier / escalier droit
- ne pourriez-vous pas renoncer : bureau, sous-sol

Pourquoi l’esquisse est-elle ainsi ? Par exemple
Modèle standard du planificateur ? Plan standard du fabricant de maison préfabriquée
Quelles demandes ont été mises en œuvre par l’architecte ?
Un mélange de nombreux exemples tirés de divers magazines...
Qu’est-ce qui vous semble particulièrement bien ou mal dans cette esquisse ?

Un grand merci pour vos avis et votre soutien.

Limite de prix personnel pour la maison, y compris l'équipement :

?

Estimation de prix selon l'architecte/planner : 300 000 € à partir du niveau supérieur de la dalle de fondation (hors revêtements de sol, travaux de peinture, portes intérieures, etc.)

S'agit-il d'une maison à finir, construite sur une cave existante ?

?

S'agit-il d'une maison à construire dont le sous-sol existant sera utilisé ?

La limite personnelle est d'environ 350 000 € (hors sous-sol, garage, installation photovoltaïque, sanitaires, revêtements de sol, portes intérieures, travaux de peinture, cuisine, frais annexes de construction ainsi que aménagement extérieur)

Non, le sous-sol doit être démoli également.

La limite personnelle est d’environ 350 000 € (hors cave, garage, installation photovoltaïque, sanitaires, revêtements de sol, portes intérieures, travaux de peinture, cuisine, frais annexes de construction ainsi que aménagement extérieur)

Et quel est le budget pour les postes mentionnés ?

Non, la cave doit aussi être démolie.

Pourquoi ? Je serais également intéressé par le problème de la maison existante qui la rend « irrécupérable ». Y a-t-il de la mérule ? Des vrillettes dans la toiture ? Des fissures dans les murs ?

Et quel est le budget pour les postes énumérés ?

Pourquoi ? Je serais aussi intéressé par le problème de la maison existante, qui la rend "irrécupérable". Y a-t-il de la mérule ? Des vers du bois dans le toit ? Des fissures dans les murs ?

Voici ce que j’ai prévu pour les postes listés :
- Cave : 100 k€
- Garage : 40 k€ (optionnel)
- Installation photovoltaïque incluant stockage : 21 k€
- Sanitaires : 15 k€ montage en auto-construction
- Revêtements de sol : 7 k€ (pas de carrelage) pose en auto-construction
- Portes intérieures : 5 k€ montage en auto-construction
- Travaux de peinture : 10 k€ avec auto-construction et une proche, elle réalise aussi des salles de bain sans joints, donc pas de carrelage
- Cuisine : 20 k€
- Frais annexes de construction : environ 50 k€ (sans démolition)
- Aménagement extérieur : 20 k€

Voici quelques données clés sur le bien existant :
- aucune rénovation n’a été réalisée
- la maison n’a pas été particulièrement entretenue -> beaucoup de moisissure sur les murs
- hauteur de cave très basse
- électricité encore à 2 fils
- la maison ne fait que 99 m² et la répartition des pièces est tellement défavorable qu’il faudrait déplacer presque tous les murs intérieurs pour obtenir un plan convenable.
- à cause de la petite taille, nous devrions faire une extension
- toiture à refaire
- fenêtres neuves
- isolation de façade
- chauffage neuf
etc.

Si nous rénovons complètement la maison, je doute que cela revienne moins cher, surtout avec une extension. Au final, nous aurions une maison avec beaucoup de compromis, datant toujours de 1955.
Je me suis également renseigné auprès de deux connaissances (un architecte et un maçon), et les deux pensent que cela a peu de sens de conserver le bâtiment existant.

Le prix de vente est donc fixé de manière à ce que nous payions en réalité seulement le terrain.

Merci beaucoup pour la liste. Cela facilite un peu la compréhension. Concernant le plan : je réfléchirais d'abord à l'orientation. Le jardin est le deuxième salon en été. C'est pourquoi je orienterais les pièces principales vers celui-ci (et pas vers le voisin !). Le salon au nord-est, la cuisine et la salle à manger au sud-est. L'escalier droit n'est à mon avis pas idéal. Avec une cave, un escalier en U est généralement meilleur pour les petites maisons. Je n'ai pas encore compris pourquoi vous voulez absolument voir la rue depuis le bureau. Est-ce que des visiteurs ou des clients viennent ?