Plan d'aménagement maison individuelle d'environ 240 m² avec garage double et appartement indépendant au sous-sol

Chère communauté de construction de maisons,

j’ai déjà lu plusieurs plans et contributions ici sur le forum et je suis toujours reconnaissant pour les différentes idées et surtout les commentaires. Concernant notre projet : nous possédons déjà un terrain viabilisé dans un quartier résidentiel existant (lacune urbaine) dans le sud de l’Allemagne (BW). Nous prévoyons avec notre architecte une maison en maçonnerie (pierre) probablement au standard KFW 55.

Un grand merci d’avance pour vos idées et commentaires.

Plan d’urbanisme / restrictions
Taille du terrain : 967m²
Pente : env. 1,5 m de dénivelé sur 45 m de longueur du terrain
Coefficient d’occupation des sols : 0,4
Coefficient d’emprise au sol : 0,5
Fenêtre constructible, limite et ligne de construction : selon le plan d’urbanisme / voir photo « plan de situation » - traits bleus
Bâtiment en bordure : limite de construction à 10 m de la rue (côté ouest). Terrain non construit à la limite sud
Nombre de places de parking : pas de prescriptions

Nombre d’étages : 1
Forme du toit : toit à deux pans – 38° à 48°
Style architectural : construction ouverte
Orientation : pas de prescriptions
Hauteurs maximales / limites : côté montagne hauteur du plancher du rez-de-chaussée au-dessus du terrain naturel : 1 m
Hauteur faîtage max. 9,25 m

Exigences des maîtres d’ouvrage
Style, forme du toit, type de bâtiment : maison individuelle classique avec toit à deux pans, sans lucarnes mais avec toit débordant sur les pignons. Haut mur pignon côté sud à l’étage (>2 m)
Sous-sol, étages : sous-sol aménagé avec appartement indépendant (env. 50 m²). Habitation au RDC et à l’étage avec une grande hauteur sous plafond (env. 2,80 m) – car je mesure 1,99 m
Nombre de personnes, âge : 2 adultes (32 & 31), 1 jeune enfant (<1 an), maximum 3 enfants au total souhaités.
Besoin en pièces :
Sous-sol : appartement indépendant avec entrée séparée (ouest) isolé de notre partie ; cave ; technique ; chambre d’amis / hobby
RDC : espace de vie ouvert avec cuisine ouverte et spacieuse incluant îlot de cuisson, cellier, WC invités avec douche accessible, bureau télétravail / invité, penderie, buanderie incluant lavage et séchage
Étage : salle de bain parents avec baignoire, chambre parents, dressing, 2 chambres d’enfants, 2e bureau (enseignant)
Bureau : 1 personne en télétravail 60-80 %, 1 personne enseignante (corrections entre autres)
Invités pour dormir par an : nombreux (>15), grande famille et cercle d’amis distant et étendu
Architecture ouverte ou fermée : ouverte
Style traditionnel ou moderne : ma femme souhaite un style maison de campagne convivial, je préfère aussi des éléments modernes et formes épurées à certains endroits → ce sera certainement un mélange
Cuisine ouverte, îlot de cuisson : cuisine ouverte (en L avec îlot de cuisson face à la table à manger)
Nombre de places à manger : minimum 8
Cheminée : oui, idéalement séparateur d’espace dans le « couloir de vie »
Mur musical / stéréo : plutôt secondaire, nous regardons peu la télé, si c’est le cas dans le salon, cachée derrière un meuble
Balcon, terrasse sur le toit : terrasse très importante, balcon plutôt non. Terrasse sud-est pour profiter du soleil et pouvoir s’en protéger s’il devient trop intense. L’appartement indépendant devrait aussi avoir une petite terrasse ouest.
Garage, carport : double garage pour nous, place de parking pour appartement indépendant
Potager, serre : potager à l’est
Autres souhaits / particularités / déroulé de la journée :
Accès ouvert de la cuisine et de la salle à manger vers la terrasse / jardin
Accès sec / couvert du garage à la maison

Conception de la maison

À qui revient la planification : architecte, incluant nos apports après 2 réunions
Ce qui plaît particulièrement ? Pourquoi : entrée de l’appartement indépendant (séparé de nous) ; 1 bureau au RDC, grande buanderie, grande terrasse, haut mur pignon au sud à l’étage, place trouvée pour le piano ; beaucoup de lumière par l’escalier à palier au nord
Ce qui ne plaît pas ? Pourquoi ? globalement trop grand et par conséquent trop cher en perspective, nous voulions en fait une charpente ouverte,
Estimation du prix selon l’architecte / planificateur : somme 300+400 brut incluant le double garage après facteur de correction fédéral : 725 000 € (hors aménagements extérieurs et coûts annexes)
Limite de prix personnelle pour la maison, incluant les équipements : 600 000 € hors coûts annexes
Technique de chauffage privilégiée : chauffage hybride pompe à chaleur air-eau avec chaudière gaz à condensation, installation photovoltaïque sur toit sud

Si vous deviez renoncer, à quels détails / aménagements
-pourriez-vous renoncer : 2e bureau à l’étage, salle de séjour plus petite, bureau 1 / chambres invités plus petites, à contrecoeur la salle de douche à l’étage, fenêtres au sud du salon
-à quoi ne pourriez-vous pas renoncer : salle de douche au RDC, buanderie avec linge au RDC, entrée et espace extérieur séparé pour appartement indépendant)

Pourquoi la conception est-elle telle qu’elle est aujourd’hui ?

[*]Possibilités limitées par un terrain relativement étroit et allongé (l 44 m x l 22 m) ainsi qu’une petite fenêtre constructible (limite 10 m à l’ouest et rue à l’ouest)
[*]L’architecte privilégie les « maisons étroites »
[*]Optimiser terrasses & surface de jardin vers le sud « vivre vers le sud ». Maison placée au maximum vers le nord
[*]Ce plan permet un habitat et un travail généreux avec une grande surface vitrée et terrasse au sud et à l’est avec séparation maximale de la rue

Quelle est la question la plus importante / fondamentale concernant le plan en 130 caractères résumés ?

Comment planifier de façon plus efficace ce programme ou un programme légèrement réduit ? Avons-nous négligé des erreurs de planification majeures ?

Ça me plaît bien.
[Einliegerwohnung] a besoin d’une pièce de rangement.
La chambre devient trop étouffante - je laisserais tomber la fenêtre sud. Nous avons ça (malheureusement).
Fais attention à ce que [Speis] ne devienne pas trop étroit.

Optimiser les terrasses et la surface du jardin vers le sud « vivre vers le sud ». Maison placée le plus possible au nord
Ce projet de plan permet de vivre et de travailler de manière spacieuse avec une grande surface de fenêtres et de terrasses au sud et à l’est, avec une séparation maximale de la rue
[...] Avons-nous oublié des erreurs grossières de planification ?

Je me ferais peu de soucis pour la rue, elle ne ressemble pas vraiment à une autoroute. À mon avis, vous n’avez pas oublié une erreur grossière de planification, mais vous l’avez commise : le soleil éclatant du sud est invité à l’intérieur, et le soleil du soir à l’ouest est ignoré ; de même que le jardin côté est, la partie la plus calme.

Estimation de prix selon l'architecte/planificateur : total 300+400 brut incluant le double garage selon le facteur de correction fédéral : 725.000 € (sans aménagements extérieurs et frais annexes)
Limite de prix personnelle pour la maison, incluant l'équipement : 600.000 € sans frais annexes

Comment cela se concilie-t-il financièrement ?

Sous-sol habitable avec appartement annexe (env. 50 m²).

Et vous avez encore besoin de l'appartement annexe, parce que ... ? Si vous êtes déjà à -125 K, vous devriez absolument voir avec l'architecte. Qui planifie ainsi quand le cahier des charges n'est clairement pas rempli ? À noter : les projets de construction sont rarement moins chers (mais très souvent plus chers) que prévu.

Pour la taille, 600k sont tout simplement complètement irréalistes. Je considère personnellement que l'estimation de l'architecte est également très prudente.