Financement d'une maison individuelle dans le sud de la Basse-Saxe - la SPK est en grève !

Forum cher,
après avoir pu acquérir un terrain en Basse-Saxe du sud l'année dernière, avoir recherché un architecte et finalisé la planification d'exécution, la Sparkasse locale nous a refusé le financement.

Mais d'abord les conditions cadres :
Nous : 32 et 33 ans (non mariés), 2 enfants en âge de maternelle

Toutes les valeurs suivantes sont basées sur la tenue d'un livre de comptes pour l'année 2020 et sont des valeurs mensuelles
Kosten:

[*]loyer actuel charges comprises et télécommunication : 550 €
[*]2 véhicules (remboursés) : coûts totaux 370 €
[*]coût de la vie 2000 €

Sparleistungen:

[*]2 contrats d'épargne logement de 100 € chacun
[*]ETF et actions 300 €

Sonstige Ausgaben:

[*]pensions alimentaires ? Non
[*]crédits ? Aucun
[*]autres ? Aucun

Einnahmen- und Ausgabensummen:

[*]revenus totaux : 6100 € (plus 13e et 14e salaire)
[*]dépenses totales : 2920 €
[*]épargne : 500 €
[*]solde : 2680 €

Allgemeines zur Immobilie:

[*]Quelle est la surface du terrain ? 852 m²
[*]Neuf, ancien (année de construction), type de maison ? Neuf, toit plat avec étage en retrait
[*]Garages ? Double garage
[*]Quelle est la surface de la maison ? (surface habitable / surface utile) 149 m² / 16 m²

Bau- oder Kaufkosten:

[*]Coûts du terrain incluant frais annexes d’achat, phase 1 - 4 de la mission d’architecte, permis de construire : env. 90.000 € [Eigenkapital]

Kostenzusammenstellung:

[*]Coûts totaux de construction : 360.000 €
[*]plus 50.000 € frais annexes de construction
[*]plus 50.000 € marge de sécurité
[*]fonds propres disponibles : terrain plus 20.000 €
[*]montant à financer : 460.000 €

Notwendige Kreditangaben:
(en cas de plusieurs tranches indiquer pour toutes les tranches, en cas de plusieurs variantes bien les distinguer) :

[*]montant du crédit : 460.000 €
[*]type de crédit : prêt amortissable
[*]taux d’intérêt : voir ci-dessous
[*]durée de fixation du taux : 15 ans
[*]durée totale fictive jusqu’au remboursement complet : 39 ans
[*]taux d’amortissement initial : 2 %
[*]mensualité : 1385 €
[*]remboursements anticipés possibles ? 5 %/an
[*]changement de taux d’amortissement possible ? Non

Notwendige Kreditangaben:

[*]Tranche Sparkasse : 220.000 €, 15 ans, 1,17 % effectif
[*]Tranche KFW 153 : 120.000 €, 10 ans, 0,98 % effectif
[*]Tranche KFW 153 : 120.000 €, 10 ans, 0,98 % effectif

Divers :

[*]Aide pour enfant à la construction sécurisée avec l’approbation du permis de construire - 24.000 € sur 10 ans
[*]Subvention KFW totale 36.000 €
[*]Subvention BAFA chauffage/ventilation/contrôle : env. 15.000 €

La Sparkasse affirme maintenant que son système n’attribue pour notre localité qu’une valeur hypothécaire de 240.000 € et qu’elle ne financerait donc pas ce montant. Notre conseiller financier a alors retiré la demande (heureusement la vérification Schufa n’a pas été suffisamment restrictive pour laisser une entrée) et essaie maintenant à la Volksbank et à l’ING. Cependant, il ne voit pas de grandes chances sans apporter plus de fonds propres.

Quelle serait la démarche la plus judicieuse ? Selon le courtier, ce n’est pas à cause de nos revenus mais uniquement à cause de notre région. Nous ne souhaitons pas apporter plus de fonds propres. Il ne resterait donc que de réduire la marge de sécurité. Maintenant, un bon conseil est probablement cher !

Quelle serait maintenant la démarche la plus judicieuse. Selon l’intermédiaire, ce n’est pas à cause de nos revenus, mais uniquement à cause de notre région. Nous ne souhaitons pas apporter plus de fonds propres. Il ne resterait donc plus qu’à réduire la marge de sécurité. Maintenant, un bon conseil est probablement coûteux !

Où se trouve cette région ? Cela doit être une situation catastrophique au bout du monde pour qu’une telle valeur de nantissement provienne du système de la Sparkasse. L’est le plus profond et le plus méprisable, où personne ne voudrait mourir suspendu au-dessus de la clôture ?
Quel genre d’intermédiaire a été contacté ?

Après les réponses, tu recevras peut-être des conseils concrets et adaptés à ta situation.

Où se trouve la région ? Il faut une situation catastrophique au bout du monde pour qu’une telle valeur de nantissement sorte du système de la Sparkasse. Le pire est de l'Est, où personne d’autre ne voudrait finir mort sur la clôture ?
Quel intermédiaire est engagé ?

Après les réponses, tu obtiendras peut-être des conseils concrets adaptés à ta situation.

Région Salzgitter, en fait une région pas si mauvaise. Brunswick à 30 minutes, Wolfenbüttel à 25 minutes. Beaucoup d’industrie. Usine de batteries VW en construction, aciérie, MAN, etc.

L’intermédiaire est Interhyp.

Que dit donc ta banque de référence ? As-tu déjà essayé directement là-bas ?

Ça sonne très bizarre. Pour la région, la valeur de prêt ne devrait jamais s'écarter autant du prix de construction. Et si c'est le cas, ce serait plutôt à la hausse o_O

Qu'est-ce que dit ta banque de quartier ? As-tu déjà essayé directement avec elle ?

Je n'ai pas encore essayé directement auprès de l'ING, car nous sommes très satisfaits du conseiller en financement d'Interhyp. Mais ce serait la première étape demain.