Financement - Propositions pour une situation compliquée

Bonjour à tous,

après avoir juste regardé ici par simple curiosité plusieurs fois, il s'agit maintenant d'un problème concret :

Nous avons trouvé un terrain à Berlin que nous aimerions acheter, démolir l'ancien bâtiment et reconstruire. Les questions relatives au droit de la construction etc. ont déjà été clarifiées, une estimation approximative des coûts de la nouvelle construction est également prête. Comme nous recevons des subventions généreuses de la part des deux côtés des parents, le volume total est bien réalisable. Cependant, le vendeur du terrain veut maintenant voir son argent le plus rapidement possible, sinon nous serons hors jeu, il a déjà baissé le prix deux fois.

Mais il y a actuellement deux problèmes :

1. Nous ne recevrons une partie des subventions qu'après la vente d'un appartement à Munich, ce qui va probablement prendre encore quelques semaines/mois. Nous pouvons donc d'abord planifier uniquement avec les fonds de notre propre compte et d'un côté parental.

2. Je suis actuellement sans emploi, mais j'ai un contrat de travail signé pour le 01.03. Avec cela, notre revenu familial serait d'environ 5800€, mais actuellement c'est seulement environ 3000€ et nous habitons encore dans un appartement en location (chauffage compris environ 1450€).

Nous ne pouvons donc pas obtenir un crédit pour l'ensemble du montant, mais devons nous occuper au plus vite de réunir l'argent pour l'achat du terrain (+ un peu pour la démolition). Un crédit de 340 000€ serait souhaité, les fonds propres seraient de 200 000€. Selon un conseiller financier, cela serait un "cas serré" avec un surplus de 200€ dans le budget familial avec un seul revenu (ou impossible en tenant compte du loyer actuel), il voulait en tout cas d'abord parler oralement avec les banques avant de soumettre quelque chose. Sur ma proposition, il a aussi recommandé de demander à ma banque locale dans mon village natal, où j'ai encore un compte et où mes parents sont bien connus.

J'ai deux questions pour "le forum" :

1. Quelle est la probabilité que notre projet d'emprunt pour l'achat du terrain aboutisse ? Le fait que j'aie un contrat de travail à partir de mars (bon, période d'essai...) joue-t-il au moins un rôle ? Y a-t-il une banque à recommander particulièrement ?

2. Que devons-nous prendre en compte pour une réalisation en deux phases (crédit 1 de 340 000€, crédit 2 ensuite d'environ 280 000€ avec apport des fonds propres issus de la vente de l'appartement) ? Ils devraient en fait être auprès de la même banque (à cause de l'hypothèque) et il est généralement déconseillé de diviser ainsi un crédit, si je ne me trompe pas. Cependant, notre projet ne semble pas réalisable autrement à cause de la pression du temps. J'ai aussi déjà envisagé que pour le second emprunt, la KFW pourrait éventuellement être une option (2 x 120 000€ du programme maison efficace 40 - nous planifions encore un appartement locatif - et les 40 000€ restants pourraient éventuellement être obtenus autrement ou nécessiteraient alors un autre crédit). Est-il imaginable qu'une banque privée ainsi que la KFW acceptent un tel modèle ?

Honnêtement, je suis un peu désemparé. En fait, je pense que notre projet est très bien finançable, mais cette situation spécifique risque de tout faire échouer. Ce serait vraiment dommage pour le terrain. Actuellement, l'agent immobilier nous soutient, mais si nous n'avons pas bientôt un financement, il passera sûrement à quelqu'un d'autre.

Merci d'avance pour toute aide, et je tenterai de répondre rapidement à d'éventuelles questions.

Et encore une question de compréhension : 3. Mon beau-frère disait qu’on peut aussi prendre un crédit sans options de remboursement anticipé et donc à un taux d’intérêt un peu plus bas, car grâce au droit de résiliation spéciale, on peut simplement mettre l’argent de côté et après 10 ans « y mettre le paquet » et continuer à rembourser par anticipation, sans que par exemple l’accord sur le taux d’intérêt convenu pour 20 ans soit annulé. Avec tout ce que je trouve sur internet à ce sujet, cela me semble une interprétation trop positive pour l’emprunteur (c’est-à-dire simplement rembourser par anticipation sans que le reste du contrat soit modifié). Jusqu’à présent, je pensais qu’on pouvait simplement sortir complètement du contrat après 10 ans, mais qu’il faudrait chercher un nouveau financement pour le capital restant dû (ce qui, compte tenu des taux d’intérêt plus élevés alors, n’a probablement pas de sens). Quelle interprétation est correcte ?

Un financement relais avec une très courte durée (jusqu’à la vente de l’appartement) et les copropriétaires comme cautions devrait être réalisable. Ou alors faire financer le relais directement par les (beaux-)parents (à condition qu’ils soient prêts à le faire). Si on choisit en plus une banque qui prend en charge elle-même la transaction immobilière pour l’appartement, cela leur donne aussi une motivation avec un revenu supplémentaire potentiel.

Vendre un appartement normal à Munich est également rapidement possible sur le marché actuel, dès que le bien apparaît sur Internet, vous ne pourrez plus échapper aux acheteurs intéressés.

Ce qui m’étonne un peu, c’est un vendeur de terrain qui baisse volontairement le prix tout en mettant la pression sur les délais. Quand les acheteurs font la queue, il n’y a aucune raison de baisser le prix deux fois.

Ton interprétation est correcte. Mon message doit contenir 5 mots...

Faire du démarchage à froid dans le voisinage de l’objet pour savoir qui pourrait être le propriétaire afin de négocier éventuellement avec lui sans pression ?

: Cela se rapportait à ma question posée après coup, n’est-ce pas ? Je m’étais déjà dit que c’était trop beau pour être vrai. Merci pour la réponse.

: Un grand merci à toi aussi pour la réponse rapide. Maintenant, il y a une information supplémentaire concernant l’appartement que j’ai malencontreusement omise : actuellement, la mère de bientôt 100 ans de mon beau-père en a l’usufruit. Ce n’est pas qu’elle ait besoin d’argent, elle est prise en charge à domicile, mais c’est ça qui a été établi il y a plusieurs décennies et il faut d’abord le lever. À cet égard, mon beau-père a déjà pris rendez-vous chez le notaire, mais ce n’est qu’à la mi-février, donc probablement trop tard, d’autant plus que cela ne lancerait ensuite qu’un processus assez long, si je comprends bien les règles en vigueur. Cet usufruit est probablement un obstacle pour l’arrangement mentionné, ou ai-je tort ?

Ce qui m’étonne un peu, c’est un vendeur de terrain qui baisse volontairement le prix tout en mettant la pression sur les délais. S’il y a la queue d’acheteurs, il n’y a aucune raison de baisser le prix deux fois.

Eh bien, il a baissé deux fois, à chaque fois de 10 %. Nous sommes entrés en jeu après la première réduction et avons été contents d’entendre qu’il y en aurait une deuxième. Selon le voisin, il y a actuellement "beaucoup d’agitation" sur le terrain et l’agent immobilier a également dit s’attendre à une conclusion prochaine. Sinon avec nous, ce sera avec quelqu’un d’autre (il y a eu apparemment aussi des demandes de la part d’entreprises). Que j’y croie ou pas importe un peu, car nous aurions peut-être conclu l’affaire au prix plus élevé et à part la situation de financement compliquée, rien ne s’oppose à une conclusion rapide.