Financement - Propositions pour une situation compliquée

Avez-vous déjà fait du démarchage à froid dans le voisinage de l’objet pour savoir qui pourrait être le propriétaire afin, le cas échéant, de négocier avec lui sans pression ?

Oui, nous sommes allés chez le voisin, mais il a dit peu de choses positives sur le vendeur, cela ne me semble pas une solution.

1. Quelle est la faisabilité réelle de notre projet de prêt pour l'achat du terrain ? Le fait que j'aie déjà un contrat de travail pour mars (certes, période d'essai...) n'a-t-il donc aucune importance ? Existe-t-il une banque particulièrement recommandable ?

Actuellement, tu n'as aucun revenu et en principe cela n'est pas pris en compte. Il n'y a aucune garantie que tu prennes ce travail ou que tu ne sois pas licencié au bout de trois semaines.

2. Que devrions-nous prendre en compte pour une exécution en deux parties (prêt 1 d’environ 340 000 €, prêt 2 d’environ 280 000 € via l’apport personnel issu de la vente de l’appartement) ?

Très important : ne pas conclure de prêts à taux fixe mais financer uniquement le terrain de manière variable. Sinon, une banque aura une inscription prioritaire au registre foncier et aucune autre banque ne voudra prêter un second prêt avec un rang inférieur. Les conditions seront alors adaptées à la concurrence limitée.
Avec un financement variable, vous pouvez résilier le premier prêt et regrouper les deux en un seul prêt important.

J’ai aussi réfléchi au fait que pour la seconde prise de prêt, seule la KFW pourrait peut-être être envisagée (2x120 000 € du programme maison à haute efficacité énergétique 40 - nous prévoyons encore un logement locatif - et les 40 000 restants pourraient aussi provenir d’ailleurs ou peut-être faudrait-il alors aussi contracter un prêt). Est-il envisageable qu’une banque privée ainsi que la KFW acceptent un tel modèle ?

Il existe des banques qui instruisent des prêts subventionnés même sans tranche propre. Mon financement via une caisse d’épargne consiste en 1 prêt KFW et deux prêts L-Bank. Le point important est que la banque intermédiaire veuille inscrire son hypothèque au registre foncier, ce qui n’est possible que s’il n’en existe aucune autre. Mais c’est une approche intéressante pour un financement supplémentaire auprès d’une banque. Je vois comme critique que l’on est soumis à la banque après une première clause longue.

3. Mon beau-frère disait qu’on pourrait aussi prendre un prêt sans options de remboursement anticipé spécial et ainsi avec un taux un peu plus bas, car grâce au droit spécial de résiliation, on pourrait simplement mettre l’argent de côté et après 10 ans "injecter" ce qui est possible et continuer à rembourser par anticipation, sans que par exemple la convention de taux convenue pour 20 ans soit annulée.

Ton beau-frère a tort. Tu as le droit de résilier l’ensemble du contrat de prêt après 10 ans et de le solder avec de l’argent provenant de quelque part. Modifier unilatéralement les conditions n’est pas possible.

Je suis d’accord avec les autres. D’abord clarifier la situation du terrain. Quelque chose ne semble pas tout à fait correct.
Puis prendre le terrain via un financement relais et financer correctement avec le contrat de construction.

Avec un financement variable, vous pouvez résilier le premier prêt et regrouper les deux en un seul grand prêt.

Cela me semble une voie raisonnable. La question est seulement : est-ce que cela est aussi réaliste pour nous dans la situation actuelle en ce qui concerne l’accord d’une banque qu’un prêt à annuités ? Le taux d’intérêt est plus élevé, n’est-ce pas ?

Il y a des banques qui accordent aussi des prêts subventionnés sans tranche propre. Mon financement auprès d’une caisse d’épargne se compose d’un KfW et de deux prêts L-Bank. Le point clé est quand même que la banque intermédiaire exige une inscription au registre foncier et cela n’est possible que s’il n’y en a pas d’autre. Mais c’est une approche intéressante pour refinancer auprès d’une banque. Ce que je vois de critique, c’est qu’après une première clôture plus longue, on est livré à la banque.

D’accord, je pensais que la KFW était toujours seulement un « co-financeur » intégré, ce qui se serait passé ici d’une manière rétrospective. Mais il y a donc le même problème avec l’hypothèque existante, n’est-ce pas ? Ou ton objection est-elle fondée sur le fait qu’il y aurait une autre banque intermédiaire ici ? Pour préciser encore : je pensais après le premier prêt pour le terrain auprès de la même banque, prendre un prêt très petit (disons peut-être 40 000 €) et y inclure les 2x120 000 € du KfW ainsi que les fonds propres provenant de l’appartement.

Je suis d’accord avec les autres. D’abord clarifier ce qu’il en est du terrain. Quelque chose ne semble pas tout à fait en ordre.

Nous avons eu une longue conversation avec le voisin, qui aurait éventuellement acheté le terrain à un prix plus bas lui-même. Ses informations concordent bien avec celles de l’agent immobilier : le fils des anciens propriétaires a encore habité la maison entre-temps, il est parti maintenant et d’après l’agent immobilier il avait dès le début des attentes irréalistes et selon le voisin c’était un type assez difficile ; la maison a été mise en vente pendant presque trois quarts d’année, il y a deux mois ils ont baissé le prix pour la première fois et à nouveau récemment, car le vendeur voudrait apparemment rapidement son argent. Que cela ne se soit pas vendu jusqu’à maintenant, je le comprends plutôt par le fait que bien sûr le terrain avec bâtiment ancien coûte déjà assez cher pour que cela épuise presque entièrement le budget pour la maison pour la plupart. La maison elle-même est toutefois une maison en bois de lotissement de 1918 avec de petites annexes des années 60/70, une répartition des pièces catastrophique et dans un très mauvais état, du moins visuellement. Que la plupart des gens aient fait volte-face au seuil ne m’étonne pas. Nous n’y aurions pas non plus réfléchi si la famille de mon épouse ne possédait pas pas mal de savoir-faire architectural.

Sinon, je ne saurais pas comment vérifier si quelque chose ne va pas. Le voisin, qui a démoli un bâtiment identique il y a 20 ans, nous a assuré qu’il n’y a rien de grave en matière de substances nocives. Nous avons eu des entretiens préalables avec les services d’urbanisme etc. concernant notre projet. Ou avez-vous quelque chose de concret en vue ?

Bonjour,

je vois le problème du financement global. Si vous obteniez maintenant les 140k pour le terrain, la construction de la maison serait un financement complémentaire avec des conditions correspondamment moins favorables.

Donc ici, soit un financement intermédiaire avec une hypothèque sur l’appartement vendeur.

Et là, l’emprunteur peut être soit les parents (?), soit vous. Ensuite, le financement intermédiaire serait remboursé avec le produit de la vente / donation.

Le terrain serait alors payé comptant sans hypothèque (fonds propres & financement intermédiaire).

: Merci aussi pour cette évaluation. Il s'agit cependant de 340k dont nous aurions besoin pour le financement du terrain.

Et encore la question : Le financement relais avec hypothèque sur l'appartement est-il réalisable si un usufruit y est encore inscrit ? Est-ce qu'il faudrait alors un rendez-vous chez le notaire, que le père de ma femme n'a obtenu qu'à la mi-février, pour d'abord lever cet usufruit ?

Mais en principe, cela semble faisable : Nous contractons un crédit variable avec nantissement de l'appartement à Munich (qu'est-ce que la banque exigerait pour cela ?) et nous le remboursons dès que nous pourrons soutenir un crédit plus important (probablement après ma période d'essai en septembre) pour l'ensemble du projet.

Edit : Ah oui, et la valeur de l'appartement (1 pièce avec cuisine et salle de bains de 35 m², mais en centre-ville) sera probablement un peu inférieure à ce que nous envisageons ici comme crédit.

Et encore la question : le financement relais avec une hypothèque sur l'appartement est-il vraiment réalisable s'il y a encore un usufruit dessus ? Faut-il alors aussi un rendez-vous chez le notaire, que le père de ma femme n'a obtenu qu'à la mi-février pour d'abord régler cette affaire d'usufruit ?

Pour la première partie de ta question, la réponse est un oui clair. Comme l'ayant droit de l'usufruit devrait être statistiquement déjà décédé, l'usufruit n'a plus beaucoup de valeur. Pour la deuxième partie, un non clair. Tu ne peux faire disparaître l'usufruit qu'à la mort de l'ayant droit ou par un rendez-vous chez le notaire.