Bien existant ou construction finançable ?

Bonjour,
Je suis tout nouveau ici inscrit, car j'ai récemment découvert le forum et j'ai trouvé le savoir rassemblé ici très précieux. Voilà donc le questionnaire concernant notre situation :

Informations générales sur vous :

[*]Qui êtes-vous ? Couple marié
[*]Quel âge avez-vous ? Moi 33, mon mari 39
[*]Avez-vous des enfants ? 1 (un an et demi)
[*]Envisagez-vous des enfants ? Non, planning terminé
[*]Quelle est votre profession ? Lui est fonctionnaire, passera en décembre dans la haute fonction publique après un master en cours d'emploi, je suis employée dans la fonction publique, inamovible dans la fonction intermédiaire supérieure
[*]Êtes-vous salarié, indépendant, retraité, femme/homme au foyer, etc. ? Voir ci-dessus
[*]Combien d’heures travaillez-vous ? Lui à plein temps, moi actuellement 63% temps partiel. Probablement augmentation plus tard à 70%. Plein temps pas avant 10 ans.

Situation des revenus et du patrimoine :

[*]Quels sont vos revenus (brut/net) ? Revenu net ménage 5300€
[*]Combien percevez-vous d’allocations familiales ? 204€
[*]Autres aides telles que allocation parentale, indemnités maladie, etc. ? -
[*]Quel est votre capital propre ? 35 000
[*]Combien de ce capital souhaitez-vous investir dans le projet maison ? 30 000

Situation des dépenses :
Les dépenses déjà incluses dans d'autres postes peuvent bien sûr être omises. Cette liste n'est pas exhaustive et peut être étendue ou résumée à volonté. Veuillez indiquer tous les coûts mensuellement, même s'ils ne surviennent qu'annuellement !

Frais de logement :

[*]Loyer actuel hors charges 590 €
[*]Loyer actuel charges comprises 800 €
[*]Électricité 50 €
[*]Gaz 100 €
[*]Eau, assainissement, poubelles, nettoyage des rues
[*]Téléphone, Internet, mobile 150 €

Frais de mobilité :

[*]Abonnement mensuel bus et train (aussi pour les enfants !) 50 €
[*]Crédit voiture (ou épargne pour nouvelle voiture) -
[*]Assurance 58 €
[*]Taxes 260 €
[*]Carburant 100 €
[*]Réparations
[*]Autres
[*]Y a-t-il une deuxième voiture, moto, scooter ? Veuillez indiquer tous les points à nouveau ! -

Coûts d’assurance :

[*]Assurance maladie privée (aussi assurance complémentaire, indemnités journalières, etc.) 277 € (mon mari et notre enfant)
[*]Assurance responsabilité civile (aussi animaux) 400 € (incl. assurance habitation et responsabilité civile véhicule)
[*]Assurance-vie capital ou risque
[*]Assurance retraite (y compris Riester, Rürup, etc.)
[*]Assurance invalidité professionnelle
[*]Assurance accident
[*]Assurance mobilier
[*]Assurance protection juridique
[*]Autres assurances (ex. assurance voyage, assurance obsèques)

Frais de subsistance :

[*]Alimentation
[*]Frais de restaurant
[*]Soins / droguerie
[*]Animaux domestiques (nourriture, vétérinaire, médicaments, frais d’élevage)
[*]Médicaments
[*]Vêtements
[*]Meubles
[*]Frais de crèche / école (et repas)
[*]Cours de soutien
[*]Fournitures scolaires et livres
[*]Cotisations club / salle de sport
[*]Baby-sitter
[*]Jouets
[*]Ménage
[*]TV / vidéo / audio / CDs / DVD
[*]Billets (football, cinéma, concerts, etc.)
[*]Dons
[*]Autres
[*]Environ 1500 € au total

Économies :

[*]Vacances
[*]Maison 1000 €
[*]Prévoyance retraite
[*]Loisirs / cadeaux
[*]Autres

Autres dépenses :

[*]Pensions alimentaires ? -
[*]Crédits ? -
[*]Autres ? -
[*]Oublié quelque chose ? Veuillez indiquer au plus tard ici !

Total des revenus et dépenses :

[*]Revenus totaux 5500 €
[*]Dépenses totales 4500 €
[*]Solde 1000 €
[*]Dont somme loyer hors charges et économies renonçables (ex. épargne pour maison) 1590 €

Nous nous intéressons à cette propriété :
Informations générales sur la propriété :

[*]Quelle est la taille du terrain ? 427 m²
[*]Quelles sont ses dimensions ?
[*]Quel est le prix de référence du terrain ? 205
[*]Neuf, ancien (année de construction), type de maison ? Maison individuelle indépendante 1986
[*]Garages ? 1 garage fini, 1 place de parking
[*]Quelle est la taille de la maison ? (surface habitable / surface utile) Surface habitable 97 m², surface utile env. 50 m²
[*]Quelle est la valeur marchande du terrain et de la maison ? Selon estimation bancaire 295 000 €, prix demandé 385 000 €, plus 46 000 € frais annexes à l'achat

Coûts de construction ou d’achat :

[*]Frais du terrain
[*]Frais de viabilisation
[*]Frais annexes d’acquisition (notaire, tribunal, taxe foncière, agence immobilière)
[*]Coûts de construction ou d’achat (incl. architecte, ingénieur structure)
[*]Frais de rénovation et/ou de remise en état
[*]Frais annexes de construction (ex. raccordements, expert sol, alimentation chantier, etc.)
[*]Aménagements extérieurs / terrasse, chemins, aménagement jardin, clôtures, etc.
[*]Frais de financement (ex. frais ou intérêts de mise à disposition)
[*]Coût total

Autres coûts :

[*]Coûts de cuisine
[*]Meubles, lampes, déco
[*]Autres "non acquisition, frais annexes d’acquisition, de construction ou annexes de construction"

Répartition des coûts :

[*]Coût total 431 000 €
[*]Capital propre déductible 30 000 €
[*]Montant du financement 401 000 €

Informations nécessaires sur le crédit :
(pour plusieurs tranches, indiquer pour chacune, pour plusieurs variantes, bien les différencier) :

[*]Montant du crédit 401 000 €
[*]Type de crédit (ex. prêt amortissable, prêt in fine, etc.) 100 000 € KfW, 280 000 € prêt amortissable, 25 000 € prêt subordonné
[*]Taux d’intérêt (p.a. nominal, sinon effectif) KfW 0,8%, prêt amortissable 2,14%, prêt subordonné 6,8%
[*]Durée fixe du taux KfW 10 ans, prêt amortissable 15 ans, prêt subordonné 10 ans
[*]Capital restant dû à la fin de la période de taux fixe 250 000 €
[*]Durée totale fictive jusqu’à remboursement complet
[*]Taux d’amortissement initial 2%-2,5%
[*]Mensualité 1560 €
[*]Remboursements anticipés possibles ? (montant indiquer) prêt amortissable 5%, prêt subordonné à tout moment jusqu’à 100%
[*]Changement de taux d’amortissement possible ? (conditions telles que nombre, plage taux d’amortissement) 3x

Explications sur notre situation :
Nous avons consulté Dr. Klein pour savoir ce que nous pouvions nous permettre et si nous pouvions obtenir un prêt.
En raison de nos emplois, le conseiller financier était sûr que cela fonctionnerait jusqu’à 400 000 €, bien sûr dépendant de la maison.
Nous cherchons dans un rayon de 35 km autour de Düsseldorf. Nous avons trouvé une belle maison. Elle est très jolie de l’extérieur et l’emplacement est parfait pour nous (impasse, zone de jeu). Nous étions prêts à payer le prix demandé.
Tant la Deutsche Bank que la Nationale Bank ont refusé à cause de l’évaluation exorbitante. Selon ce programme d’évaluation metterschmidt?, la maison vaut 295 000 €. Nous ne pouvons pas combler la différence avec les fonds propres.
Maintenant, l’agent immobilier nous a orientés vers un autre conseiller financier, qui nous a fait cette offre ci-dessus. J’en avais les cheveux qui se dressaient et pour une maison aussi chère, je ne suis pas disposée à payer aussi un prêt coûteux.
Nous ne pouvons apparemment pas nous permettre cette maison.

Un autre conseiller financier, qui après seulement 5 minutes de conversation nous a dit que nous ne pouvions pas financer cette maison avec notre capital propre, nous a conseillé de construire.
Les frais annexes à l’achat pourraient être payés avec le capital propre, les frais annexes de construction seraient finançables par le crédit.

Ma question maintenant : est-ce vrai ?
Comment évaluez-vous nos chances ?
Nous comptions fermement sur le fait que nos emplois et nos droits à un bon revenu sans autres crédits seraient positifs pour les banques. Apparemment pas autant que prévu. Peut-être aussi à cause de la situation corona ?

Le conseiller financier qui nous a conseillé l’achat disait que nous pouvions nous permettre des coûts de maison avec terrain jusqu’à 350 000 €. Comme nous voulons au moins un terrain de 400 m² et une maison indépendante, nous regardons dans les régions de Mönchengladbach, Viersen, Krefeld, Moers, Duisburg. Là, on trouve avec un peu de chance un terrain dans la fourchette de prix 100 000 €.

Ma question maintenant :
Cela vaut-il la peine de continuer à s’informer sur la construction d’une maison ? Ou pensez-vous que c'est un projet voué à l’échec ?

Concernant les biens existants : les prix ici dans la région sont un vrai cauchemar en ce moment. Depuis longtemps bien sûr, mais depuis décembre dernier ça a encore augmenté. Comme nous ne voulons pas d’un terrain en mauvais état et préférons une maison indépendante, il y a très peu de choix sur le marché. Ceux proposés sont surévalués (et sont beaucoup moins estimés par les banques). Donc commence encore la spirale de notre maison souhaitée que j'ai décrite plus haut...
Pouvons-nous vraiment nous permettre une maison ? Qu’en pensez-vous ?

Si on demande "pourquoi si peu de capital propre ?"
Je gagne de l’argent depuis seulement presque 2 ans. J’ai mis trop de temps pour ma formation / études. Mon mari ne gagnait pas beaucoup au début non plus, nous avons vécu à Düsseldorf et pas dans une vie d’austérité. Nous avons voyagé et eu des loisirs coûteux, un grand mariage, remboursement Bafög (ce mode de vie n’est plus d’actualité depuis longtemps, donc aucun ajustement nécessaire ou en question).

Je me réjouis de vos réponses !

Tant la Deutsche Bank que la Nationalbank ont refusé en raison de l’évaluation exorbitante.

Quelle est la demande pour cette maison précisément ? Si les banques évaluent la maison aussi bas (valeur de nantissement ou valeur marchande ?), vous devriez vraiment vous demander si la maison vaut ce prix.

je ne suis pas prêt à payer encore un crédit cher.

Le crédit n’est pas cher ! Sinon, quand financer si ce n’est maintenant ?

Un autre conseiller financier, qui a dit tout de suite après 5 minutes de conversation que nous ne pourrions pas obtenir cette maison avec notre capital propre, nous a conseillé de construire une maison.

Charlatan. Vous pouvez acheter ou construire. Pour des biens normaux, l’évaluation par la banque sera la même dans les deux cas.

Comment évaluez-vous nos chances ? Nous avions fermement prévu que nos emplois et notre droit à un bon revenu sans autres crédits seraient positifs pour les banques. Apparemment, ce n’est pas aussi favorable que prévu.

Vous avez un bon revenu, mais vous avez trop vécu pour pouvoir épargner du capital propre. Ce n’est pas grave. Avec ce revenu, vous pouvez bouger beaucoup, acheter et financer.

Ça vaut la peine de continuer à s’informer sur la construction de la maison ? Ou estimez-vous que c’est un échec ?

Réfléchissez-y absolument ! Il y a beaucoup de conseils à ce sujet sur le forum.

Pour les biens existants : les prix ici dans la région sont complètement fous en ce moment.

Vous cherchez apparemment encore dans les mauvais coins. Surtout Krefeld, Moers, Duisburg, etc. sont des régions bon marché (ce sont des terrains, pas de belles villes). J’ai acheté moi-même récemment à Neukirchen-Vluyn (il y a quelques années, j’y ai aussi construit). Regardez les petites villes/villages le long de l’A57 / A40. Il y a là une assez grande sélection de maisons (et aussi de terrains).

Bonjour,
Merci pour ta réponse !
Je pense que la demande pour la maison est faible. L'agent immobilier parle certes d'autres intéressés, mais ils ne veulent probablement pas payer le prix non plus. Et ils n'obtiendraient pas non plus le crédit présenté.

Nous cherchons exactement dans cette région, mais honnêtement, ces dernières semaines, je n'ai pas vu grand-chose sur ImmoScout qui soit réaliste au niveau du prix... Plus on s'éloigne de Düsseldorf, plus les banques évaluent bas.
Et Krefeld est devenu incroyablement cher. C'était bon marché avant, mais maintenant ?! C'est incroyable !!

Tu ne trouves pas ces presque 7% d'intérêt trop élevés ?
Mon mari le ferait probablement, il a calculé que si nous mettions tout ce qui reste (environ 1000-1500€/mois) dans le remboursement anticipé du crédit usuraire pendant les quatre prochaines années, nous nous en débarrasserions rapidement et, à la fin, nous aurions certes payé un peu plus d’intérêts, mais nous aurions remboursé plus vite...

Je pense que la demande pour la maison est faible. L'agent immobilier parle bien d'autres intéressés, mais ils ne veulent probablement pas payer le prix. Et ils n'obtiendraient pas non plus le crédit.

Alors proposez un prix d'achat plus bas. Si les vendeurs réalisent qu'ils se sont trompés, ils accepteront probablement de baisser le prix.

Plus on s'éloigne de Düsseldorf, plus les banques évaluent bas.

Non, ce n'est pas vrai. Pour des prix normaux, prix d'achat = environ valeur du marché et prix d'achat moins 10-20% = valeur de nantissement.

Et Krefeld est devenu incroyablement cher. C'était bon marché avant, mais maintenant?! C'est incroyable !!

C'est relatif

Tu ne trouves pas ces presque 7% d'intérêts trop élevés?

Dans le domaine du financement immobilier commercial, tu te situes plutôt entre 8 et 14%. C'est un capital complètement non garanti en bout de chaîne.

Comme je l'ai dit, regardez au nord de Krefeld ==> Neukirchen-Vluyn, Kamp-Lintfort, Rheinhausen, Kerken, Kempen, Rheurdt, Tönisvorst.

Vous pouvez assurer le financement ci-dessus.
Ça ressemble au bla bla du conseiller. Je chercherais un autre / nouveau conseiller.

Le problème semble être l'objet.
Si cela vous convient : proposer 285K à 300K.
Si le vendeur n'accepte pas, continuer à chercher.

Vous pouvez vous permettre le financement ci-dessus.
Ça ressemble au bla bla du conseiller. Je chercherais un autre / nouveau conseiller.

Eh bien, il ne faisait pas référence à l’offre de crédit susmentionnée (quelqu’un d’autre l’a fait), et il a seulement confirmé le double refus de la Deutsche et de la Nationalbank. Un prêt amortissable normal n’est pas possible sans majoration de risque en raison de la valeur de la maison.

Nous avons refusé aujourd’hui aux propriétaires. Ils étaient assez choqués par la faible évaluation bancaire. Le problème vient de l’agent immobilier, qui leur a même assuré que la maison valait 450 000 €.
Les propriétaires seraient, je pense, prêts à baisser un peu le prix après un court temps de réflexion, j’ai l’impression que l’agent bloque cela.
Mais peu importe, le sujet est clos.

Une autre question concernant le prêt immobilier :
La société Allkauf Haus détient ici dans la région beaucoup de terrains. En fait, je ne voulais pas de maison préfabriquée... Mais cela pourrait néanmoins être une option.
Qu’en est-il du montant du financement pour une maison préfabriquée ?
Les banques l’évaluent-elles nettement moins bien ?
Est-il possible d’obtenir un crédit de 350 000 € (maison et terrain) plus 50 000 € de frais annexes de construction ?