Aménager le terrain puis le bâtir

Bonjour à tous,

tout d’abord, je souhaite me présenter, car je suis tout nouveau ici. Je m’appelle Phillip, je viens d’avoir 27 ans et je viens de la région de Hanovre.

J’ai la chance que ma famille possède un terrain qui est probablement classé en zone résidentielle dans le plan d’occupation des sols. J’aimerais développer ce terrain ou faire en sorte qu’il soit développé et construire des immeubles résidentiels sur certains des lots. Le reste sera vendu à des familles pour des maisons individuelles. Actuellement, la surface est encore utilisée comme terre agricole.

Comme je suis complètement nouveau dans ce domaine, j’espère que vous pourrez répondre à quelques-unes de mes questions. J’ai déjà parcouru plusieurs forums et, à partir de cela, j’ai déduit mes premières étapes. Elles sont les suivantes :

1. Demander à la ville une consultation du plan d’occupation des sols afin de s’assurer que le terrain est vraiment classé comme zone résidentielle potentielle.

2. Déposer une demande de permis de construire auprès de la ville.

Est-ce vraiment les premières étapes ou faut-il entreprendre autre chose ? Faut-il réaliser une étude de sol avant de déposer la demande de permis de construire ? Si la surface est classée comme une zone résidentielle potentielle dans le plan d’occupation des sols, à quelle vitesse peut-on espérer obtenir un permis de construire (actuellement, il y a une pénurie de terrains constructibles dans notre ville) ? J’ai lu que la ville dispose toujours d’un droit de préemption. Est-ce exact ? Si oui, comment se dérouleraient la vente et l’aménagement des terrains ? Une opération de cette nature est-elle habituellement aménagée privément ou est-ce généralement une tâche de la ville ? Qui établit réellement un plan d’urbanisme ? Est-ce toujours la responsabilité de la ville ?

Excusez toutes ces questions, mais je n’ai jusqu’à présent trouvé que peu d’informations sur ce sujet.

Je vous remercie d’avance pour toutes les réponses et j’espère avoir posté dans la bonne section.

Je vous souhaite à tous un bon reste de dimanche.

Cordialement,
Phillip

Je me suis déjà plongé dans plusieurs forums

Eh bien, à en juger par tes questions, soit ces forums avaient peu à voir avec la construction, soit « lu » doit être remplacé par « survolé ».

1. Demander à la mairie une consultation du plan d’aménagement du territoire

Le plan d’aménagement du territoire est un document public. Il peut être consulté gratuitement pendant les heures habituelles d’ouverture de l’administration, sans demande préalable. Tu peux aussi demander par écrit l’envoi d’une copie, ce qui est cher et à mon avis inutile.

qui est probablement désigné comme zone résidentielle dans le plan d’aménagement du territoire

Même s’il s’agit de terrains constructibles résidentiels, le chemin jusqu’au terrain à bâtir est encore long et, pour quelqu’un qui « est totalement nouveau dans ce domaine », impossible à décrire dans le cadre d’un fil de forum.

à quelle vitesse peut-on s’attendre à un permis de construire

Un professionnel aguerri avec d’excellents contacts dans la politique locale pourrait y parvenir en deux ans. Il paraît qu’il y a des communes qui n’y sont pas parvenues en 20 ans.

J’ai lu que la ville dispose toujours d’un droit de préemption. Est-ce vrai ?

Dans ton cas oui (voir §24 du Code de la construction).

Si oui, comment se dérouleraient la vente et le lotissement des terrains ?

§12 du Code de la construction. Tu élabores le plan d'urbanisme, tu aménages et tu vends. Si la commune veut un terrain, elle s’intègre au contrat de vente.

Une ouverture privée est-elle habituelle dans un tel projet

Non, mais c’est possible (§12 du Code de la construction).

C’est en principe la responsabilité de la mairie ?

Oui, §123 du Code de la construction.

Qui élabore en fait un plan d’urbanisme ?

Techniquement ou juridiquement ?

Est-ce toujours la tâche de la mairie ?

Non.

mais je n’ai presque rien trouvé sur ce sujet jusqu’à présent

Difficile à croire. Je recommande la lecture du Code de la construction, où les possibilités et procédures sont décrites.

que ma famille possède un terrain qui est probablement classé en zone d'habitation dans le plan d'occupation des sols. [...] Actuellement, la surface est encore utilisée comme terre agricole.

Par "probable zone d'habitation", tu veux sans doute dire "terrain à bâtir en attente". Les étapes suivantes sont "terrain constructible" (après l'établissement d'un plan local d'urbanisme) et "parcelle à bâtir" (après viabilisation).

2. Déposer une demande de permis de construire auprès de la mairie.

Ce serait beaucoup trop tôt si le plan d'occupation des sols n'existe pas encore. Ce que tu peux faire, c’est : discuter avec la mairie d’un "plan local d'urbanisme opérationnel". Cela signifie que tu fais toi-même établir un projet de plan local d'urbanisme, que ton urbaniste essaie au préalable de négocier au mieux avec la commune. Si la commune subit une forte pression à cause de la croissance démographique, tu pourras peut-être y arriver avant tes trente ans – dans des conditions idéales (zone d'habitation à côté, une voie sans issue devant ton terrain). Dans le cas contraire, c’est-à-dire si la route la plus proche n’est pas une rue communale, mais par exemple une route départementale ou même nationale, et si la commune n’a pas de pression pour créer de nouveaux quartiers, alors tu auras plus de cinquante ans.

Escroda t’a déjà fourni comme d’habitude toutes les références juridiques nécessaires.

Adhère au parti de l’adjoint à l’urbanisme, entraîne-toi à jouer moins bien au golf ou au bowling que lui, ainsi qu’à moins bien tenir l’alcool ; et apprends à compter en décennies. Tout vient à point à qui sait attendre (conseil municipal).

P.S. : à propos de temps : tous les dix ans, il est possible de bénéficier d’un abattement sur les donations ;-)

Outre le terrain disponible, ton idée nécessite des liquidités (car de nombreux frais préparatoires seront engagés) et une certaine expérience de ce genre de choses (compensable par de l'argent).

et une certaine expérience de la façon dont cela fonctionne

Respectivement, vigilance envers les filous qui vous proposent leurs expériences.

ou il faut une conversation honnête, ouverte et objective à la mairie avec le chef du service de l'urbanisme. Oui, je veux gagner de l'argent avec ça. Et alors, personne ne te le reprochera. Oui, la commune a des intérêts, qu'ils soient nommés. Oui, le plan d'aménagement va à tes dépens, tu veux aussi plus tard le profit. Parlez. Karsten