慕尼黑200平方米独栋住宅的费用估算

你好，

我和我妻子刚刚从我们的建筑师那里收到了一份我们建筑项目的预算估算，结果我们简直惊呆了。原本预期是450,000欧元，最高不超过500,000欧元，但现在预算估计达到了640,000欧元。这包括了建筑阶段1-8和带双车库的户外设施。地皮我们已经有了，所以价格中不包含地皮费用。

详情：
在慕尼黑以南的地区，一层地下室，阁楼，200平方米的居住面积，100平方米的地下室，斜屋顶，双车库，KFW70，砖结构。
配置是标准的，没有什么高档的，建筑设计简洁明了。

预算中包括：
土方工程，建筑主体工程，脚手架，木工和屋顶工，钣金工，木匠，电工，卫生设施，供暖（空气源热泵），内外墙抹灰，水泥砂浆，石匠，瓷砖工，地板铺设（廉价的），锁匠和楼梯制造，粉刷工程，安全费：10%，建筑师，结构工程师，安全协调员，节能法规证明，防火证明，排水规划，测量，许可。19%增值税。

不包含：
卷帘门，排污费。

根据估算，房屋费用为610,000欧元，车库30,000欧元。不含自助劳动。
该预算是基于今年类似项目的平均报价得出的。

建筑师的预算估算总是件麻烦事……

我对莱茵地区的估算是：

单户住宅，KfW 70标准，200平方米的居住面积，地基板：30万欧元
100平方米的功能性地下室：5万欧元
双车库，成品车库：2.5万欧元
附加建筑费用：3.5万至4万欧元
油漆及地面铺设采购：4万欧元
户外设施人工费用：1万欧元
额外费用准备金：1万欧元

总投资大约为47.5万欧元，包括手动卷帘门及考虑典型的附加建筑费用。
不过巴伐利亚，尤其是慕尼黑，总是比其他地方更贵。你可以预期4%至5%的额外费用；这样算下来我得出的数字是50万欧元，向上取整。低于这个数字几乎不可能，除非采用非常简单的建筑设计，而且地下室仅作为功能性地下室。

预制房会是一个选择吗？

不论其他用户怎么说我都不同意——我只考虑信誉良好的供应商。主要是因为预制房的生产方式，考虑到所有流程直到预制房真正搭建在地皮上的所有环节，其实并不算太贵。当然市场上也有一些廉价型产品，但最终你会接近上述预算数字，因为如果你对那些廉价型产品的建筑质量不满意，就会额外花费更多资金。

一个替代方案是选择跨区域的实体住宅供应商，那里虽然也有巴伐利亚附加费，但如果你选择谨慎（这里也不要选择廉价供应商，如“Stadt-Land-Fluß”），整体花费应该会符合我前面给出的估算数字。

莱茵地区的问候

你可以考虑全国性的实体房屋供应商作为一个替代方案。

你好，Bauexperte，我在哪里可以找到、审核和比较这些全国性的供应商？地区供应商的优点是可以询问已经与该供应商有过项目经验的人，而且地区供应商非常重视自己的声誉，这意味着较少的劣质工程。

不管其他用户怎么说——我相信正规供应商。问题在于预制建筑系统的生产流程本身，综合考虑所有步骤，直到预制房屋最终能安置在地块上，这样的费用绝对不算贵。当然，也有那些典型的廉价供应商，但最终你还是会得到上述的数字，因为如果你对廉价供应商的基础报价不满意，你就得花出相应的资金！

你好，Bauexperte， 抱歉，但当然可以更便宜。我们选了一家不错的预制房屋供应商建造。该供应商位于巴伐利亚北部，每年建造许多房屋。我们140平米的房子（KFW 55 - KfW 70认证），带有使用地窖，竣工可入住，花费了25万欧元。我们在慕尼黑的建筑附加费用稍高，大约3万欧元，土壤条件非常好（慕尼黑的砾石还可以卖出去……）。现在再加一个车库和室外设施以及额外60平米的居住面积，那大约需要35万欧元。我不说木材预制房比实体预制房便宜，但在慕尼黑，预制房应该比由当地昂贵的建筑师和手工艺人打造的建筑师设计房便宜。 对于油漆和地板材料，200平米的预算4万欧元，我觉得太高了。我们140平米的花费不到1.4万欧元——无自助（铺贴软木地板）。

我也不理解Bauexperte的说法。Bauexperte认识我的房屋供应商，我认为，不，我知道这里提供的是来自德国的高品质。这个供应商明显比“Billigheimer”贵得多，但也提供更多的价值。

你好Der Da，

我也不理解Bauexperte的说法。

为什么不呢？我们谈论的TE规模完全不同于你的，对吧？

Bauexperte认识我的房屋供应商，我觉得，不，我知道这里提供的是来自德国的高品质。这个供应商明显比“低价货”贵，但也提供了更多价值。

对此我也没有异议。

莱茵的问候

你好，Wastl，

抱歉，但当然会更便宜。我们是和一个好的预制房供应商合作建造的。该供应商总部在巴伐利亚北部，每年建造许多房屋。我们140平米的房子（KFW 55 - KFW 70 认证），带实用地下室和毛坯交付，总价为25万欧元。因为我们在慕尼黑，附加建筑费用稍高，约为3万欧元，地基条件非常好（慕尼黑的砾石，可以再卖掉……）。如果再加上车库和外部区域以及增加60平米的居住面积，总价大约在35万欧元左右。

那么我对发帖者的估计还算准确吗？你的房子140平米+实用地下室+附加建筑费用=28万欧元；发帖者询问的200平米使用面积+实用地下室+附加建筑费用=39万欧元。两者——就像这里HBF论坛频繁计算的那样——基准造价（全包）都在1950欧元到2000欧元每平米之间。

你也不能随便加60平米——200平米本身就意味着这或那地方必须用到承重梁等等；关键还得看额外费用是“仅”来自更大的外围墙面，还是比如说，还有卫生设施所需的管线路径。屋顶面积也不能忽视——一个带来另一个。在这种背景下，我通常会假设最坏情况；我认为这比之后担心资金缺口要好。

200平米纯住宅面积时，基本可以预计每平米的纯价格会从1500欧元降到1350到1400欧元左右，因为技术部分不会显著增加——除非更换更大的热源设备。如果我一开始按这些数值估算，结果却完全相反，那我就要承担责任，这我不愿意，尤其是当这房子不是我们建造的情况下。所以我一直对价格估计保持谨慎，我的工作也教会我，所谓“节省”常常因为更高档次的装备而烟消云散。

我并不是说木结构预制房比实体预制房便宜，但在慕尼黑，预制房应该比由本地价格过高的工匠建造的建筑师设计房便宜。

我不是反驳这个说法吧？=> "建筑师的成本估算总是很复杂的事情……"

不过公平地说，也不一定非得更贵；论坛里也有无数例子说明这点。建筑师会问他们多年的合作伙伴关于建房事务，借此得出初步成本估计。这些手工业公司当然不必像那些为了保障基本营业额与大型供应商合作的企业那样大幅降低利润；换句话说，账面上保留了较大比例的利润。到这一步——如果建筑师估计合理——既不会有明显优点也不会有价格缺点，因为工匠的更高利润和大型供应商的加价大致相抵。

但还有一点经常被低估——业主常常缺乏自律。这里多加一样，那里选更好的地板材料……于是这些加起来最后变成了“和建筑师一起建造很贵”的结论。我不能认同这说法，因为它忽视了业主决策中的关键因素。

就涂料和地板费用来说，200平米花4万欧我觉得太高了。我们140平米花了不到1.4万欧——没有自己动手（贴了软木地板）。

我们这里说的不是140平米铺装面积，而是200平米。另外，大家应该都知道，我总是留有缓冲空间。我不知道发帖者所谓的“便宜”地板是什么标准。对一个人来说是复合地板，对另一个人而言可能是花岗岩。

你肯定知道，我通常按每1000欧元1万到1.2万——根据住宅面积大小不同——作为涂料及地板费用预算。发帖者的报价里已经包含了这些费用，因此可以视为“已包含”。

莱茵区问候