plus c'est plus de 0€ d'exonération fiscale ?
Si l'on a reçu la surface habitable en cadeau ou en héritage, certainement.
Mais générer une surface habitable à 3000 euros le m2 pour obtenir soi-même 10 euros de loyer froid, c'est d'abord 4 % brut. Moins les intérêts. Moins le ressenti de vie dans un appartement en copropriété. Et éventuellement des locataires extrêmement pénibles qui vous mènent la vie dure – oui, même s'ils habitent à l'étage inférieur.
Mais le point est plutôt le suivant : si on peut financer son propre appartement en ce moment, pourquoi s'engager dans ce genre de chose ? C’est un risque très concentré en plus ! Pour que ça suffise, il faut que son propre appartement soit plus petit que ce qu’il pourrait être autrement.
Alors je retournerais la situation et vérifierais si on peut construire deux maisons individuelles ou une maison jumelée sur ce terrain.
Avec une valeur du sol de 250 €/m2, les prix du marché devraient plutôt être autour de 400, non ? On pourrait parler avec un entrepreneur général (GU) pour voir s'il peut construire une moitié de maison jumelée ou une maison individuelle avec beaucoup moins de fonds propres et récupérer le reste du terrain pour une revente ultérieure. Simple calcul naïf : 400 m2 détachés pourraient peut-être rapporter environ 150 k€, et avec des coûts de construction à 350 k€, un crédit de 200 k€ avec une mensualité de 850 euros fixé sur 20 ans serait réalisable et pourrait être intégralement remboursé (!). Il resterait alors "seulement" 500 m2, mais c'est devenu assez habituel dans beaucoup de zones constructibles.
Si je n’avais pas nécessairement besoin des 900 m2, je saurais ce que je ferais... Avec un remboursement de 850 €, le propriétaire ne paierait que 300 € de plus que le loyer froid actuel, ce serait donc facile à gérer. On ne vit alors pas pour la baraque uniquement, mais aussi dans de bonnes conditions – et on peut aussi offrir quelque chose plus tard aux enfants. Et la maison elle-même pourrait être encore plus grande.