Type de construction : Maison préfabriquée Maison ossature solide Superviseur de chantier Planification architecturale

IV. Architecte / Responsable de chantier

Ma femme et moi ne sommes pas des amateurs de promesses exagérées et les annonces de prix grandiloquentes mais peu crédibles nous rendent plutôt méfiants. En tout cas, ce genre de choses ne pourrait pas nous obliger à signer un contrat. Je le vérifierais (je suis d’ailleurs juriste) intensivement avec des collègues.

Ce sont d’excellentes conditions !

a) Contrat d’architecte : Si j’ai bien compris, je dois (comme c’est en général le cas pour les contrats) désigner précisément l’objet de la commande. C’est à partir de cela que la rémunération est calculée via un « tableau ». La répartition ici présente peut comporter des particularités liées à la complexité et au degré de difficulté. Ce seraient alors les points éventuellement négociables.

Le contrat n’est pas négociable, car la HOAI ne l’est pas non plus. Il existe ce qu’on appelle des phases de prestation (cherche chez Tante Gurgel la HOAI intégrale ou sur dejure ou encore auprès de l’ordre des architectes compétent pour Basse-Saxe), en fonction desquelles tu conviendras avec l’architecte de confiance les phases correspondantes.

Cela m’inquiète un peu cette boîte noire, car les prix doivent en réalité être obtenus au préalable. Ici, on ne sait évidemment pas exactement si tout correspond bien à ce que l’on imagine. Il faut se fier totalement à l’expérience et à l’engagement de l’architecte, sinon le budget est vite dépassé.

C’est cela ; comme tu es juriste, tu as certainement déjà trouvé des jugements pertinents sur ce sujet et tu as dû en être désillusionné.

Tu es majoritairement dans une position sûre si tu pars de 1500 € / m² plus 35 à 40 k€ de frais annexes de construction, plus 10 k€ de provisions pour extras, plus 20 k€ pour les travaux de peinture et revêtements de sol en EL, plus 10 k€ pour les aménagements extérieurs (ce ne sera pas plus que quelques graviers et du gazon roulé sur ton terrain) ainsi que les coûts d’un garage préfabriqué. Ne te laisse pas séduire si l’architecte arrive à une somme moindre ; s’il a raison au final, peut-être que le paysagiste sera encore calculable. Sinon, tu auras pris en compte la somme totale et il n’y aura pas de discussions désagréables avec le financeur.

D’autre part, les responsables de chantier en tant qu’entrepreneurs généraux auront un certain risque de prix, car ils négocient un prix fixe avec nous et ont éventuellement aussi un certain risque d’augmentation des prix. Ils répercuteront cela à l’avance sur les prix qu’ils négocient avec nous. Tout autre comportement serait un peu imprudent et je pense qu’ils ne sont pas comme ça ici.

Plutôt pas, car ils négocient leurs conditions avec les fournisseurs à la fin de chaque année pour l’année suivante ; le risque est toujours maîtrisable.

b) Contrat de suivi de chantier

En principe, nous ferions une sélection d’échantillons et intégrerions tous les composants nommément dans la description des travaux/prestations puis on verrait si le prix tient toujours.

Ici parle le juriste

Après avoir fait cela deux fois, tu devrais savoir suffisamment qu’un chantier suivi par un responsable de chantier ne peut pas être décrit jusqu’au moindre détail. Il suffit réellement d’indiquer « produit de marque allemande » et la mention « construit selon les normes techniques en vigueur... » ; surtout si le cœur est d’accord avec la tête ; donc la chimie est bonne. Sinon, je recommande effectivement l’attribution des lots séparés via l’architecte.

D’autre part, ils devront tolérer que je fasse accompagner les travaux par un expert.

Les prestataires sérieux n’y voient aucun problème ; au contraire, ils le considèrent comme bienvenu, car quatre yeux voient plus que deux.

Les mauvaises langues prétendent qu’ils seraient, lors du recalcul des coûts, d’une certaine manière impliqués dans le rendement par des commissions ou des tantièmes, alors qu’ils apparaissent, tout naturellement, sur la liste des salaires des entreprises.

Désolé, ce sont des racontars de bistrot ; même les spéculateurs à bas coût ne peuvent pas se le permettre. En règle générale, ce sont DEKRA ou TÜV qui sont appelés en tant qu’instances de contrôle ; ces entreprises commerciales ont une réputation à perdre, cela va de soi. L’époque où l’on glissait une caisse de bière dans le coffre d’un contrôleur TÜV en espérant obtenir la précieuse vignette est révolue depuis longtemps.

CONCLUSION :

Nous allons aborder la chose de manière concrète la semaine prochaine et aurons alors une idée des coûts un peu plus détaillée. Ensuite, direction la banque, car elle a impérativement besoin d’une sorte de base de calcul, qui offrira ensuite une marge de sécurité à la hausse. Les conditions sont actuellement vraiment excellentes.

À mon avis, c’est exactement le contraire. PARLER D’ABORD avec la banque / un courtier en financement indépendant, puis ensuite éveiller les envies (dans le cadre de tes possibilités financières).

Cordialement, Expert en construction

peux-tu décrire cela un peu plus précisément ? Nous sommes dans la dernière phase de notre planification et avons encore un constructeur de maisons conventionnel (construction de murs monolithiques) et un des "bons" fabricants de maisons préfabriquées (FH) en sélection. Pour les deux méthodes de construction, nous trouvons de nombreux avantages et inconvénients, c’est pourquoi nous voulons opter pour le design le plus créatif. Néanmoins, nous sommes aussi très intéressés par des retours d'expérience sur des maisons préfabriquées qui existent déjà depuis un certain temps - dans notre région, nous n’en avons pas encore beaucoup vues et dans notre cercle d’amis, tous ont construit en maçonnerie massive.

Dans ce cadre, nous avons également regardé pas mal de maisons préfabriquées et je dirais à présent – si je n’étais pas déjà une convaincue amoureuse de la maison massive – que je me tiendrais à distance d’une maison préfabriquée, peu importe qu’elle ait 20, 10 ans ou moins. C’est parfois assez effrayant de voir à quoi ressemble une telle maison après quelques années.

Bonjour,

peux-tu décrire cela un peu plus en détail ? Nous sommes dans les dernières étapes de notre planification et avons encore le choix entre un constructeur de maison conventionnel (construction de murs monolithiques) et un des "bons" constructeurs de maisons préfabriquées. Pour les deux types de construction, nous trouvons beaucoup d’avantages et d’inconvénients, de sorte que nous voulons opter pour le plan le plus créatif.

C’est une approche intéressante

Néanmoins, nous sommes aussi très intéressés par des retours d’expérience sur des maisons préfabriquées qui existent déjà depuis un certain temps – dans notre région, nous n’en avons pas encore vu beaucoup et dans notre cercle d’amis, tous ont construit en maçonnerie massive.

Peut-être est-ce parce que je travaille professionnellement à la construction de maisons individuelles en maçonnerie massive...

La dernière maison préfabriquée que nous avons visitée lors de notre recherche paraissait déjà de bonne dix ans plus vieille de l’extérieur qu’elle ne l’était en réalité ; à l’intérieur ce n’était pas beaucoup mieux. Par exemple, dans cette maison, les chevrons dans les combles étaient laissés visibles (le bois travaille toute la vie, il faut aimer cela) et les fissures se succédaient. De plus – ce qui n’est pas rare dans les maisons préfabriquées – une grande surface de fenêtres avait été installée sous forme de coupoles lumineuses ainsi que des fenêtres triangulaires sous les pignons, malheureusement les points de jonction avec la façade extérieure étaient pour la plupart détériorés ; l’humidité s’infiltrait. Il en allait de même au sous-sol – on nous a dit que l’humidité résultait de mesures entre 55 et 60 digits ; pour un sous-sol utile datant de 1989, c’est normal. En réalité, nous aurions dû assécher tout le sous-sol, car le mérule noir avait été couvert de peinture de manière sommaire ; notre expert n’a pas trouvé cela très drôle.

Tu dois toutefois garder à l’esprit que nous avons visité des maisons âgées de 10 à 25 ans maximum et – dans le domaine des maisons en maçonnerie massive, encore – en général, on considère une durée de vie théorique de 60 ans pour les maisons préfabriquées et 80 ans pour les maisons individuelles en maçonnerie massive. Mais l’industrie de la maison préfabriquée a énormément progressé ces 10 dernières années et cela se reflète aussi dans leurs maisons les plus récentes ; par conséquent elles ne devraient probablement pas présenter un tel état d’usure dans 10 ans à partir d’aujourd’hui.

Cordialement,
Expert en construction

Bonjour,
En tant qu’ancien fan des maisons en maçonnerie, qui s’est cependant retourné à 180° ces deux dernières années et construit maintenant une maison préfabriquée, je voudrais aussi donner mon avis ici.
Il est vrai que beaucoup de maisons préfabriquées anciennes ont aujourd’hui un aspect un peu « fini ».
Fondamentalement, je pense toutefois qu’il faut aussi ouvrir les yeux dans le monde - une maison de la catégorie « à partir de EUR 99.999 au-dessus du bord supérieur de la dalle de sol » ne peut tout simplement pas être aussi bonne à cause des matériaux utilisés, qu’un bâtiment de meilleure qualité et donc aussi plus cher (peu importe qu’il soit massif ou préfabriqué).
Le fait que beaucoup de maisons préfabriquées ne soient même pas immédiatement reconnues comme telles de l’extérieur est un autre point qu’il ne faut pas négliger. Le temps où l’on pouvait reconnaître toutes les maisons préfabriquées aux joints (au silicone) « cachés » derrière les descentes de gouttière est clairement révolu chez de nombreux fabricants.
Il ne faut pas non plus oublier l’entretien de la maison - dans notre lotissement (le chantier des premières maisons a commencé en 1998), il y a plusieurs maisons dans lesquelles je ne voudrais pas emménager. Sales, mal entretenues, tout simplement délabrées - certaines sont en maçonnerie, les autres sont préfabriquées...
Tout dépend aussi de la manière dont on traite sa propriété.
Je ne peux ni confirmer ni infirmer la durée de vie un peu plus courte des maisons préfabriquées, mais cela ne me pose aucun problème si un jour l’un de mes petits-enfants démolit notre maison et construit une nouvelle maison avec une technologie et un équipement modernes, tout comme nous sommes en train de le faire en ce moment.
À mon avis, « construire pour l’éternité » n’est de toute façon plus d’actualité...
Cordialement,
Dirk

Les mêmes pensées nous préoccupaient aussi, très fortement même. Maintenant, au minimum, la décision est prise qu’il ne s’agira PAS d’une maison préfabriquée. Cela n’a absolument rien à voir avec le fait que nous ne ferions pas confiance à la qualité des fournisseurs sérieux, mais pour les raisons déjà expliquées de manière compréhensible par vous, les participants du forum. Celles-ci sont :

1. Une moindre valeur de revente. Même si cela est alimenté par des critères subjectifs, au final, peu importe pourquoi on n’obtient pas une contre-valeur raisonnable, seul compte le fait que c’est ainsi. Ici dans le nord, c’est tout simplement ainsi que la plupart des maisons sont construites en maçonnerie et que c’est également attendu comme cela.

2. Le prix d’une maison préfabriquée ne diffère vraiment pas ici de celui d’une construction en maçonnerie. L’avantage existant dans le sud ne peut donc pas pleinement se manifester ici. Schwörerhaus est même considérablement plus cher (et l’admet lui-même). L’une des raisons pour lesquelles il y a ici relativement peu de maisons préfabriquées, et quand il y en a, ce sont apparemment celles qui ne semblent pas vraiment jouer dans la « ligue de qualité supérieure ».

Pour finir, une nouveauté. Ce sera finalement un bungalow.

Bonjour Dirk,

je ne souhaite ni à toi, ni à un autre utilisateur, dénigrer une maison préfabriquée. Si cela a pu donner cette impression, je suis désolé !

Fondamentalement, je pense cependant qu’il faut garder les yeux ouverts dans ce domaine - une maison de la classe « à partir de 99 999 EUR, au-dessus du niveau de la dalle » ne peut tout simplement pas être aussi bonne, en raison des matériaux utilisés, qu’un bâtiment de qualité supérieure et donc plus cher (peu importe s’il s’agit d’une construction massive ou d’une maison préfabriquée).

Je suis incontestablement d’accord avec cela. Cependant, l’objet que nous avons regardé ne fait en aucun cas partie de la catégorie des bon marché.

Le reste de ton post, à nouveau d’accord.

Cordialement, expert en construction