建筑方式：预制房 坚固房 建筑监理 建筑设计

IV. 建筑师 / 施工监督员

我和我妻子不喜欢过分的承诺，那些夸夸其谈但不可信的价格声明反而让我们质疑。无论如何，你们不会用这些东西强迫我们签合同。顺便说一下，我也是律师，会和同事们认真审核这份合同。

这是最好的条件！

a) 建筑师合同：如果我理解正确，合同里（基本上所有合同都是这样）必须准确描述委托事项。委托事项决定了费用是通过“表格”计算的。这里的分类可能在复杂性和难度上有特殊情况。这些可能是可以谈判的点。

合同是不可谈判的，因为HOAI（德国建筑服务收费标准）本身也是不可谈判的。有所谓的服务阶段（可以在谷歌上搜索HOAI全文或dejure，或查询下负责下萨克森的建筑师协会），你可以根据这些阶段和你信任的建筑师协商相应阶段。

我有点担心这个黑盒子，价格实际上是需要先询价的。这里你当然不清楚是否一切都符合你的预期。你必须完全依赖建筑师的经验和辛勤付出，否则预算很容易超支。

确实如此；既然你是律师，你肯定已经找到一些相关判例，对此感到清醒。

如果你按每平方米1500欧元起算，再加上3.5-4万欧元的建筑杂费，1万欧元的备用金，2万欧元的油漆及地板工程费用（含EL，即电气工程），1万欧元的室外工程费用（你的地块不会有超过少量碎石和卷草皮），还有成品车库的费用，你基本上就很安全。不要被建筑师报价较低的数额诱惑；如果他最后是对的，园林景观师的费用也许还能预算。如果不是，你已经考虑了总额，就不会与融资方有尴尬的对话。

另一方面，施工监督员作为总承包商也会有一定的价格风险，因为他们和我们谈定固定价格，同时也可能面临价格上涨风险。他们会在谈判的价格里预先考虑这些风险。否则的话不太明智，我认为他们不会这么做。

应该不会，因为他们和供应商每年年底谈定下一年的条件；风险始终可控。

b) 施工监督合同

原则上我们会做一次样品确认，并将所有组件按名称写入施工/服务说明里，然后看看价格是否仍然成立。

这里说话的就是律师

当你二次仔细阅读后，应当足够清楚，通过施工监督员无法把施工细节描述得面面俱到。实际上只需写“德国品牌产品”和“按照有效技术标准建造”的提示即可；尤其是当感觉和脑袋都认同时——也就是说双方化学反应良好。否则，我确实建议通过建筑师单独分包各专业工程。

此外，他们必须容忍我通过专家来监督施工。

正规供应商对此没有问题；他们反而欢迎，因为四只眼睛比两只看得更清楚

有些恶言称，他们通过后期结算以某种方式通过佣金或分红分享收益，同时，他们当然也在企业的工资名单上。

抱歉，那是酒桌闲谈，甚至廉价建筑商也负担不起这种行为。一般会请DEKRA或TÜV等第三方机构作为审核方；这些机构是商业企业，有声誉要维护，这点不言自明。那个时代你放一箱啤酒给TÜV审核员，希望拿到通行贴的日子早就过去了。

结论：

我们下周将具体开始这件事，然后有一个稍微详细点的成本概念。然后去银行，因为他们必须有一种计算基础，且会留有一定空间。现在的贷款条件非常有利。

我看完全相反。应该先和银行/独立融资经纪人谈，然后再提出需求（在你财务能力范围内）

莱茵河问候

你能不能描述得更具体一些？我们的规划接近尾声，目前还在犹豫选择一位传统的自建房建筑商（单体墙体结构）和一家“优质”的预制房制造商。对于这两种建造方式，我们都发现了许多优缺点，因此我们想选择更具创造性的设计方案。尽管如此，我们也非常感兴趣那些已经存在一段时间的预制房的经验分享——在我们这附近我们还没见过多少这样的房子，而且我们朋友圈里大家都是建的实体房。

在这个范围内，我们也已经看过不少预制房，如果我不是已经坚定地喜欢实体现房的话——现在我肯定会离预制房远点；无论是建了20年、10年还是更年轻的房子。看到这样的房子几年后的样子，有时候真的挺令人害怕的。

你好，

你能不能描述得更详细一点？我们目前的规划已经接近尾声，还有一个传统的自建房（整体墙体结构）和一个“好的”预制房厂家可供选择。对于这两种建筑方式，我们发现都有许多优缺点，所以我们想选择更有创意的设计。

这是一种有趣的方法

尽管如此，我们仍然非常感兴趣于那些已经存在一段时间的预制房的经验分享——在我们这地区还没看到很多，而我们朋友圈里的人都是用实心结构建房的。

也许是因为我职业上与建造实心独栋住宅有关……

我们最后看的预制房，从外观上看就显得比实际年龄老了大约十年；内部情况也好不到哪里去。比如，这个房子的阁楼桁架是裸露的（木材毕竟会终生变化，这必须能接受），裂缝连成片。此外——这在预制房中并不少见——装有大量的天窗和山墙三角窗，但连接点大多已经破损，湿气渗入。同样情况也出现于地下室——有人告诉我们，湿度结果是55-60数字；对于1989年的使用型地下室算是正常。实际上，我们本应对整个地下室进行防潮处理，因为黑霉只是被简单涂抹遮盖；我们的专家对此并不怎么高兴。

你需要考虑的是，我们看的是10到最多25年龄的房子——对于实心结构房屋来说还算年轻；一般来说，预制房的预计寿命是60年，实心独栋房是80年。但预制房行业在过去十年里进步很大，这在他们最新的房子里也有所体现；因此，从现在起10年后，这些房子可能不会显得那么破旧。

莱茵地区的问候

你好，

作为一名前实体房爱好者，但在过去两年里发生了180度的转变，现在也建造了预制房，我想在这里也发表一下我的看法。

确实，许多较旧的预制房今天看起来有些“过时”。

但基本上我认为，人们走在世界上应该睁大眼睛——一个“地面板顶面以上仅售99,999欧元”级别的房子，由于所用材料的原因，肯定不会像一个更高质量、因此价格也更高的建筑那样好（无论是实体房还是预制房）。

不能忽视的下一个问题是，许多预制房从外观上根本看不出是预制房。过去，人们可以通过屋檐排水管后面隐藏的（硅胶）接缝识别所有预制房的时代，显然已经在许多制造商那里结束了。

同样也不要忘记对房屋的维护——在我们的小区（第一批房屋于1998年开始建设）里，有些房子我是不想搬进去的。脏乱、不整洁，简直破败——其中一些是实体房，其他的是预制房……

这也取决于你如何对待自己的财产。

我既不能证实也不能否认预制房寿命较短这一点，但如果有一天我的孙子拆掉我们的房子，用现代技术和设备建造一座新房子，我不会有问题，就像我们现在所做的那样。

依我看，“建造永恒的房子”已经不合时宜了……

问候，

Dirk

同样的想法也困扰着我们，非常多。现在至少已经决定，不会选择预制房屋。但这完全不是因为我们不信任正规供应商的质量，而是出于你们论坛成员已经明确说明的理由。这些理由是：

1. 较低的二手出售价值。即使这是由主观因素造成的，最终无论原因是什么，事实是你得不到合理的回报，仅仅是如此。在这里北方，大多数房屋都是采用钢筋混凝土结构建造的，也正是人们的预期。

2. 预制房屋的价格在这里与钢筋混凝土房屋的建造价格没有实质差异。南方存在的优势在这里无法充分体现。Schwörerhaus甚至更贵（他们也承认这一点）。这也是这里很少建造预制房屋的原因之一，而且如果建，也只是那种显然无法进入“高端质量联盟”的房屋。

最后一个消息。最终决定建造一栋平房。

你好，Dirk，

我无意贬低你或任何其他用户。如果给你这样的感觉，真是抱歉！

基本上我认为人们在这个世界上应该睁大眼睛看待问题——一栋“从地基顶面起仅需99,999欧元”的房子，单凭所用材料就不可能像更高档、更昂贵的建筑那样好（无论是现浇混凝土还是预制房屋）。

对此我无可争议地同意。只是——我们看的那个房子，绝不是那种廉价货。

你帖子里的其余内容我再次表示赞同。

莱茵地区的问候