Bauexperte
06.08.2014 21:23:32
- #1
IV. Arquitecto / Supervisor de obra
Mi esposa y yo no somos amigos de promesas exageradas y las declaraciones de precios grandilocuentes pero poco creíbles nos hacen desconfiar. En todo caso, no podrían forzarnos a firmar un contrato con algo así. Dicho contrato lo revisaría (por cierto, también soy abogado) intensamente con colegas.
¡Esas son las mejores condiciones!
a) Contrato de arquitecto: Si lo he entendido bien, entonces debo (como suele ser siempre en los contratos) especificar exactamente el objeto del encargo. De esto depende el pago, que se calcula mediante una "tabla". La clasificación aquí posiblemente presenta particularidades según la complejidad y el grado de dificultad. Esos serían los puntos que, si acaso, serían negociables.
El contrato no es negociable, porque tampoco lo es la HOAI. Existen las llamadas fases de servicio (busca en Google el texto completo de la HOAI o dejure, o también en la cámara de arquitectos responsable de Baja Sajonia), a partir de las cuales acuerdas con el arquitecto de tu confianza las fases correspondientes.
Me preocupa un poco esta caja negra, que en realidad primero hay que consultar precios. Aquí, por supuesto, no se sabe con exactitud si todo encaja como uno se lo imagina. Hay que fiarse completamente de la experiencia y del esfuerzo del arquitecto, de lo contrario, el presupuesto se puede superar rápidamente.
Así es; como eres abogado, seguramente ya has encontrado sentencias relevantes al respecto y te habrás sentido desengañado.
Estás bastante seguro si partes de € 1500,00/m² más TEUR 35-40 en costes indirectos de construcción, más TEUR 10 de reservas para extras, más costes de TEUR 20 para trabajos de pintura y suelos en EL, más TEUR 10 para exteriores (no será más que un poco de grava y césped enrollado en tu terreno), así como los costes de un garaje prefabricado. No te dejes tentar si el arquitecto llega a una suma menor; si al final lleva razón, quizás aún sea posible calcular el presupuesto del jardinero paisajista. Si no, has considerado la suma total y no habrá conversaciones desagradables con el financiador.
Por otro lado, los supervisores de obra como contratistas generales tendrán cierto riesgo de precio porque negocian un precio fijo con nosotros y, por otro lado, tienen cierto riesgo de aumentos. Este lo repercutirán anticipadamente en los precios que negocien con nosotros. Cualquier otra cosa sería poco inteligente y creo que aquí no es el caso.
Más bien no, porque negocian sus condiciones con los proveedores a finales de cada año para el año siguiente; el riesgo siempre es manejable.
b) Contrato de supervisión de obra
En principio haríamos una selección de muestras e incluiríamos todos los componentes nominalmente en la descripción de obra/servicio y luego veríamos si el precio sigue siendo válido.
Aquí habla el abogado
Después de que repitas el proceso dos veces, debería estar suficientemente claro que una construcción con supervisores no se puede describir en todos sus detalles. Realmente basta con "producto de marca alemana" y la indicación "construido según las normas técnicas vigentes"; especialmente si el instinto acompaña a la razón; es decir, si la química es buena. De lo contrario, recomiendo realmente adjudicar los oficios por separado a través del arquitecto.
Además tendrán que aceptar que yo supervise la obra mediante un perito.
Con eso los proveedores serios no tienen problema; al contrario, lo ven como algo bienvenido, porque cuatro ojos ven más que dos.
Algunos dicen maliciosamente que están de alguna manera involucrados en el beneficio mediante comisiones o participaciones en la recalculación, mientras que, por cierto, figuran en la nómina de las empresas.
Lo siento, eso es un rumor de taberna; ni siquiera los constructores baratos pueden permitírselo. Por regla general, se recurre a DEKRA o TÜV como instancias de control; que estas empresas son entidades comerciales y tienen una reputación que perder se entiende por sí mismo. Los tiempos en que ponías un caja de cerveza en el maletero del inspector TÜV con la esperanza de obtener la pegatina deseada quedaron atrás hace mucho.
CONCLUSIÓN:
La próxima semana abordaremos el asunto concretamente y tendremos una idea de costes más detallada. Luego iremos al banco, porque ellos necesitan necesariamente una especie de base de cálculo que incluya un margen de seguridad. Las condiciones ahora están muy buenas.
Desde mi punto de vista es al revés. PRIMERO habla con el banco o con un intermediario financiero independiente y después despierta expectativas (dentro de tus posibilidades económicas).
Saludos, experto en construcción