Appartement en propriété ou "Maison individuelle"

Cherche sur Google "tiny-houses.de" ou quelque chose de similaire. On peut aussi construire des maisons très bon marché en Allemagne, il faut bien sûr aimer ça. La valeur la plus basse que j’ai vue de la part d’un client était d’à peine 73 000 € hors finitions intérieures en EL. Le client avait toutefois harcelé chaque fournisseur pendant des années et visité des salons jusqu’à obtenir son prix.

D’un autre côté, je ferais tout à fait autre chose dans ta situation de vie, à savoir d’abord acheter/construire lorsque tu seras à la retraite ou que ce sera prévisible. Une maison que tu construis aujourd’hui et aussi petite que tu la prévois est un risque. Elle sera construite pas cher (pour ne pas dire bas de gamme), mais doit durer 60 ans et éventuellement servir pour ta retraite. Il peut bien sûr arriver que dans 40 ans tu fasses un coup de maître parce que les petites maisons seront très recherchées, mais je n’y crois guère. Par conséquent, il te manquera alors du capital et en même temps tes revenus diminueront, tu pourras donc difficilement constituer de nouveau capital.

Donc : j’essaierais de louer bon marché près de ton lieu de travail dans ta région et de constituer encore facilement 10-15 ans de capital propre. Cela a aussi l’avantage que tu seras vu très différemment par la banque. De tes « nettement plus de 2 000 € » il ne reste rapidement qu’une somme qui ne suffit tout simplement pas pour une maison normale avec un financement à 100 % et surtout tu serais rapidement confronté à une charge de crédit de 50 % ou plus de ton revenu net du ménage, si la valeur de prêt de la maison la couvre même. C’est certainement très limite (normalement on dit max 40-45 %) et chaque banque te fera payer ce risque.

Je suis donc loin d’une telle valeur avec un revenu de 1,5, une maison plus grande et 2 enfants. Vraiment loin. Mon/notre risque est donc nettement plus faible et en plus sécurisé par 2 personnes actives. Ce qui me/nous laisse suffisamment de marge pour que je puisse aller tranquillement à mon pub préféré le mardi et y payer mon abonnement Sky sous forme de bière fraîchement tirée.

Cela ne sera plus possible selon tes plans de financement, à moins que tu sois autrement très économe. Donc plutôt radin du matin au soir.

Bien sûr c’est possible, mais ce ne serait pas pour moi, tu dois donc à mon avis changer ta façon de penser et surtout aller à la banque pour obtenir des chiffres fiables.

Cordialement
Dirk Grafe

Merci pour les différentes suggestions. Je pense que je ne devrais pas construire trop bon marché/avare afin que la maison ne cause pas de frais de réparation élevés prématurément.

Mais si je reste locataire et donne au propriétaire le loyer froid pour les 10 prochaines années, je donne gratuitement (sans augmentation de loyer prise en compte) 72 000 euros.
Pendant la même période, ma propriété souhaitée augmentera également d'environ 2 % par an si l'on prend comme référence la hausse de 1990 à 2016. Théoriquement, ma propriété deviendra plus chère que l'argent que je mets de côté, même si le capital propre augmente en pourcentage par rapport à cela.

Le rendez-vous avec la banque est fixé pour vendredi, on verra ce qu'ils diront.
Je suis en tout cas ravi d’avoir d’autres idées et suggestions.

Parle-leur... alors on verra ce qui est possible et si quelque chose est possible.

Mais si je reste locataire et que je donne au propriétaire le loyer hors charges pendant les 10 prochaines années, je "perds" (sans compter l'augmentation du loyer) 72 000 euros.

L'erreur habituelle. En réalité, tu "perds" seulement le rendement net au propriétaire, ce qui est définitivement moins de 5 %, peut même être zéro ou négatif – dans ce cas, tu habites moins cher que si tu achetais/finançais une propriété comparable.

Cela correspond dans ta calcul à 3 600 € sur 10 ans, soit 360 € par an ou 30 € par mois. Même en supposant un rendement net de 10 % (ce qui est totalement utopique), cela fait 60 € par mois.

Le seul argument valable : la valeur de ton logement en propriété est plus élevée, car tu peux par exemple le réaménager/rénover selon tes propres souhaits.

En échange du loyer que tu paies, tu obtiens cependant une valeur d'usage. Si tu considères le loyer comme totalement perdu, alors tu devrais dormir sous un pont à partir de demain – là, le loyer resp. la valeur d'usage est effectivement nulle. La différence de confort entre le pont et ton appartement représente donc, en gros, ta valeur d'usage.

Cordialement
Dirk Grafe

Je suis impatiente ! Raconte-nous après la conversation ce qui en est sorti, s'il te plaît

Cordialement, Yvonne

3. Y a-t-il un aspect que j'aurais apparemment complètement ignoré/oublié ?

En tant que fonctionnaire, il me semble que tu peux être muté à volonté par ton administration et selon les critères généraux (non marié, pas d’enfants), ce sera toi qui seras touché en premier par les mutations.

Alors tu as un bien immobilier totalement invendable (90 m² maison individuelle - à peu près aussi courant sur le marché aujourd’hui que des téléphones portables Nokia) et un gros crédit.

Tu payes 7 200 EUR de loyer hors charges par an ? Et tu veux acheter/construire pour 270 000 EUR ?

C’est un facteur insensé de 37,5.

Avec un facteur de 15 - 20, ce genre de chose est économiquement envisageable, plus, c’est du jeu à somme nulle mais encore acceptable.