Collaboration avec les promoteurs immobiliers : expériences

Bonjour !

Nous sommes actuellement très intéressés par une maison en bande construite par un promoteur. Malheureusement, notre contact principal est en congé et je ne veux pas trop importuner la personne qui le remplace (même si je l’ai déjà un peu fait, oups). Alors j’ai pensé qu’aux questions plus générales, je pouvais poser la question au forum :)

Nous avons actuellement, entre autres, un descriptif des travaux, mais pas encore de projet de contrat. Nous essayons de voir nous-mêmes où nous pourrions éventuellement avoir un potentiel de coûts supplémentaires au-delà du prix fixe ("demandes spéciales"), mais sur un ou deux points, nous avons encore du mal à l’évaluer.

De manière générale : ici sur le forum, on parle beaucoup aussi des coûts annexes à la construction, etc. Mais avec un promoteur, c’est lui le maître d’ouvrage et non nous. Ai-je raison de penser que nous n’avons donc pas vraiment de coûts "à la charge du client" à prévoir ? Dans la notice, il y a quelques indications générales pour les réseaux (par ex. électricité, eau, télécommunication sont inclus), quand je pense à des choses comme le courant de chantier, rien n’est mentionné dans les documents que j’ai jusqu’à présent, mais en principe, je pense bien que c’est l’affaire du promoteur, puisque c’est lui le maître d’ouvrage ?

Dans la description des travaux, on trouve souvent des indications du genre "selon statique" ou autre (extrait : "Les murs extérieurs au-dessus du sol sont en calcaire silico-calcaire, si nécessaire pour la statique en béton armé. Tous les autres murs porteurs selon la statique.") ou aussi "selon prescription de l’architecte" ("Dans certaines zones, des plaquettes de parement, couleur et disposition selon prescription de l’architecte, seront appliquées."). Nous comprenons bien qu’avec une maison en bande via un promoteur nous n’avons pas beaucoup de choix et cela nous convient parfaitement. Mais si j’imagine que nous sommes en phase de construction et que j’envoie un expert avec la description des travaux, de telles indications me paraissent assez vagues pour pouvoir vérifier quelque chose facilement. (Enfin, l’expert pourra toujours dire s’il y a des malfaçons évidentes dans l’exécution.) Est-ce que ces formulations sont normales ou devraient-elles être précisées davantage ?

Comment se passe habituellement la procédure concernant les "demandes spéciales" ? J’ai lu qu’elles font partie du contrat notarié (ou peuvent en faire partie ?). Qu’est-ce qui est généralement fixé avant la signature du contrat et qu’est-ce qui l’est après ? Puis-je m’attendre à devoir bientôt choisir les carrelages et les prises électriques avant la signature, ou est-ce plutôt du domaine de modifications plus fondamentales (comme déplacer un mur, etc.) ? Nous allons bien sûr poser la question au promoteur, mais ce n’est pas inutile de savoir comment ça se passe normalement ;) Je me dis que plus je fixe de choses avant, plus j’ai de certitude sur le prix final, ou est-ce une mauvaise idée ?

À propos du prix. Nous sommes en train de démarcher des banques mais nous ne savons pas trop comment gérer le sujet des "demandes spéciales". Notre première impression est que nous sommes assez satisfaits du standard dans la description des travaux que nous avons. Il y a une ou deux choses pour lesquelles nous avons un petit point d’interrogation (les sols sont inclus, selon la zone carrelage ou parquet jusqu’à 30 €/m²... est-ce suffisant ou faut-il prévoir une marge ?), en plus, il y a quelques éléments que nous rajouterions peut-être (2-3 prises LAN supplémentaires pour points d’accès, éventuellement conduits vides pour photovoltaïque, peut-être conduits vides dans le garage pour une borne de recharge OU suivant le prix faire installer directement la borne). Nous pourrions nous en passer, mais il semble logique de faire ces modifications dès maintenant. Notre idée initiale était de payer cela de notre poche indépendamment du financement, mais si c’est inscrit dans l’acte notarié avec un supplément de prix et que nous ne le mentionnons pas à la banque, le montant pourrait être plus élevé que celui communiqué à la banque. Est-ce que cela importe à la banque, parce que c’est notre apport personnel, ou est-ce même dangereux de ne pas le dire, parce que cela pourrait améliorer le taux d’endettement ? (La maison vaudrait alors peut-être plus sans apport supplémentaire de la banque.) Je pense que chez nous ce seront probablement des détails sans grande incidence, mais je suis un peu confus quant à la manière de gérer cela.

Nous construisons actuellement également avec un promoteur immobilier et nous sommes déjà deux ou trois étapes plus avancés. Nous attendons actuellement le permis de construire. Je peux au moins te dire comment cela s’est passé chez nous.

Nous avions vu une maison via la Volksbank, qui, comme chez vous, est construite avec un promoteur. Tout était déjà planifié (plan, façade, carport, aménagement extérieur, etc.). Tout super.
Nous étions très satisfaits de la plupart des choses, mais nous voulions encore faire des modifications au rez-de-chaussée et à l’étage, car j’ai besoin d’un bureau et ma compagne voulait une salle de bain pour nous. Nous avons aussi modifié quelques fenêtres. Avant même le contrat de construction et le financement, nous avons planifié toutes les modifications du plan avec le promoteur qui a pu immédiatement nous donner un prix d’environ 11 000 €. Ensuite, nous avons inclus cela comme extension dans le contrat de construction.
Pour le reste, on nous a dit qu’il valait mieux s’en occuper lors de la sélection des matériaux et plus tard dans le processus. L’important est d’abord d’avoir terminé la demande de permis de construire aussi rapidement que possible, car on attend actuellement environ 3 à 4 mois. Se préoccuper avant cela des prises électriques et autres finit juste par retarder les choses. Tout sauf le plan et la position des fenêtres et portes peut encore être modifié après l’obtention du permis de construire.

Nous avons donc prévu un tampon supplémentaire de 20 000 €. Une prise électrique supplémentaire coûte environ 50 €, la sélection des matériaux n’a pas encore eu lieu. Nous prévoyons actuellement avec le standard, mais on ne sait jamais. Il vaut la peine de lire la description de la construction et de googler chaque modèle (lavabo, robinet, porte, etc.) pour voir si on en est à peu près satisfait. Chez nous, tout allait bien à ce niveau-là.
De plus, je voudrais faire poser un câble LAN, ce qui coûtera aussi un peu. Le raccordement et les prises, je compte les faire moi-même. Il manque encore la peinture et le vinyle. Seules les zones carrelées (salle de bains, couloir, buanderie) sont déjà incluses. Nous verrons tout cela dès que ce sera le moment. L’important pour nous est que nous puissions couvrir avec les 20 000 € tout ce qu’on ne pourra plus changer facilement par la suite. Les revêtements de sol et la peinture peuvent aussi être faits après l’emménagement. Alors on vivra au pire pendant une demi-année sur un chantier. Je vois la maison de toute façon comme un projet de vie, donc quelques mois ne me dérangent pas.

Cela nous a donc donné un cadre pour le financement. Prix initial + modifications du plan + tampon. Plus vous pouvez vous permettre un tampon, mieux c’est, mais faites attention aux options de remboursement anticipé pour ne pas rester coincés avec ce tampon si vous avez un surplus à la fin.

Notre banque a alors pris le prix total dans le contrat de construction (coûts du bâtiment + modifications) comme prix de la maison et nous avons indiqué que nous aimerions encore un tampon. Pour nous, c’était au maximum 20 000 €, car nous finançons quasiment à 100 %. 10 000 € de la banque et 10 000 € du livret d’épargne.

Seule la promesse d’achat du terrain a été notariée chez nous. Le contrat de construction est un contrat normal sans notaire.

Pour les autres questions :
L’électricité et l’eau de chantier sont inclus jusqu’à la mise en place des raccordements d’eau de la maison. Dès que les services municipaux posent un compteur dans la maison, nous payons. Mais cela ne se produira qu’après la coque du bâtiment, etc. Le plus dur sera déjà passé. En cas de besoin, j’ai déjà sécurisé un contrat d’électricité à 23 centimes le kWh que nous pourrons simplement transférer de notre appartement à la maison.

Ce qui vous attend aussi, c’est le séchage de la chape. Pour cela, le chauffage doit fonctionner en continu pendant plusieurs semaines en mode séchage de la chape. Selon les retours d’expérience et selon la saison, on peut facilement dépenser 1 000 € avec une pompe à chaleur.

Comme petite recommandation, je voudrais mentionner Instagram. Il y a beaucoup de familles et de constructeurs qui partagent leurs plans et leurs idées. En tant que novice, on n’a bien sûr aucune idée de ce qu’on veut exactement ni comment organiser un plan. Nous avons par exemple trouvé la disposition de notre salle de bains ainsi. Nous avons simplement pris la capture d’écran avec nous au promoteur, qui l’a mise en œuvre à l’identique et était très content que nous soyons aussi bien préparés.

Sinon, il faut poser plein de questions au promoteur. Vous semblez avoir trouvé un bon promoteur. Le nôtre nous a dit dès le début que nous pouvions le harceler de questions. Mieux vaut demander trop une fois que trop peu et avoir ensuite des problèmes à cause de malentendus ou de lacunes de connaissances. Cela évite beaucoup de travail et de maux de tête à tout le monde.

Une chose importante que j’ai encore oubliée :
Essayez de caler les rendez-vous (Notartermin, signature du contrat de construction, signature du financement) tous très proches les uns des autres dans le temps. Pour chacun de ces contrats, vous avez un droit de rétractation de 14 jours. Si jamais quelque chose ne devait pas fonctionner, et on ne sait jamais actuellement, vous pouvez facilement vous désengager.
Notre ordre était contrat de construction -> financement -> rendez-vous chez le notaire. Tout en une semaine. Cet ordre est logique car le notaire a besoin des documents de financement pour l’hypothèque.

Edit : Comme personne d’autre ne l’a mentionné, mais nous n’en étions pas entièrement conscients :
Une multitude de petites factures vous arrivent au début de la part des différentes administrations. Ce n’est pas beaucoup au total, mais 1 000 € partent facilement.
Par exemple, la réservation au registre foncier coûte 70 €. Le numéro de rue coûte 30 €. Les frais de notaire du vendeur du terrain étaient de 250 €, que nous avons dû lui rembourser, et ainsi de suite.

Nous construisons actuellement aussi avec un promoteur immobilier

Seul le contrat d'achat du terrain a été notarié chez nous. Le contrat de construction est un contrat tout à fait normal sans notaire.

Alors c’est très simple. Vous ne construisez PAS avec un promoteur immobilier, mais avec un entrepreneur général. Un promoteur immobilier vend TOUJOURS un produit fini, maison avec terrain. Un contrat de promoteur immobilier doit également être obligatoirement notarié. Les paiements se font ici aussi selon l’ordonnance sur les agents immobiliers et les promoteurs immobiliers et non à la légère. Il y a encore beaucoup d’autres différences avec votre projet de construction.

Alors c’est très simple. Vous ne construisez PAS avec un promoteur immobilier, mais avec un entrepreneur général. Un promoteur immobilier vend TOUJOURS un produit fini maison avec terrain. Un contrat de promoteur doit également être signé devant notaire. Les paiements suivent ici aussi la réglementation sur les agents immobiliers et les promoteurs, et ne sont pas à l’appréciation libre. Il y a encore de nombreuses autres différences par rapport à votre projet de construction.

J’ai encore appris quelque chose. Merci à toi !
Mais globalement, tout le reste est probablement très similaire.

De plus, j’aimerais faire poser des câbles LAN, cela va aussi coûter un peu. Par contre, je prévois de faire moi-même le patching et le branchement des prises.

Si tu fais toi-même le patching et le branchement des prises, tu réussiras aussi à poser les quelques câbles des prises jusqu’à la buanderie. ;)
Je l’ai fait moi-même aussi. Le maître d’œuvre avait installé des conduits vides. Cela a rendu la pose très simple. J’ai ainsi pu aussi répartir nos câbles Sat et quelques câbles d’enceintes dans le grenier.