Calculs sur le sujet désagréable : achat/construction vs location

Bonjour à tous,

comme il y a toujours la discussion sur ce qui est mieux pour moi, louer ou acheter/faire construire, j’ai fait ici quelques calculs basés sur l’exemple de mon financement, qui pourraient éventuellement intéresser d’autres personnes aussi.

Pour moi, le sujet décisif dans le financement de la construction est le facteur intérêts + éventuellement frais de dossier + taxe d’acquisition + notaire. C’est ce qui me coûte vraiment la maison, car ces coûts ne sont pas inclus dans la valeur réelle du bien immobilier en cas de revente éventuelle. Donc, à la fin, par exemple, pour une maison + terrain + cuisine + aménagements extérieurs (600 m², 151 m² de surface habitable), donc tout compris, j’aurai payé au maximum 30 200 euros d’intérêts + frais de dossier pour épargne-logement + taxe d’acquisition + notaire et je n’aurai plus de dette résiduelle dans 12 ans, donc j’aurai remboursé. Si dans 6-7 ans les taux d’intérêt restent bas, les coûts seront même réduits. Je dois dire que nous n’avons dû financer que 220 000 euros et que nous avons vraiment eu de la chance avec le moment du financement ainsi que les prix de la construction.

Comme la valeur du terrain et de la maison n’est pas fixée pour l’avenir, c’est la seule valeur fiable de ce que nous coûte le logement dans un avenir proche. Probablement, la substance de la maison perdra de la valeur et celle du terrain augmentera, mais c’est spéculatif et difficile à prévoir, donc je calcule ici une valeur que mon bien pourrait perdre pour ne pas être dans une situation pire que la location.

Si je divise maintenant les 30 200 calculés plus haut par ma durée de remboursement, j’arrive à un coût mensuel de 157,29 euros. Il faut ajouter les charges (que j’aurais de toute façon aussi dans un logement en location comparable) ainsi que les investissements futurs nécessaires pour des rénovations que je ne peux pas prévoir pour le moment. Je vois cela comme mes coûts pour habiter dans ma propre maison.

Si je prends maintenant un bien locatif comparable chez nous dans la région et que je calcule avec un loyer de 1200 euros pour les 12 prochaines années et les 4 années passées, j’aurais 200 200 euros ((1200-157,29)×12×16) jusqu’au transfert complet de propriété, pour compenser la dépréciation ainsi que les coûts de rénovation. Comme je ne crois pas que ma maison va perdre autant de valeur en 16 ans (construction neuve) et que les coûts de rénovation devraient rester raisonnables pendant ce temps, la construction devrait définitivement valoir la peine dans mon cas. Chaque mois passé ensuite dans la maison remboursée plutôt que dans la maison en location, on peut ensuite rajouter 1200 euros ou plus en cas d’augmentation des loyers aux 200 200 euros.

Ce sont bien sûr des chiffres purs, indépendamment d’avantages comme la liberté, la non-résilibilité... ou des inconvénients comme la fixité géographique...

Peut-on voir les choses ainsi ou ai-je oublié/négligé quelque chose d’important?

Est-ce que quelqu’un d’entre vous a déjà fait un calcul similaire?

Cordialement de Franconie

que les charges soient similaires au locataire, je le mets en doute

que les charges sont similaires à celles du locataire, je doute

Pourquoi ?
Taxe foncière - Check !
Electricité - Check !
Eau et assainissement - Check !
Chauffage - Check !
Entretien - les petites réparations doivent également être payées directement par le locataire, les grosses rénovations sont répercutées sur le loyer

De plus, pour le locataire, il y a des coûts pour l’ascenseur, le nettoyage des couloirs, l’entretien du jardin, la maintenance des détecteurs de fumée et d’autres petites choses.

Au total, les charges sont un peu plus élevées car la maison est généralement plus grande que l’appartement.

Tu peux négliger le facteur des intérêts, le propriétaire veut aussi avoir un rendement....

Avec deux biens comparables, la question ne se pose en fait pas. Après un certain temps X, pendant lequel ton crédit court, la grosse tranche du remboursement disparaît, alors que pour le loyer tu paies toute ta vie et à la fin tu n’as rien. Il est possible que louer soit moins cher pendant les 20 premières années, mais après 20+x années ce ne sera certainement plus le cas. De plus, tu habites alors dans ta propre maison, que tu peux aménager selon tes souhaits.

Ici, on argumente encore bien dans une seule direction. Bien sûr, en tant que locataire, je dois payer si quelqu’un s’occupe du jardin. Je dois faire pareil pour la maison, si je fais appel à quelqu’un...
Pour la maison, les charges sont plus élevées. Et pas seulement un peu. Pour la propriété, presque tout coûte de l’argent. Et plus que pour la plupart des appartements.
En tant que locataire, je ne paie que les réparations esthétiques. Pour la maison, TOUT ce qui est cassé. Dès que la construction neuve sort de la garantie, je dois soit tout faire moi-même, payer quelqu’un, ou habiter la baraque en l’état.
Réglage des fenêtres, petit défaut de la chaudière, robinet de douche, etc., etc...
Et après 20 ans, des réparations plus importantes arrivent souvent.
Oui, le propriétaire peut répercuter certains travaux de rénovation sur le loyer. Mais pas tout, loin de là.

Et la plus-value de la maison, on ne l’a pas toujours et partout. Surtout dans les dix premières années, on rembourse souvent peu, et en cas de vente spontanée, il peut y avoir des problèmes pour couvrir les coûts engagés par le prix de vente.

Et les intérêts, on ne peut absolument pas les négliger. En louant, je paie un loyer et c’est tout. Comment le propriétaire compose ce loyer, peu importe.
Les intérêts ne sont pas un coût automatique.

Si la propriété était aussi super bon marché, alors la part de propriétaires serait plus élevée.

Mais un fait est aussi : selon le souhait, on a plus de libertés dans une maison. Pas de voisins gênants mur à mur, rénovation comme on veut...
Un fait est aussi : les appartements comparables sont généralement chers...

Pour la maison, TOUT ce qui tombe en panne. Dès que la nouvelle construction n'est plus sous garantie, je dois soit tout faire moi-même, payer quelqu'un ou habiter le logement comme il est. Ajuster les fenêtres, petit défaut au chauffage, robinet de douche, etc., etc... Et au bout de 20 ans, des réparations plus importantes arrivent volontiers. Oui, le propriétaire peut répercuter certaines rénovations sur le loyer. Mais pas tout du tout.

Seulement, le loyer est fixé dès le départ de manière à couvrir tout cela. Cela s'appelle une provision.

Et il ne faut pas non plus négliger les intérêts. En louant, je paie un loyer et c'est tout. Peu importe comment le propriétaire le compose. Les intérêts ne sont pas des coûts "quoi qu'il en soit".

Ça peut t’être égal, pourtant tu payes les provisions, le service de gardien, la rentabilité du propriétaire,... via le loyer. Personne ne loue par pure philanthropie.