Calcul pour une maison individuelle avec une surface habitable de 175 m², sous-sol et garage double

Bonjour à tous,

ma femme et moi planifions actuellement l’acquisition d’un terrain et la construction d’une maison individuelle sur celui-ci. Le premier contact avec l’agent immobilier et l’architecte a déjà été établi. Le terrain se trouve dans un très bon quartier à Worms (appartenant à la région Rhin-Main et Rhin-Neckar en Rhénanie-Palatinat), situé au calme dans une zone de rencontre. L’environnement est déjà entièrement construit (ce n’est donc pas une zone à construire nouvelle).
Je suis conscient qu’une estimation des coûts « globale » est très, très difficile car elle dépend notamment de facteurs régionaux et des souhaits d’équipement. Il s’agit juste pour moi de m’assurer que rien d’important n’a été oublié et d’avoir une direction grossière – c’est pourquoi j’essaie de structurer le tout de façon « approximative » et me réjouis de vos suggestions.

Terrain :
640 m² à 500 EUR le m², soit un prix d’achat non négociable de 320 000,00 EUR
Commission de l’agent immobilier à hauteur de 5,95 %, soit 19 040,00 EUR
Taxe sur l’acquisition immobilière de 5,00 %, soit 16 000,00 EUR
Frais de notaire forfaitaires 6 400,00 EUR

Les coûts totaux pour le prix d’achat et les frais annexes s’élèvent donc à 361 440,00 EUR.
Le prix au mètre carré est plutôt « un peu » élevé. Ma femme et moi sommes toutefois d’accord pour dire que le terrain en vaut la peine – du moins pour nous.
Les terrains constructibles sont très rares ici. Le propriétaire pourrait éventuellement encore un peu négocier.

Coûts de construction / coûts de réalisation :
Ici, il est peut-être important de poser quelques paramètres au préalable :
• Pas de travaux personnels prévus – la maison doit être livrée clé en main.
• Selon le plan d’urbanisme, une construction de 1,5 étages est possible (avec toit à deux pans, toit plat incliné ou toit en croupe – le toit plat incliné est favorisé ici) – hauteur du mur mitoyen 60 cm.
• Surface habitable prévue 175 m² au total au rez-de-chaussée et à l’étage. Nous envisageons un espace de vie / salle à manger / cuisine généreux avec WC invités au RDC. À l’étage, il y aura chambres à coucher, salle de bains principale, dressing, chambre enfant / invités et bureau.
• Construction massive
• Garage double envisagé (massif)
• Sous-sol complet
• Chauffage au sol et / ou pompe à chaleur
• Standard KFW 55 si possible
• Système de ventilation central
• Salle de bain principale à l’étage avec douche, baignoire et WC
• Salle d’eau invité au rez-de-chaussée avec douche et WC
• Revêtement de sol au RDC parquet à environ 70 EUR le m² / au dessus vinyle à environ 35 EUR le m²
• Volets roulants électriques ou stores à lamelles au RDC
• Domotique (optionnelle, si c’est encore dans le budget)
• Autant de surfaces vitrées que possible dans le salon / salle à manger au RDC avec une grande façade vitrée (optionnelle, si c’est encore dans le budget)

J’ai maintenant élaboré différentes approches – au préalable : je sais que les valeurs sont très approximatives, mais je veux juste avoir une « sensation » d’un prix APPROXIMATIF – et recevoir des suggestions sur ce qui pourrait manquer :

Approche 1 :
– 175 m² de surface habitable à 2 000,00 EUR le m² (valeur indicative) donne 350 000,00 EUR
– Garage double 20 000,00 EUR (je trouve ce montant un peu faible pour le moment, je viserais plutôt 30 000,00 EUR)
– Aménagements extérieurs 35 000,00 EUR (pas de grandes exigences ici, le terrain est déjà « clôturé » à droite et à l’arrière, il s’agissait donc principalement d’une limite du terrain devant et à gauche, ainsi que d’un gazon en rouleau essentiellement. Une petite terrasse [30 m² ?] côté jardin suffirait également)
– Sous-sol 50 000,00 EUR en plus des 350 000,00 EUR de coûts de construction mentionnés ci-dessus
– Frais annexes de construction 35 000,00 EUR
Soit des coûts de réalisation de 490 000,00 EUR.

Approche 2 :
– 924 m³ de volume bâti (incl. sous-sol) à 450 EUR le m³ (surface au sol env. 10x11 mètres x 3 étages x facteur 2,8 = 924 m³ environ, plutôt un peu moins en tendance). Le tarif de 450 EUR le m³ en construction clé en main est ce que j’ai trouvé en ligne) donne 415 800,00 EUR (incluant ici les frais annexes de construction)
– Si j’ajoute ici aussi les aménagements extérieurs à 35 000,00 EUR et le garage à 20 000,00 EUR, j’arrive à 470 800,00 EUR de coûts de réalisation.

Je continuerais donc à calculer prudemment avec 490 000,00 EUR.

Divers :
Nous voulons une piscine. L’offre d’un constructeur de piscines ami est à 28 000,00 EUR, auquel j’ajouterais encore 5 000 EUR pour l’« aménagement extérieur de la piscine » (rien de compliqué). Soit 33 000,00 EUR.
Nous avons également prévu un nouveau mobilier de cuisine à 15 000,00 EUR (cependant, après une première visite dans différents studios de cuisine, nous resterons probablement « sous le budget »).
Nous avons rajouté 6 000,00 EUR pour l’« imprévu ».

Total :
Terrain 362 kEUR
Construction maison 490 kEUR
Divers 54 kEUR
Total : 906 000,00 EUR

Bonjour,

je ne peux rien dire sur les prix régionaux chez toi.
Pour le prix du terrain, d'après ta description de la région, je crois que 2 000 €/m² sont déjà très difficiles à atteindre pour un standard normal au début de la planification actuelle.
En survolant rapidement tes souhaits, nous sommes déjà dans un standard supérieur. Compte plutôt sur 2 500 €/m².
450 €/m3, c’est pareil en vert. Je vous vois plutôt à 500 €/m3.

Un sous-sol est difficile. Cela dépend beaucoup du terrain et du sol. Avec 50 000 €, tout devrait déjà être parfait. Pas d’eau, pas de problème de sol, etc. Et même alors, je compterais plutôt 70 000 € pour un sous-sol. Si des pièces avec qualité d’habitation doivent y être ajoutées, compte volontiers plus.
Les coûts annexes de construction pourraient suffire.
Piscine, pas d’idée.
6 000 € de réserve ? C’est ta marge de sécurité ? Ce n’est même pas 1 % de ton volume... ajoute un zéro !
Sols ? Est-ce que ce sont les prix « posés » ou seulement le matériel ?

Tes souhaits supplémentaires peuvent rester dans le cadre ou tu peux aussi compter pour de grandes surfaces vitrées au niveau du sol/du plafond et KNX Smart Home chacun aussi 50 000 € en plus. Cela dépend beaucoup de tes idées précises.

Je serais plutôt vers environ 180 000 € de plus pour le projet. C’est-à-dire 1 058 940 € tout compris. Je suis sûr que dans le secteur de Worms, tu devrais calculer avec 550 €/m³ et non 450 €/m³. Car d’après ce que je lis, vous avez aussi certaines exigences pour l’équipement. Si vous voulez une ventilation contrôlée du logement qui doit ensuite être installée dans le sol, vous aurez au minimum 15-15 cm de chape. Si l’on compte une hauteur sous plafond d’au moins 2,5 m à partir du niveau fini du sol, je compterais pour le calcul entre 3,0 et 3,1 m. Le garage double est plutôt autour de 30 000 €, comme tu l’as déjà dit. Le budget pour la cuisine ne correspond pas à vos autres exigences (ventilation contrôlée du logement, KNX, beaucoup de verre, piscine, etc.). Le terrain coûte bien sûr cher, mais oui, nous avons dû payer des prix similaires, donc je connais le problème des terrains demandés. À ta place, j’aurais calculé ainsi :

Terrain : 362 000 €
Maison : 10 m x 11 m x 3 m x 3 étages = 990 m³ x 550 €/m³ = 544 500 €
Garage double : 30 000 €
Frais annexes de construction (incl. cuisine, meubles et aménagement extérieur pour un terrain plat) : 125 000 €
Piscine : 28 000 €
Total : 1 089 500 €

Si donc les 908 000 € (ce qui est déjà très important) sont la limite maximale, il faudra réduire. Le garage double et la piscine seront alors probablement retirés, ainsi que la surface réduite.
Donc un sacré projet, qui doit d’abord être financé...

Merci pour vos retours rapides.
Je vais revoir mon calcul en partant des 500-550 EUR par m³ de volume construit mentionnés ici et éventuellement réduire un peu la surface habitable. Après une première estimation approximative, c’était de toute façon un peu trop élevé.

Je préférerais ne pas dépasser un coût total de 950 000,00 EUR. Il y aurait bien une marge supplémentaire au-delà, mais c’est surtout une question mentale.

Peux-tu détailler la ventilation des frais accessoires que tu annonces à hauteur de 125 000 EUR ?
Si je prévois 15 000 EUR pour une nouvelle cuisine, 35 000 EUR pour l’aménagement extérieur, il me resterait encore 75 000 EUR de frais accessoires de construction supplémentaires.
Merci d’avance

6000 EUR de réserve ? Ça doit être ta marge de sécurité ? Ce n’est même pas 1 % de ton volume… ajoute un 0 !!

Non, non. Il s’agit vraiment ici de choses comme la déco, une étagère ou autre.

Une marge de sécurité supplémentaire est bien prévue.

Merci pour les réponses rapides.
Je vais revoir mon calcul en tenant compte des 500-550 EUR par m³ de volume construit mentionnés ici et éventuellement réduire un peu la surface habitable. Cela était de toute façon, après un premier calcul approximatif, un peu surestimé.

Je préférerais ne pas dépasser un coût total de 950 000,00 EUR. Il y aurait bien une marge supplémentaire au-delà, mais c’est surtout une question psychologique.

Comment se décomposent les frais annexes de 125 000 EUR que tu as indiqués ?
Si je prévois 15 000 EUR pour une nouvelle cuisine, 35 000 EUR pour l’aménagement extérieur, il me resterait 75 000 EUR de frais annexes supplémentaires.
Merci d’avance

Non, non. Il s'agit vraiment de choses comme la décoration, une étagère ou autre.

Il y a une marge supplémentaire au-delà.

Nous avions eu tout au début une très bonne vue d’ensemble des frais annexes de construction fournie par le constructeur de la maison rouge avec le V. Je l’ai trouvée vraiment raisonnable. Malheureusement, je ne l’ai pas sous la main. Mais si vous prenez en compte les 550 m³, une grande partie de ces frais sera probablement couverte. Il est possible qu’on puisse alors s’en sortir avec 30 000 à 40 000 € de moins. Mais rien que les travaux de terrassement, notamment pour la cave, je les estimerais à au moins 35 000 €.

Si je prévois 15 000 EUR pour une nouvelle cuisine, et 35 000 EUR pour l'aménagement extérieur, j'aurais encore 75 000 EUR de frais annexes supplémentaires.

Demandes, raccordements, géomètre, sélection des matériaux, nouveaux meubles, etc. Cet argent, tu vas bien le dépenser. Juste un exemple : à l'époque, nous avions reçu une première offre de 15 000 EUR pour la cuisine. Ce n'était certainement pas au niveau du logement social, mais vraiment rien de luxueux non plus. Au final, cela a atteint près de 30 000 EUR avec un espace de rangement étendu, d'excellents appareils, une hotte aspirante de haute qualité, etc. Cela va vite.