Acheter l'appartement des parents en dessous de la valeur du marché

Bonjour à tous,

j’habite actuellement dans l’appartement de mes parents en location. Cet appartement, mes parents l’ont acheté il y a environ 10 ans et ont contracté un crédit pour cela. L’idée initiale était que lorsqu’ils seraient à la retraite, ils vendraient leur maison et emménageraient dans l’appartement. Cependant, les circonstances de vie ont changé entre-temps et mes parents préfèrent rester dans leur maison.

L’appartement n’a pas encore été remboursé et dans 2 ans et demi un nouveau financement sera dû. Il est maintenant envisagé que j’achète l’appartement et que mes parents me le cèdent au prix d’achat initial.

Cependant, l’appartement vaut maintenant plus du double (emplacement : [München]). Aucun rapport d’expertise actuel n’a été établi, je base cette hypothèse sur d’autres appartements vendus dans la même résidence.

Si j’ai bien compris, une telle vente n’est pas possible, car il s’agirait d’une « double donation » si mes parents me cédaient l’appartement en dessous de la valeur du marché.

Est-ce que cela ne pourrait se faire que via une donation à 100 % ou existe-t-il également une vente avec une donation de la différence entre le prix de vente et la valeur réelle du marché ?

De plus, j’ai une sœur et je me demande comment régler cela proprement. Pourrait-elle dire que c’est d’accord pour elle que je l’obtienne à prix réduit de nos parents ou devrais-je en tout cas la dédommager pour la moitié de la différence entre le prix réduit d’achat et la valeur du marché ?

Pour moi, l’achat ne serait envisageable que si je l’obtenais au prix réduit, car sinon le montant du crédit (à la valeur du marché) serait trop élevé pour moi en tant que personne seule.

Merci beaucoup

Bonjour,

1. Bien sûr, un achat avec donation partielle est possible. Seule une éventuelle taxe de donation s'applique à cette donation partielle. Comme une donation de 400 000 € envers ses propres enfants est exonérée d'impôt, il n'y aura probablement pas de coûts supplémentaires ici non plus. Pour l'évaluation fictive du bien immobilier, il existe, en plus d'un expert et des valeurs d'offre (!) issues des portails immobiliers, la possibilité d'utiliser l'outil de répartition du prix d'achat du BMF. Celui-ci indique non seulement la répartition, mais aussi la "valeur unitaire déterminée" selon, par exemple, la méthode de la valeur vénale. Cela aboutit généralement à des valeurs plutôt basses, mais l'administration fiscale a du mal à remettre en question son propre outil.

2. La manière dont vous souhaitez être "justes" envers ta sœur est une affaire familiale. En principe, tes parents peuvent donner et vendre à qui ils veulent, y compris à des tiers, et toi et ta sœur n'avez rien à dire à ce sujet (en tout cas juridiquement). Les choses sont différentes en cas d'héritage, car il y a toujours un droit réserve.

P.S. : Les ventes en ligne directe sont exonérées de la taxe sur les mutations immobilières. Cependant, les frais de notaire et les coûts du registre foncier s'appliquent.

Oui, tu peux le faire sans problème comme ça. Nous venons de terminer avec le terrain de mon fils. Achat au prix d'origine, ainsi tes parents n'auront pas d'impôts non plus. Le reste est simplement transféré. Notre notaire a appelé cela un transfert complet, et l'a mentionné individuellement dans le contrat. En fait, nous voulions juste une vente au prix initial, mais le notaire a refusé. Finalement, il reçoit ainsi les frais basés sur la valeur actuelle.

Avec ta sœur, tu trouveras sûrement un moyen. Tu effaces quand même. Qu’elle y participe ou qu’elle renonce.

Est-il alors logique de changer maintenant la propriété ? Les intérêts, l'entretien et bien plus encore peuvent tous être déduits fiscalement par tes parents. D'un point de vue purement rationnel, c'est bien le meilleur modèle.

Tu peux acheter l'appartement à n'importe quel prix. Le transfert de propriété aura lieu dans tous les cas. Si le prix est trop bas, l'administration fiscale se manifestera à cause d'une donation partielle. Abattement de 400 000.-- de chaque parent. Le notaire veut aussi les frais basés sur la valeur actuelle. La question est à partir de quel prix cela attire l'attention de quelqu'un. Et la banque veut l'argent immédiatement, malgré une période d'intérêt fixe encore en cours. Si l'appartement est un jour loué, tu ne peux déduire que le prix d'achat bas. Si les intérêts actuels sont inférieurs aux taux actuels, j'attendrais encore 2 ans et demi. Le financement à échéance unique est cependant souvent conclu avec une autre forme d'épargne (contrat d'épargne logement, assurance vie). Le plus juste est que tu achètes l'appartement à 75 % de la valeur et que tes parents offrent les 25 % à ta sœur.
et puis la question de PACMANSH répondre