Acheter un appartement avec 1 chambre et demie - quoi considérer

@ nordanney

- Le loyer net annuel hors charges est de 4000 €, mais les autres abréviations ne me disent malheureusement rien

@ tous ceux qui ont répondu

- même si le locataire devait être résilié, il ne s'agirait toujours que d'une possibilité d'hébergement occasionnelle au sein de la famille / des proches
- je sais que dans ce cas, tout calcul de rendement est négatif
- les charges de copropriété ne sont que de 15 €, que je n'ai pas pris en compte dans le calcul
- comme aucune visite n'a encore eu lieu, on ne peut rien dire pour le moment sur l'arriéré de rénovation (de la maison) etc.
- le taux d'imposition est élevé
- il n'y aura donc certainement pas de crédit, car l'épargne est actuellement rémunérée à seulement 0,1 %
- une vente après plusieurs années serait certainement rentable en raison de l'emplacement

Je voulais juste savoir si 18 ans sont acceptables !

Donc 4.000 € de loyer par an.
De cela, il faut déduire les charges d’exploitation non récupérables telles que les frais de gestion de l’immeuble, la tenue du compte de la copropriété, la constitution de réserves (comment arrives-tu à 15 € de charges mensuelles alors qu’il y a tant de coûts possibles et réels ? Il y a quelque chose qui cloche, rien que les réserves doivent être nettement plus élevées, et un gestionnaire veut aussi être payé).

Pour ton calcul (fiscal) – comme les coûts devraient en fait être, très approximativement :
Loyer net 4.000 €
Charges d’exploitation non récupérables 600 €
= liquidité 3.400 K€ par an, dont tu dois aussi régulièrement maintenir l’appartement en bon état
- impôts (voir ci-dessous) = revenu net de 2.215 € par an = rendement de 3 % sur le prix d’achat incluant les frais annexes (j’ai compté 6 K€)

Loyer net 4.000 €
- amortissement 780 € (estimé)
- coûts pour l’appartement (toutes les charges non récupérables excepté la constitution de réserves) 400 €
= 2.820 € imposables
dont 42 % d’impôts (1.185 €) = 1.635 € restants

Ainsi, tu as un calcul de rendement très grossier mais réaliste. Après 33 ans, tu as récupéré ton capital propre (sans avoir payé l’entretien de l’appartement ni subi de vacance locative, etc.). Si l’on suppose que les taux d’intérêt des placements augmenteront à nouveau dans les 33 prochaines années, cela prendra encore beaucoup plus de temps.

Ah oui, si l’appartement reste vide de manière permanente – même si ton fils ou quelqu’un d’autre l’utilise occasionnellement – les coûts liés à l’appartement restent à payer (chauffage, taxe foncière, gestion, etc.).

Charges de copropriété seulement 15 €, que je n'ai pas pris en compte pour le calcul

Par jour ?

Note : Je vois seulement maintenant que tu habites en Autriche. Peut-être existe-t-il là-bas une perspective fiscale partiellement différente. À ma connaissance, l’amortissement est par exemple fixé à 66,6 ans et non à 50 ans comme en Allemagne. Mais une constitution de réserves appropriée est également prescrite par la loi en Autriche (je la verrais selon l’état à 250-400 € par an).

ce ne serait toujours qu'une possibilité d'hébergement occasionnelle au sein de la famille / des proches

Quelle idée absurde. As-tu seulement une idée de l'effort organisationnel et des coûts permanents liés à un appartement en copropriété ? Pour une "possibilité d'hébergement occasionnelle", l'effort et le bénéfice ne sont pas en rapport raisonnable. C'est pour cela qu'il y a des hôtels : nettoyés et chauffés à l'arrivée, des serviettes propres dans l'armoire et le lit est refait. Le petit déjeuner est également déjà prêt le lendemain matin. Et l'hôtel est toujours exactement là où on en a besoin. En plus, on évite les assemblées des copropriétaires, la présence lors des relevés d'eau/chauffage, les rendez-vous supplémentaires avec le fiscaliste, la paperasse récurrente de la régularisation des charges et avec la gestion immobilière, etc. etc.

Si vous cherchez un placement pour votre argent : ok, alors foncez, si l'emplacement est vraiment aussi bon. Mais laissez-le en location longue durée et oubliez les bêtises de l'usage personnel.

Et résilier un locataire, est-ce aussi simple en Autriche ? Même en Allemagne, il faut fournir une preuve, c'est-à-dire que si votre fils a un appartement, vous pouvez l'oublier complètement.