Comprar un apartamento con 1 1/2 habitaciones - qué considerar

@ nordanney

- La renta neta anual en frío es de 4000 €, pero las otras abreviaturas no me dicen nada

@ a todos los que respondieron

- incluso si se le rescinde el contrato al inquilino, siempre solo sería una posibilidad de pernoctación ocasional dentro de la familia/parientes
- me queda claro que en este caso cualquier cálculo de rentabilidad es negativo
- cuota de comunidad solo 15 €, que no he tomado en cuenta para el cálculo
- como aún no hubo visita, no se puede decir nada sobre retrasos en renovaciones (en la casa), etc.
- la tasa impositiva es alta
- por lo tanto, no habrá crédito, porque lo ahorrado actualmente solo genera un 0,1 % de interés
- una venta después de años seguramente sería rentable debido a la ubicación

Solo quería saber si 18 años son aceptables

Entonces € 4.000 de alquiler anual.
De eso se descuentan los gastos de administración no imputables, como por ejemplo, los costos de la administración del edificio, la gestión de la cuenta de la comunidad de propietarios, la formación de reservas (¿cómo llegas a tan solo 15€ de gastos mensuales con todos los posibles y también inevitables costos? Hay algo extraño, solo las reservas deben ser formadas significativamente más altas, además un administrador también quiere cobrar).

Para tu cálculo (fiscal) - tal como deberían ser los costos realmente, de forma muy aproximada:
Alquiler neto € 4.000
Gastos de administración no imputables € 600
= Liquidez € 3.400 anual, pero de eso también debes mantener regularmente el apartamento en buen estado
menos impuestos (véase más abajo) = beneficio neto de € 2.215 anual = rentabilidad del 3% sobre el precio de compra incluyendo gastos adicionales (he calculado con € 6.000)

Alquiler neto € 4.000
menos depreciación € 780 (estimado)
menos costos del apartamento (todos los gastos no imputables excepto la formación de reservas) € 400
= sujeto a impuestos € 2.820
de eso 42% impuestos (€ 1.185) = € 1.635 que quedan netos

Con esto tienes un cálculo de rentabilidad muy aproximado pero realista. Después de 33 años habrás recuperado tu capital propio (sin haber pagado mantenimiento para el apartamento o sin periodos de vacancia o cualquier otra cosa). Si asumo que los intereses de inversión en los próximos 33 años volverán a subir, tomará bastante más tiempo.

Ah, y si el apartamento permanece vacante permanentemente - si tu hijo o quien sea lo usa solo esporádicamente - igualmente se generan los costos del apartamento (calefacción, impuesto predial, administración, etc.).

Cuota de la comunidad solo € 15,-, que no he incluido en el cálculo

¿Por día?

Nota: Acabo de darme cuenta de que vives en Austria. Quizás allí haya en materia fiscal una visión parcialmente diferente. Que yo sepa, la amortización, por ejemplo, se calcula sobre 66,6 años y no sobre 50 años como en Alemania. Pero la constitución de reservas adecuada también está legalmente prescrita en Austria (yo la vería dependiendo del estado en 250-400€ anuales).

siempre sería solo una posibilidad de alojamiento ocasional dentro de la familia/parentela

Qué idea tan loca. ¿Tienes siquiera una idea del esfuerzo organizativo y los costos continuos que conlleva un piso en propiedad? Para una "posibilidad de alojamiento ocasional", el esfuerzo y el beneficio no guardan una relación sensata. Para eso están los hoteles: limpiados y calentados a la llegada, toallas frescas en el armario y la cama recién hecha. El desayuno también está listo para la mañana siguiente. Y el hotel siempre está exactamente donde se necesita. Además, te ahorras las reuniones de propietarios, la presencia en la lectura del agua/calefacción, citas adicionales con el asesor fiscal, el papeleo continuo para la liquidación de gastos adicionales y con la administración de la finca, etcétera, etcétera.

Si buscan una inversión para su dinero: bueno, entonces aprovechen si la ubicación es realmente tan buena. Pero déjenlo alquilado permanentemente y olviden las tonterías de usarlo para sí mismos.

¿Y despedir a un inquilino es tan fácil en Austria? Incluso en Alemania hay que aportar pruebas, eso significa que si vuestro hijo tiene un piso podéis olvidarlo por completo.