Acheter un terrain maintenant pour commencer la construction en 23 / 24 ?

Salut les amis,
je lis ce forum depuis quelques semaines et j’ai actuellement beaucoup de mal à prendre une décision concernant nos projets de construction. Il y a déjà des messages similaires depuis quelques jours/semaines et d’après ce que je peux en juger, je ne suis pas seul à être confronté à ce genre de décision.

Concernant l’histoire :
L’année dernière, nous avions encore essayé de trouver en premier lieu une maison existante. Beaucoup d’expériences plutôt mauvaises avec les maisons proposées ainsi qu’avec les agents immobiliers et les procédures d’enchères m’ont cependant frustré et j’ai investi beaucoup d’énergie à chercher un terrain à bâtir.

Pour la recherche du terrain, j’ai dû avoir soit beaucoup de chance, soit de l’habileté (ou les deux), car j’ai actuellement la possibilité d’acheter un terrain communal à de bonnes conditions (mais malheureusement avec obligation de construire (3 ans + 2 ans pour la finition), c’est-à-dire démarrage des travaux au plus tard en 2024).

Comme cela arrive toujours, j’ai reçu l’accord pour le terrain environ au moment où les taux d’intérêt ont fortement augmenté et où la crise ukrainienne a commencé.

Nous sommes maintenant malheureusement très incertains à cause de la situation actuelle des coûts de construction imprévisibles et nous préférerions ne pas commencer à construire cette année. Nous envisageons plutôt de sécuriser le terrain pour un démarrage des travaux en 23 ou 24. Ou bien d’abandonner complètement la construction, même si les maisons existantes ne deviennent pas moins chères.

Mais d’abord quelques points clés à notre sujet :
- Taille désirée de la maison (maison individuelle) : 100-120 m² (exigence : standard simple, pas de chichi, cuisine bon marché suffit, etc. pas de sous-sol, allée simple)
- Âge : 43 (homme) et 38 (femme), un enfant de 4 ans, pas d’autres prévus
- Revenu net (ensemble) : > 5300 net / mois (en plus plusieurs primes pour plusieurs milliers d’euros), la femme travaille actuellement à temps partiel et il reste environ 800 euros net potentiel
- Fonds propres actuels : 210 000 euros (augmentant actuellement d’environ 20 000 à 25 000 euros par an)

Pour la maison, nous estimons approximativement comme suit (n’hésitez pas à donner un retour si cela paraît globalement réaliste) :
- Coût du terrain (1000 m²) incluant raccordement, notaire, taxe : 85 000 euros (prix fixé)
- Lieu de construction : Schleswig-Holstein
- Coût de construction pur (estimation pour 100-120 m²) : 300 000 euros
- Frais annexes de construction (estimation 80 000 euros)
- Coût total : 465 000 euros (moins fonds propres, besoin de financement donc 255 000 euros)
- Avec une mensualité de 1600 euros (et un taux d’intérêt de 3%), il faudrait environ 17 ans pour rembourser et finir avant la retraite.

Notre hypothèse naïve serait que la construction, selon ce calcul, si elle démarrait actuellement avec les taux (3 %) et les coûts de construction, fonctionnerait plutôt bien, mais qu’elle serait trop risquée à cause de la situation imprévisible des coûts (nous ne voyons pas beaucoup de marge de manœuvre sur la mensualité du prêt).
Nous envisageons donc de sécuriser le terrain maintenant, d’accumuler davantage de fonds propres d’ici l’année prochaine, et ensuite de commencer la construction soit en 23 soit en 24 (fin des travaux donc au plus tard en 26).

Qu’en pensez-vous ou que feriez-vous dans notre situation (j’ai esquissé quelques variantes ci-dessous) ?

Je...
- commencerais la construction le plus vite possible malgré la situation imprévisible des coûts (raccordement probablement seulement à partir d’août)
- sécuriserais le terrain maintenant malgré l’obligation de construire (démarrage au plus tard en 24) et attendrais une situation au moins plus calculable au niveau des coûts en 23 ou 24. Si ce n’est pas possible en 23 ou 24, je rendrais simplement le terrain à la commune, mais nous aurions au moins gardé la chance de construire
- ne prendrais pas le terrain du tout, car les coûts de construction et les taux d’intérêt vont bientôt tellement augmenter que les ménages avec un revenu comme le nôtre ne pourront plus construire à l’avenir
- ...

Merci beaucoup par avance pour vos avis / opinions.

Un terrain, qui existe déjà concrètement, signifie aussi pouvoir clarifier les bases. En SH, je pars du principe qu’un accord sur la renonciation au sous-sol peut être trouvé entre le maître d’ouvrage et le terrain. Un rapport géotechnique serait encore agréable. Sinon, je lis la description d’une maison raisonnablement dimensionnée ; en face se tiennent des conditions financières qui ne ressemblent pas à un numéro de funambule. Concernant les tendances des taux d’intérêt et des prix des matériaux, je ne veux pas nourrir d’espoirs exagérés, mais : si (comme disait "Geier Sturzflug") « Europa dann noch steht », je vois en 2024 assez de matériaux et d’artisans disponibles. Je dirais cela ainsi : d’autres personnes devraient alors davantage hésiter, et dans votre cas les risques me semblent maîtrisables. Laisser passer des opportunités d’achat de terrain à des prix équitables, en revanche, me semblerait actuellement dépasser nettement la limite entre optimisme et folie.

Bonjour,
alors acheter le terrain, c’est vraiment plus que faisable chez vous.
La rapidité de la construction, on peut toujours la décider plus tard. Mais je commencerais quand même tout de suite les plans.

Si vous êtes sûrs de vouloir vraiment construire et que le terrain ainsi que l'emplacement vous plaisent - où est alors le problème dans votre situation financière ? Achetez clairement et commencez la planification, vous pourrez alors ajuster le début des travaux en fonction de la situation en 2023/2024.

Acheter et commencer à planifier. Avant la mi-2023, il n’y aura de toute façon pas de coup de pelle.

Maison individuelle) : 100-120 m² (exigence : standard le plus simple, pas de chichi, cuisine bon marché suffit, etc. pas de cave, allée simple)

Simple et petit, c’est OK. En tant que propriétaire, il faut cependant noter qu’avec tout l’équipement, on a besoin de plus d’espace qu’un locataire dans un appartement de 90 m² avec 3 pièces.
Veuillez prévoir suffisamment d’espace de rangement.

Et qu’entend-on par allée simple ? Terrain en pente ?

Je commencerais cependant les planifications tout de suite.

Cependant, selon les conditions décrites, "planifications" ne signifie pas nécessairement "planification individuelle" - ici, je m'attends à un examen intéressant de l'offre des modèles de maisons type.