Construction en limite séparative avec garage

Bonjour,

Nous prévoyons de construire l'année prochaine dans un nouveau lotissement, la zone est actuellement encore complètement vide, nous serons probablement parmi les premiers à y construire.

J'aurais maintenant une question concernant la construction en limite de propriété des garages, à l'origine je voulais un garage à toit plat, malheureusement ce n'est pas autorisé.

Comme je souhaite un garage assez grand (8*9 mètres, dont les 9 mètres se trouvent sur la limite), un toit en pente est à peine possible avec une hauteur moyenne des murs de 3 mètres. Je pensais donc construire un toit en pavillon, la quatrième façade du toit se formera puisque le garage est directement attenante à la maison, j'ai maintenant deux questions :

A) Comment cela se passe-t-il pour la gouttière sur la limite de propriété, je devrais reculer le bâtiment pour que celle-ci ne dépasse pas la limite, est-ce possible ou le bâtiment doit-il être directement sur la limite ?

B) Comment cela se passe-t-il avec le voisin ? L'administration écrit : "Il est donc aussi possible de reculer le garage par rapport à la limite du voisin. Une obligation d'adaptation au garage en limite voisine n'existe que si le nouveau bâtiment s'y raccorde sans interruption." c'est-à-dire, premier arrivé, premier servi ? Si je construis mon garage et que mon voisin arrive après moi, doit-il soit construire un garage à toit en pavillon à côté du mien (ce qui est déjà problématique (amas de neige, gouttières gelées)) ou reculer de la limite ?

Merci beaucoup,

Sebastian

Bonjour Sebastian,

B) Quelle est la situation avec le voisin ? La gestion écrit : "Il est donc également possible de reculer le garage par rapport à la limite du voisin. Une obligation d’adaptation au garage mitoyen du voisin n’existe que si le nouveau garage est raccordé sans interruption à celui-ci." c’est-à-dire que le premier arrivé est le premier servi ? Si je construis mon garage et que mon voisin vient après moi, il doit soit construire un garage à toit en croupe à côté du mien (ce qui est déjà problématique (tas de neige, gouttières gelées)) ou reculer de la limite ?

Cela devrait en principe être votre architecte qui vous réponde.

Tu devras, en raison de la forme du toit, à mon avis, reculer ce garage - qui n’est pas exactement petit - d’un bon morceau par rapport à la limite du voisin obligatoirement, car sinon il y aurait des problèmes avec les surfaces de recul. Alternativement, tu peux aussi demander à ton voisin s’il accepte l’inscription d’une charge foncière.

« Les règles relatives aux surfaces de recul sont en principe protectrices des voisins, c’est-à-dire que le voisin a un droit subjectif au respect des prescriptions de recul et peut ainsi contester avec succès un permis de construire délivré pour un projet qui ne respecte pas ces prescriptions. Il n’est pas nécessaire dans ce cas de constater en plus s’il y a une réelle atteinte, la simple violation de la règle protectrice des voisins constitue une violation juridique du droit du voisin (OVG NRW, arr. du 22.1.1996 - 10 A 1464/92). »

Cordialement

L'architecte n'est malheureusement toujours pas disponible pour le moment, cela vient simplement du fait qu'à mon avis il est encore trop tôt car nous ne sommes toujours pas d'accord sur ce que nous voulons vraiment, il reste des questions fondamentales ouvertes comme la cave, la forme du toit, les pièces, etc. et je pense que sans au moins de telles directives, un architecte aura du mal à me faire un projet.

Peux-tu m'expliquer pourquoi nous devons reculer ? La construction mitoyenne pour les garages d'une longueur allant jusqu'à 9,0 m (Bavière) est autorisée, la forme du toit est également autorisée dans le plan d'urbanisme et la hauteur moyenne du mur de 3,0 mètres est respectée.

Cordialement,
Sebastian

Bonjour Sebastian,

L’architecte n’est malheureusement toujours pas là pour le moment, cela vient tout simplement du fait qu’à mon avis il est encore trop tôt car nous ne sommes toujours pas d’accord sur ce que nous voulons, il y a encore des questions fondamentales ouvertes comme la cave, la forme du toit, les pièces, etc. et je pense que sans au moins ces directives, un architecte aura du mal à me faire une proposition.

Ce n’est pas du tout trop tôt ; ces questions, ainsi que leurs avantages/inconvénients/coûts, peuvent être clarifiées lors d’une réunion de travail avec un architecte compétent. Comme tu as – si j’ai bien compris – déjà le terrain, le plan d’urbanisme et les prescriptions écrites sont également fixés. Avec ces données de base, tu peux travailler avec un architecte à la planification définitive. Il te questionnera sur ta situation de vie et, sur cette base, fera des propositions.

Plus tu repousses cette discussion, plus du temps précieux sera perdu… et tu ne feras alors plus partie des premiers à construire dans la nouvelle zone résidentielle. Le confort et, pour moi, la priorité absolue est bien sûr le financement. Sais-tu combien d’argent tu peux disposer ? Il sera alors facile de déterminer combien d’argent tu veux dépenser. Un bon architecte doit en tenir compte !

Peux-tu m’expliquer pourquoi nous devons reculer ? L’implantation en limite de propriété pour les garages jusqu’à une longueur de 9,0 m (Bavière) est autorisée, la forme du toit est également autorisée dans le plan d’urbanisme et la hauteur moyenne des murs de 3,0 mètres est respectée.

Si tu respectes vraiment la hauteur moyenne, je me suis trompé, désolé. Bien que je ne sois pas sûr qu’il soit possible de respecter cette mesure avec un toit à quatre pans. Un garage préfabriqué a déjà une hauteur d’environ 2,45 m, plus la structure du toit en pente – quelle inclinaison de toit ? – cela risque d’être serré. Là aussi, un architecte est nécessaire pour élaborer des solutions.

Cordialement

Bonjour expert en construction

J'ai essayé de dessiner le tout pour que ce soit plus facile à imaginer.
D'abord la variante avec toit à deux versants qui dépasse la hauteur moyenne des murs de 3,00 m et ne serait certainement pas autorisée, ici je devrais alors reculer ou faire inscrire une servitude.

Et puis la variante comme je l'imaginais, je l'ai déjà vue plusieurs fois dans des quartiers neufs. Ce que je préférerais pour cette taille, ce serait un toit plat avec végétalisation, mais malheureusement le plan d'urbanisme ne le permet pas.



Cordialement,
Sebastian

Bon appétit

Et voici encore la variante telle que je l'avais imaginée, je l'ai déjà souvent vue dans des quartiers neufs. Ce que je préférerais pour cette taille, ce serait un toit plat végétalisé, mais malheureusement le plan d'aménagement ne le permet pas.

Tu as très bien représenté graphiquement le problème que je vois.

Hauteur moyenne du mur :

Les dimensions de la longueur et de la hauteur du mur se réfèrent toujours au mur mitoyen. Hauteur moyenne du mur signifie que la hauteur moyenne (= moyennée) du mur mitoyen est déterminante. Par exemple, si un mur mitoyen de garage a une hauteur de 2,75 m à l'angle avant du bâtiment et une hauteur de 3,25 m à l'angle arrière, la hauteur moyenne (autorisé) du mur est de 3 m.

Dans ta variante avec machine à laver, tu as sûrement aussi une hauteur autour de 4,80 m sur la maison – ce qui donnerait une hauteur moyenne de 3,90 m ; donc 90 cm trop haut. Tu dois donc aussi jouer avec la pente du toit du WD et – je reviens à mon message d'introduction – c'est toujours l'architecte qui peut le mieux le faire.

Il se peut bien sûr que le plan d'aménagement – que je ne connais pas – permette une dérogation aux 3,00 m. En règle générale, cependant, la règle ci-dessus s'applique.

Cordialement