Évaluation des exigences de construction

Bonjour !

Nous souhaitons construire sur un terrain enclavé et sommes confrontés à des contraintes de construction qui limitent fortement la conception de la maison.
J'ai reçu ces contraintes oralement et par email auprès du service d’urbanisme local. L'information orale était accompagnée de la mention que je ne pouvais pas consulter ces contraintes par écrit, mais seulement oralement auprès de la collaboratrice.

Voici ce que j'ai reçu par email, la première partie se référant à la partie avant du terrain. Nous voulons construire derrière la profondeur de construction autorisée de 20 m :

Le terrain susmentionné se situe selon les désignations du plan d’utilisation des sols dans la version du 28.12.1960, qui ici, en liaison avec les prescriptions urbanistiques du règlement de construction de Berlin (Bauordnung Bln) de 1958, le plan d’urbanisme XIV-A de 1971 et les lignes de recul de rue et de construction officiellement établies (f. f.), continue à s’appliquer comme un plan d’urbanisme transmis (qualifié), dans une « zone d’habitation générale » conformément à l’article 7 numéro 8 du règlement de construction de Berlin 1958.
La mesure d’utilisation est le stade de construction II/2
Coefficient d’occupation du sol (Grundflächenzahl) : 0,2
Coefficient d’emprise au sol (Geschossflächenzahl) : 0,4
Nombre d’étages complets : 2
La profondeur de construction est de 20,0 m, calculée à partir de la ligne officielle de recul de construction. La construction ouverte est applicable. Une zone avant de jardin de 6,0 m mesurée depuis la ligne officielle de recul de la rue doit être libre de toute construction.

Derrière la profondeur de construction de 20 m, une construction est exceptionnellement autorisée, sous les conditions d’arrière-pays suivantes.

Conditions d’arrière-pays :
· Utilisation uniquement résidentielle
· Maison individuelle, de plain-pied avec comble aménagé à des fins d’habitation (en application de l’ordonnance d’utilisation du sol 68, les pièces à vivre dans les combles sont comptabilisées dans la surface de plancher)
· Distance du pignon à la limite du voisin > 4 m, devant le mur latéral > 3 m
· Lucarne de toiture < 1,5 m de hauteur mais < 1/3 de la hauteur du toit, longueur < 1/2 du mur du rez-de-chaussée, bord extérieur décalé > 0,5 m par rapport au mur du rez-de-chaussée
· Hauteur du mur côté gouttereau < 4 m (depuis le terrain naturel fixé jusqu’à la ligne de coupe : enveloppe extérieure mur – enveloppe toiture) et hauteur faîtage < 8,5 m au-dessus du terrain naturel
· 1 place de stationnement ou garage sur l’arrière

C’est surtout la hauteur du gouttereau qui nous dérange beaucoup, car cela ne permet qu’un petit muret de soubassement insuffisant pour nous.
Nous avons reçu de la part des planificateurs des GUs avec lesquels nous avons parlé jusqu’à présent, des remarques indiquant que les prescriptions ne sont pas cohérentes et contestables.

J’ai examiné les ordonnances, plans, etc. mentionnés ci-dessus et constaté que ces dimensions ne sont nulle part fixées par écrit.

Extraits des documents :
- Au-delà de la limite définie en n° 1 (profondeur de construction), les bâtiments ou parties de bâtiments peuvent être autorisés si des raisons urbanistiques ne s’y opposent pas
- § 8 n° 4 : La hauteur du bâtiment est la mesure depuis le dessus du sol du rez-de-chaussée jusqu’au dessus du plafond de l’étage le plus élevé ; en cas d’installation d’un muret de soubassement, sa hauteur est ajoutée.
- La hauteur du bâtiment (§ 8 n° 4) ne doit pas dépasser quatre fois le nombre autorisé d’étages complets en mètres.
- Pour la construction et la modification d’installations bâties sur et au-dessus des rues et places d’une importance urbanistique particulière, des exigences spécifiques de conception peuvent être imposées par règlement, notamment concernant la composition, le nombre d’étages, la hauteur des étages, la hauteur du gouttereau, l’orientation des faîtages, la forme des toitures, l’utilisation de matériaux de construction, la couleur, le revêtement et l’enduit.

Comment évalueriez-vous ces contraintes ?

Je ne peux malheureusement pas dire si les exigences sont contestables, il y a d'autres experts ici pour cela. Mais peut-être que tu dis encore quelque chose sur la [Nachbarbebauung], en particulier à l'arrière-pays. Comment est-ce avec la hauteur de l'avant-toit là-bas ?

Le [Kniestock] peut d'ailleurs être parfaitement "contourné" avec des lucarnes. Selon ce qui est autorisé dans le plan d'urbanisme. Si celui-ci est contestable... aucune idée.

Donc, les constructions voisines offrent en principe tout : toit à deux pans, villa urbaine, bungalows et immeubles résidentiels de 3 étages. À côté, à l'arrière, se trouve également un bungalow, sinon des toits à croupe manquante et récemment aussi un toit à deux pans avec un troisième pignon à l'avant. Les hauteurs de l'avant-toit tournent certainement aussi autour de 4 m, mais je ne peux pas voir à l'œil nu si c'est 4 m ou 4,50 m.

On peut d'ailleurs contourner le mur de sous-toiture avec des lucarnes de manière excellente. Cela dépend de ce qui est autorisé dans le plan d'urbanisme. Quant à savoir si celui-ci est contestable... aucune idée.

Eh bien, comme décrit au début. Je n'ai pas plus d'informations à ce sujet non plus. Il est dit que les lucarnes doivent être reculées de 0,50 m derrière le mur extérieur du rez-de-chaussée, ça me semble être une meurtrière...
Nous avions prévu un troisième pignon et une lucarne « plus grande », la dame du service d'urbanisme a dit que ce n'était pas possible, car cela crée un étage complet dessus. La règle des 2/3 ne s'applique apparemment pas, elle ne m'a pas dit comment on calcule un étage complet à la place.

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J'ai reçu les prescriptions oralement et par écrit par email auprès de l'administration locale du bâtiment. L'information orale était accompagnée de la précision que je ne peux pas consulter ces prescriptions quelque part, mais seulement les recevoir oralement de l'employée.

C’est absurde. Les plans d'urbanisme (ainsi que la partie texte et les justifications) et les règlements d’aménagement sont débattus en séance publique et sont des actes administratifs qui doivent respecter des exigences formelles. Il n’existe pas de protocoles additionnels secrets que l’on ne pourrait connaître que par voie de transmission orale.