Achat d'un appartement ou d'une maison dans 2-3 ans, sous quelles conditions ?

Bonjour à tous,

je suis depuis plusieurs années une lectrice silencieuse de ce forum, surtout dans le fil de discussion sur le financement. Comme mon partenaire et moi-même commençons maintenant à planifier un peu plus concrètement notre propre projet d’achat d’un appartement ou d’une maison, je souhaite créer un nouveau sujet. Ce que je veux dire avant : nous n’avons pas encore de plan précis et voulons d’abord découvrir ce qui serait possible sous quelles conditions. Donc comment nous préparer au mieux, ce qui est réaliste, et de quels rêves il faudrait peut-être déjà prendre congé. Merci d’avance pour vos retours constructifs !

Informations générales sur vous :

[*]Quel âge avez-vous ? F 26, M 26, pas encore mariés
[*]Avez-vous des enfants ? Non
[*]Envisagez-vous des enfants ? Pas prévu pour le moment, mais je n’exclurais pas à 100 % de changer d’avis dans 5 à 10 ans, avant sûrement pas
[*]Que faites-vous professionnellement ? Tous les deux dans le secteur du logiciel
[*]Êtes-vous employés, indépendants, retraités, femme/homme au foyer, etc. ? Tous les deux employés
[*]Combien d’heures travaillez-vous ? Tous les deux 40h

Situation de revenus et de patrimoine :

[*]Quels revenus avez-vous (nets) ? F 3200, M 2900, primes annuelles supplémentaires F 3000-8000, M 3000-6000 (variables, mais au moins 3k garanties)
[*]Quelle est l’allocation familiale ? -
[*]Autres prestations comme congé parental, indemnités maladie, etc. ? -
[*]Quel capital propre avez-vous ? Actuellement 35k, dans 2-3 ans probablement 85k ; comme la question viendra sûrement : il n’y a pas plus de capital propre pour l’instant car nous ne sommes dans la vie active que depuis 3 ans pour moi et 1 an pour mon partenaire, et nous n’avons pas eu un tel revenu dès le début. De plus, un prêt étudiant de 25k a déjà été remboursé pendant cette période.
[*]Combien de ce capital propre voulez-vous investir dans le projet maison ? Au moins les frais annexes à l’achat, donc environ 50k ? (cela dépend du projet concret)

Situation des dépenses :
Les dépenses déjà incluses dans d’autres postes peuvent bien sûr être omises. Cette liste n’est pas exhaustive et peut être élargie ou résumée à volonté. Veuillez indiquer tous les coûts mensuellement, même s’ils ne surviennent que chaque année !

Coûts du logement :

[*]Loyer actuel hors charges, 1400
[*]Loyer actuel charges comprises, 1800
[*]Électricité, 100
[*]Gaz, dans les charges
[*]Eau, assainissement, déchets, nettoyage des rues, dans les charges
[*]Téléphone, internet, mobile, 60
[*]Total : 1960 -> arrondi à 2000

Coûts de mobilité :

[*]Abonnement mensuel bus et train (aussi pour les enfants !) 50
[*]Voiture de fonction, déduction nette 200
[*]Électricité, 100
[*]Parking, 10
[*]Total : 360 -> arrondi à 400

Coûts des assurances :

[*]Assurance maladie privée (aussi assurance complémentaire, indemnités journalières maladie, etc.) -
[*]Assurance responsabilité civile (aussi animaux), 5
[*]Assurance vie capital ou risque -
[*]Assurance retraite (aussi Riester, Rürup, etc.), 300
[*]Assurance invalidité professionnelle, 30
[*]Assurance accident -
[*]Assurance habitation -
[*]Assurance protection juridique - 30
[*]Autres assurances (par ex. assurance voyage, assurance obsèques) -
[*]Total : 365 -> arrondi à 400

Dépenses courantes :

[*]Alimentation - 500
[*]Restaurants - 100
[*]Soins/Pharmacie - 30
[*]Animaux de compagnie (nourriture, vétérinaire, médicaments, frais d’écurie) -
[*]Médicaments - 20
[*]Vêtements - 200
[*]Meubles / achats personnels - 150
[*]Cotisations club/salle de sport - 300
[*]Loisirs - 100
[*]Total : 1400

Épargne :

[*]Vacances - 400
[*]Maison - 500, en partie en ETF, en partie sur compte courant
[*]Préparation retraite / constitution de patrimoine - 1000, en plus des 300 ci-dessus, actuellement entièrement en ETF
[*]Total : 1900

Autres dépenses :

[*]Le budget familial est tenu en détail depuis 3 ans, les valeurs viennent toutes de là. Pour être sûr, tout est un peu arrondi.
[*]Il y a un autre appartement acheté pour la location, mais il s’autofinance complètement et doit continuer à servir à la constitution de patrimoine.

Sommes des revenus et dépenses :

[*]Revenus totaux, 6100 + primes (rapporté au mois 500-1150, mais ce montant sert de marge)
[*]Dépenses totales, 4200
[*]Solde, 1900 (toutes les épargnes)
[*]Dont total loyer hors charges et épargnes facultatives (par ex. épargne maison), 3300 nouveau solde incluant le loyer hors charges

Informations générales sur l’immobilier et le financement :

Voici la partie vraiment intéressante. Nous sommes actuellement dans la phase où nous voulons comprendre ce qui est possible pour nous et quand. Fondamentalement, nous ne prétendons pas que notre premier bien immobilier doive être notre logement « pour toujours ». Nous pouvons tout à fait imaginer commencer avec un appartement avec compromis, et dans 5-10 ans éventuellement déménager dans une maison ou un appartement qui correspond beaucoup plus / entièrement à nos souhaits. D’autant plus que nous avons tous les deux des augmentations salariales régulières, et qu’il y aura sûrement encore un ou deux changements de travail avec de nouvelles augmentations à la clé.
Quand nous cherchons actuellement des biens sur Immoscout etc., les appartements que nous pouvons imaginer dans les prochaines années, mais avec des compromis (emplacement, taille, état, etc.), coûtent autour de 400-500k. Les appartements qui nous plaisent vraiment bien se situent vers 600-700k, et quand on entre vraiment dans le détail, nous sommes plutôt dans la fourchette de 900k-1,5 million.
Comme nous voulons rester réalistes, nous souhaiterions dans 2-4 ans rester de préférence sous les 500k, et si c’est vraiment le bien parfait, jusqu’à 600k. Mais avec des taux actuels de 3-4 % et le souhait de garder la mensualité en dessous de 2-2,5k, ce sera quand même assez sportif, voire impossible. Comme ce n’est pas forcément un bien « pour toujours », notre objectif n’est pas nécessairement de calculer la mensualité pour rembourser le prêt à la retraite (donc une amortissement à 1 % serait envisageable pour nous, même si la banque n’est pas forcément d’accord). Le souhait de garder la mensualité en dessous de 2-2,5k est principalement motivé par la recherche de flexibilité. Par exemple un changement de travail avec quelques mois de pause, la possibilité de devenir indépendant, de réduire le temps de travail à moins de 40h, assez d’argent pour une retraite privée, etc.

Nous savons que nous vivons très agréablement et en sommes conscients. Vivre un peu plus économiquement serait possible, mais nous ne voulons pas trop nous restreindre à cause d’un bien immobilier. Surtout les vacances et la liberté spontanée (sortir, sport/club, loisirs, etc.) nous apportent beaucoup de qualité de vie dont nous ne voulons pas renoncer.

Mais voici maintenant mes vraies questions : quels scénarios pensez-vous être réalistes ? Et comment pouvons-nous nous préparer au mieux dans la situation actuelle ? Actuellement, nous épargnons notre capital principalement en ETF, et seulement partiellement sur le compte courant. Ce qui n’est généralement pas recommandé lorsque l’argent doit être utilisé à court terme (quand ce projet pourra vraiment être réalisé reste encore très incertain). Mais comme le sujet est devenu récemment concret, la préparation très précise commence aussi seulement maintenant. Avant, c’était pour nous deux un accroissement de patrimoine général, que nous souhaitons d’ailleurs continuer volontiers en ETF parallèlement au financement immobilier.

En général, vous avez des idées très solides et on sent que vous vous êtes déjà un peu penchés sur les chiffres. La prise de conscience « la première immo ne doit pas être la dernière » vaut déjà beaucoup. Le revenu est bon, les taux d’intérêt sont actuellement simplement difficiles, car les prix n’ont pas baissé en proportion. Personne n’a de boule de cristal, personnellement je vois cela plutôt de manière pessimiste actuellement. Tant que la construction ne devient pas nettement moins chère, le parc existant ne deviendra pas non plus moins cher. L’économie a déjà été dans une situation meilleure, l’énergie est chère, je vois peu de marge pour des améliorations avant la fin de la guerre. Des nouvelles hausses des taux ont aussi déjà été évoquées, au moins les experts semblent considérer cela comme plus probable que le contraire. Sur Tagesschau, j’ai déjà lu qu’on comptait sur des taux de construction à 5 % au cours de l’année 23. Mais cette année est déjà à moitié passée, on n’en voit encore rien.

Mais tout cela n’est que spéculation — cela veut dire qu’on peut peu vous aider sur ce point dans le forum. Qu’est-ce qui a fait que le projet est devenu plus « concret » chez vous actuellement ? Avez-vous quelque chose en vue ? Si vous avez vraiment un cadre temporel / savez quand, je transférerais éventuellement le capital destiné à la maison des ETF vers un livret à vue si la situation est favorable.

Vous avez sûrement encore un potentiel au niveau des salaires. Nous sommes tous les deux dans l’informatique, et je ne vois pas notre secteur s’effondrer rapidement, plutôt au contraire. Je ne voudrais pas non plus trop restreindre le niveau de vie à cause de l’immeuble. Peut-être pendant les premières années, car on a vraiment beaucoup de dépenses lors de la construction. Mais un certain temps, la joie de la nouvelle maison peut aussi compenser des vacances manquées. À moyen terme, je planifierais toutefois le financement de façon à ce que vous puissiez encore vivre heureux avec. Nous avons eu la chance de tout fixer début 2022. Nous étions au milieu de la spirale montante des taux, mais avons quand même trouvé un moment au milieu. C’est pourquoi notre mensualité est bien en dessous de 2k. Cela aurait été notre limite de douleur, au-delà de cela nous nous serions sentis mal à l’aise.

Je ne ferais plutôt pas un remboursement de 1 %. Là, tu ne paies presque que les intérêts, mais tu avances trop peu sur le crédit.

Mais gardez à l’esprit que si vous achetez maintenant un bien immobilier abordable en faisant des compromis, avec l’idée de le revendre dans quelques années et d’acquérir un meilleur bien : si les conditions d’achat sont meilleures plus tard, celles de la revente de votre premier bien seront pires. Vous achetez aussi un bien actuellement abordable au niveau des prix actuel. Si les prix ou les taux baissent, vous n’obtiendrez peut-être plus pour votre première immo ce que vous avez payé, ou au moins vous ne ferez pas un grand profit. Néanmoins, avec un remboursement un peu solide vous aurez accumulé du capital, ce que je trouve meilleur que de louer. ;)

aux dépenses : elle a une voiture de société incl. imposition et vous devez payer vous-même l'électricité pour cela ? pour les 300.-€ de retraite. à cet âge, on n'a pas besoin d'une assurance retraite. les intérêts sont actuellement à plus de 4 % pour un financement à 100 %. Si l'on calcule à partir du loyer, cela signifie une valeur du logement de plus de 500000.-- Le logement loué doit être inclus dans l'examen global, tout le reste est une comptabilité mentale

Avez-vous déjà envisagé d’acheter votre premier bien immobilier non pas pour y habiter, mais pour constituer un capital ? Sur le plan fiscal, cela ne doit pas être sous-estimé. Et si vous souhaitez acheter une maison plus grande par exemple dans 10 ans, vous pouvez revendre l’appartement et comptabiliser la plus-value (qui n’est bien sûr pas garantie) comme apport personnel.

Les coûts d’intérêt actuellement élevés peuvent être déduits en cas de location, et le marché locatif est en pleine expansion. Je réfléchirais à un bon emplacement, idéalement un neuf ou équivalent neuf, et pas trop grand (1-2 pièces).

Cette idée vous est-elle déjà venue ?

Il y a encore un appartement qui a été acheté pour la location, mais il s'autofinance entièrement et doit continuer à être utilisé pour la constitution de patrimoine.

Il semble que le/la TE fasse déjà cela ;)

Il semble que les TE le fassent déjà ;)

désolé, je l'avais manqué. Alors c'est bon