¿Dónde se esconde la rentabilidad del terreno?

Hola Bieber,

aunque a los administradores no les gustan los enlaces, tu artículo enlazado es muy entretenido y creo que también generalmente acertado.
Los propietarios de casas tienden a darles demasiado o muy poco amor a sus viviendas. Por lo tanto, la rentabilidad a veces es buena, pero la mayoría de las veces no tanto (opinión personal) :D
Y aunque durante X años las acciones hubieran sido mejor, al menos tienes tu propio techo sobre la cabeza, así que sí, no es una sensación tan mala ;)

aunque a los administradores no les gusten los links

He publicado completamente conforme a las reglas, no un link, sino solo una URL. --- Hm, después de leer de nuevo la regla, he comprobado que también están estrictamente prohibidos los "referencias". Eso sería muy lamentable... Tendré que tener más cuidado en el futuro, pero entonces tampoco podré ayudar con el cálculo del rendimiento.

Y si durante X años hubiera sido mejor con acciones, al menos se tiene el propio techo sobre la cabeza, así que sí, no es una sensación tan mala después de todo

La pregunta es qué valor se asigna a ese techo (a determinar mediante la venta, por eso los cálculos de rendimiento siempre incluyen un final claro de la acción). Además, en cuestiones de rendimiento seguro que no se trata de vivienda de uso propio.

La pregunta detrás de cada enlace es primero para qué propósito... No se desea publicidad, la referencia a un informe periodístico puede ser algo diferente.

La pregunta es qué valor se le asigna a este techo (a determinarse mediante la venta, por eso los cálculos de rentabilidad siempre incluyen un final claro de la acción). Aparte de eso, las preguntas sobre la rentabilidad seguramente no se refieren a viviendas de uso propio.

Exacto: un final claro de la acción.
Para mí, la rentabilidad ya juega un papel, incluso si es para uso propio.
Por eso encontré el artículo al menos entretenido, porque, aunque ahora no esté pensando activamente en ello,
quizás dentro de 10 años quiera vivir en otro lugar sí o sí. En ese sentido, la rentabilidad es interesante.
Pero eso ahora probablemente se aleja demasiado de las preocupaciones del TE :confused:

Yo revisaría nuevamente el lado de los ingresos. Justo en el área metropolitana de Múnich, 12 € por m², incluso para casa unifamiliar, es mucho muy poco. Justo con jardín y buena ubicación se pueden obtener mucho más, ya que también los que ganan mejor no pueden construir más (no hay oferta de terrenos para construcción). En nuestra zona de nueva construcción se pagan más de 2000 € de alquiler sin gastos para una casa adosada de menos de 140 m² (parcelas de alrededor de 230 m²). Lo que también podría interesarte: Alquílalo a grandes empresas - ellas siempre pagan - incluso cuando ningún miembro de la junta directiva está buscando alojamiento.

Gracias por las respuestas, pero hasta ahora nadie ha podido ayudarme con un cálculo de rentabilidad.
Con una tasa impositiva personal asumida del 30% (estimada), un préstamo de 200.000 € para las condiciones mencionadas, ingresos por alquiler esperados de 3600 €/mes, sin aumento del alquiler, incluyendo depreciación, costos de renovación excluidos (por ahora), llego en mi tabla de Excel a una rentabilidad del 1,4%. Descontando la inflación, es decir, nada. En caso de duda, con impagos de alquiler por cambio de inquilino u otras cosas, costos de renovación, más bien pérdida que mantenimiento del valor, que es lo mínimo que se espera.

¿Es este cálculo realista? Si es así, está claro que esta opción no tiene sentido.

Hola,

en mi opinión cometes un error de pensamiento porque calculas la amortización completa durante todo el período. Sin embargo, después de 6 años habrías terminado y hasta entonces habrías obtenido una rentabilidad del 1,4%. Lo dejo así por ahora, se trata del error de principio:

Después de 6 años los inmuebles tienen un plazo restante de ~54 años, la rentabilidad básica sin costos corrientes (¡según tu cálculo!) sube a 43.200€/1,7 millones => ~2,5%.

Así que hay un salto de 1%, que hasta ahora ni siquiera tienes en cuenta, al menos si entiendo bien tu cálculo. Además, ni el terreno ni el inmueble están sin valor tras 60 años, si se mantienen correctamente. En la ubicación descrita se puede esperar que la revalorización del suelo compense la inflación, por lo que con tus cifras queda una rentabilidad positiva.

Probablemente hay aún otras pequeñas incongruencias, pero la rentabilidad del 2,5% sigue siendo demasiado baja para compensar el riesgo, por eso yo en tu/su situación recomendaría un modelo de promotor/ARR con 6-10 viviendas y posterior administración externa.

Nunca proyectaría una casa unifamiliar/bifamiliar para alquilar yo mismo, sino que siempre vendería el terreno o lo cedería en usufructo; en ese sentido las propuestas hechas aquí ya son bastante buenas.

Saludos cordiales
Dirk Grafe