¿Utilizar una propiedad existente como capital propio?

Hola a todos,

la siguiente idea nos está rondando a mi esposa y a mí y agradecería mucho una valoración de vuestra parte:

Sobre nosotros:
Principios de los 30, casados, 1 hijo, contratos de trabajo indefinidos, aproximadamente 5300€ de ingresos familiares, aproximadamente 2600€ de gastos de vida (sin alquiler)

Situación patrimonial:
Poseemos un inmueble en alquiler (valor de mercado actual aprox. 280.000€, alquiler frío neto 700€) con una deuda pendiente de aprox. 50.000€. No disponemos de otro capital propio "líquido".

Consideración:
Debido a nuestro hijo, necesitamos ampliar nuestra situación de vivienda y estamos considerando la compra de un piso en propiedad. No tenemos aún un objeto concreto en mente, pero en el mercado actual nuestro objeto deseado costará unos 500.000€ más unos 40.000€ de gastos adicionales.

Financiación:
Nos gustaría conservar el piso en alquiler y usarlo como capital propio para la financiación del nuevo piso. El problema es que, por falta de otro capital propio, tendríamos que solicitar un monto de aprox. 540.000€. ¿Desde vuestro punto de vista, es realista que un banco acepte un proyecto así o sería obligatorio vender el otro inmueble? Nos cuesta evaluar qué tipo de interés podríamos obtener con nuestro perfil, por lo que también nos resulta difícil calcular la anualidad mensual. ¿Cómo veis el riesgo de que, en caso de una caída del mercado inmobiliario, el banco pueda exigir garantías adicionales? Además, a largo plazo el inmueble se podrá pagar completamente mediante una herencia prevista.

¡Estamos muy agradecidos por cualquier valoración, consejo o recomendación!

No veo aquí un gran problema. En mi opinión, también tendría sentido desde el punto de vista fiscal, gravar la [ETW] adicionalmente y pagarla con una amortización baja. Esto es un poco manipulación de cifras y también varía de banco a banco. Esta cantidad, por ejemplo 150.000 euros con un 2% de amortización, podrían invertirla como capital propio en su casa y amortizarla correspondientemente más alto. Probablemente, cada día personas con condiciones mucho peores cierran préstamos similares. No se espera que el mercado inmobiliario sufra una caída significativa en el futuro. Y mientras ustedes paguen los préstamos, al banco le interesa poco.

Hola,

¿No ahorráis nada de efectivo? ¿O todo se ha invertido en la propiedad en alquiler?

Sobre el traslado a la propiedad en alquiler. Buena idea, pero si no se explica de manera clara y coherente a la Hacienda la relación entre la propiedad nueva y la antigua, será rechazado.

Sobre el traslado a la propiedad alquilada. Buena idea, pero si no se explica al fisco de manera coherente la relación entre lo nuevo y lo antiguo, será rechazado.

La oficina de impuestos inicialmente no puede prohibir a nadie disponer libremente de su propiedad. Hasta ahora no se habría tenido que invertir tanto en este piso y se podría haber dejado el dinero guardado. El límite lo marca siempre el artículo 42 del AO, es decir, el abuso de forma. Esto solo se aplica si no existe ninguna otra razón comprensible para esta operación, lo cual no es el caso aquí. En este contexto también es popular lo que se llama el “balanceo entre cónyuges”. Un cónyuge vende su parte al otro, tomemos de nuevo el ejemplo de 150.000 euros, y para ello contrae una hipoteca. Práctica común, completamente legal y con poco que pueda hacer la oficina de impuestos.

Tenemos una propiedad en alquiler existente (valor de mercado actual aprox. 280.000 €, renta neta fría 700 €) con una deuda pendiente de aprox. 50.000 €. No hay más „liquidez“ propia disponible.

Los medios líquidos son aquello que puede fluir y moverse de A a B. El oro de hormigón no pertenece a ello.

La oficina de impuestos no puede prohibir inicialmente a nadie disponer libremente de su propiedad. Tampoco se habría tenido que invertir tanto en este apartamento hasta ahora, se podría haber dejado el dinero ahorrado. El límite siempre lo establece el artículo 42 AO, es decir, el abuso en la estructuración. Pero esto solo ocurre si no hay otra razón comprensible para esta operación, lo cual no es el caso aquí. En este contexto también es popular el llamado intercambio entre cónyuges. Un cónyuge vende su parte al otro, tomemos de nuevo el ejemplo de 150.000 euros, y para ello contrae una hipoteca. Práctica común, totalmente legal y la oficina de impuestos no puede hacer mucho al respecto.

Depende del uso del dinero. Si pones en garantía el apartamento alquilado para obtener una mejor tasa de interés en el banco y con ese dinero construyes tu casa privada, entonces eso también es tu placer privado porque los costos (intereses de la deuda) no sirven para la adquisición, aseguramiento y mantenimiento de ingresos.
Si pones en garantía el apartamento para adquirir otra propiedad que se alquilará, entonces los costos pueden contabilizarse como gastos de publicidad porque el dinero se utiliza para pagar una propiedad de la cual se generan ingresos.

Saludos