El primer paso se dio hoy

Buenas noches a todos,

nos hemos registrado hoy en el foro y estamos al comienzo de nuestros planes para construir una casa. Vivimos en Bremen y queremos construir en los alrededores.

Hoy hemos estado primero con un asesor financiero independiente, que también financió la casa de mi hermano y en su momento la de mis padres. Acabo de terminar mis estudios y ahora disponemos de un ingreso neto total de aproximadamente 3.650 € al mes. Ambos tenemos 29 años; antes de los estudios, hice una formación profesional y adquirí experiencia laboral.

En realidad, solo fui porque soy consciente de la situación excepcional de los tipos de interés y pregunté si sería mejor ahorrar para aumentar el capital propio o aprovechar los bajos intereses. La respuesta en este caso fue muy clara: con 20.000 de capital propio podemos obtener sin problemas un préstamo para la construcción de una casa de 220.000 €, y tenemos una situación de tipos de interés extraordinariamente buena. La parte de KFW en el crédito posible es de 100.000 €. El interés efectivo para ambos créditos juntos sería del 2,79 %, ¡el KFW lo amortizaríamos al 4,35 %!, el préstamo bancario (120.000 €) inicialmente solo al 1 %. Tiempo de vinculación inicialmente 10 años. La cuota mensual sería entonces de 958,31 €.

Esto me parece factible mensualmente y además extraordinariamente barato.
La conversación fue, por supuesto, solo informativa, porque todos los pasos siguientes (tipo de casa, empresa constructora, terreno, ...) deben ser revisados y aclarados primero para saber luego el verdadero requerimiento de financiación.

Mi pregunta es en realidad solo si realmente hemos recibido una buena oferta (sin compromiso) y si ustedes también creen que en nuestra situación tiene sentido empezar a construir antes que después, a pesar de la baja proporción de capital propio.

Muchas gracias.

Oh no.... alguien fue muy mal asesorado. Primero tienes que saber algunas cosas sobre los créditos, o de dónde vienen los intereses bajos.
Un banco te financia un crédito barato hasta el 60% del valor de la casa. Aquí el riesgo es menor. Probablemente tu asesor asuma que la casa tendrá un valor de 350 000 más adelante, lo cual puede acercarse al monto real si se incluye el terreno, etc.
Si no quieres construir una casa adosada, debes contar con eso. La pregunta es, ¿de dónde sacas los 130 000 que faltan? Si es que alguna entidad financiera acepta participar, será caro, porque ese banco se inscribirá en segundo lugar en el registro de la propiedad y tendrá pocas posibilidades de recuperar su inversión.

Ahora, sobre la financiación: 2,79 % suena genial al principio. Pero, ¿qué harás después de 10 años? ¿Qué pasa si los intereses suben a 7-8% como hace 10 años?
Entonces tu carga mensual será seguramente de 2000 € para la casa. Y tendrían que ganar mucho más. Los niños son un tema importante:
Nosotros también estamos esperando un bebé y ya podemos calcular cuánto dinero queda si mi esposa entra en licencia de maternidad y toma un año parental. Después vuelve con sólo el 50% de jornada y tenemos costes adicionales para el cuidado de los niños. Todo eso hay que tenerlo en cuenta. Tu asesor falló completamente si solo les ofreció 10 años. Se deberían fijar al menos 20 años con estos intereses bajos. Acordar derechos de pago anticipado y dentro de los primeros 3-5 años pagar al menos el 3% de amortización. Si no, al final de los 20 años te quedará una deuda pendiente de 150 000 y terminarás pagando el crédito durante 40 años en total.

Pero al final, todo esto no importa tanto. Empiezas al revés. Primero calcula los costos y luego ve al financiador. Si no sabes cuánto costará, no obtendrás buenas ofertas. Consigan capital propio, sólo si tienen suficiente podrán obtener ofertas "excepcionales" y "extraordinarias".

Escribe cómo llegaste a los 220 000 € o cómo crees que con eso puedes construir una casa. Los 20 000 € de capital propio olvídalos en tus cálculos, porque esos deberían considerarse un colchón para emergencias. Una construcción siempre cuesta más de lo planeado... siempre.

Muchas gracias primero por la respuesta tan detallada - así de abierta y concreta me lo había imaginado.

El máximo de 230.000 € para la casa incluyendo el terreno al sur de Bremen lo establecí así porque amigos nuestros también construyeron allí recientemente y se mantuvieron dentro de ese marco - en Bremen mismo eso solo sería posible para una casa adosada.

Sobre la financiación:

También se ofreció un plazo de 15 años, entonces llegamos a un tipo de interés efectivo del 3,07 %. Claro está que primero tenemos que calcular los costes - para mí esta conversación previa era importante para saber a dónde se puede llegar mensualmente y cómo es la situación actual de los intereses. Ahora tenemos algunas conversaciones con sociedades de construcción, algunas con terreno + casa. Paralelamente buscamos terrenos adecuados alrededor de Bremen.

Lo de los intereses en aumento y luego posiblemente tener hijos es exactamente lo que también me preocupa - a medio plazo el BCE seguramente volverá a su política monetaria estricta y entonces estaremos hablando de cifras totalmente diferentes - por eso me sentiría más cómodo con 20 años, porque entonces también puedo suponer que habré progresado profesionalmente y que mi esposa podrá volver a trabajar al menos a tiempo parcial.

Entrevista a tus amigos de nuevo, exactamente cuánto pagaron. 230 000 por una casa funciona. Pero con terreno, no me lo puedo imaginar.

Tenemos un terreno a 150 €/m² que es una ganga cerca de nosotros. Con un proveedor de casas prefabricadas obtuvimos una oferta: llave en mano para 100 m² de superficie habitable por 160 000. Con eso tu presupuesto hubiera sido suficiente. Sin embargo, en ese precio no están incluidos ni el exterior ni las obras de tierra ni un garaje, y el terreno tendría como máximo 400 m². Ni siquiera hablamos de un sótano por ahora. Para una casa bien construida tienes que contar aproximadamente con 1300 - 1500 € por m² de superficie habitable. Y 100 m² no son mucho, cuando se trata de una casa.

Sobre los créditos: no te dejes engañar por los asesores que te presentan un tipo de interés promedio mediante KFW. Además, tienes que invertir bastante para obtener los préstamos KFW. Para nosotros fueron costes adicionales de casi 15 000 €. Con un plan de financiación tan ajustado, despídete de una cocina elegante, muebles de baño elegantes y una estufa sueca. Estos gastos golpean fuerte el presupuesto. Empezamos con 190 000 € para una casa de 140 m², y ahora estamos casi en 230 000 € por cambios en el plano, sistema de ventilación, estufa sueca y demás. El primer precio mencionado es solo una orientación.

Como estamos en una situación similar a la vuestra (un poco más mayores), sé que se pueden ahorrar bien 2000 € al mes. Quizás esperéis un año más, os mudéis a un piso más barato y ahorréis máximo capital propio. Después se puede construir una casa de ensueño muy bonita... lo que podéis hacer ahora es un compromiso en el que viviréis el resto de vuestra vida.

Un consejo que puedo dar y que nos funcionó maravillosamente: preguntad a los padres. Posiblemente se pueda invertir el patrimonio hereditario de forma útil antes del fallecimiento. Justo ahora, cuando lentamente la libreta de ahorros se está convirtiendo en la mejor inversión, muchas personas mayores se preguntan qué hacer con sus ahorros. Para nosotros también fue un paso difícil, porque uno quiere hacerlo por sí mismo, pero en el tema de la construcción la falsa vergüenza no tiene cabida.

Muchas gracias por la segunda respuesta - lo retomaremos de nuevo - por suerte, por ahora nadie nos presiona.

Tenemos la situación cómoda de que actualmente apenas tenemos que pagar renta (incluidos los gastos accesorios 300,- €) y así realmente podemos ahorrar bastante dinero - en el fondo siempre queda la mala sensación de que se está perdiendo esta época de muy buenos intereses.

Si partimos de la base de que queremos construir una casa, que aquí en los alrededores de Bremen tal vez cueste alrededor de 300.000 € incluyendo el terreno, ¿cuánto capital propio ahorrarías?

¿Puedo preguntar en qué región están construyendo?

Una vez más muchas gracias por los excelentes consejos.

Y una cosa es cierta, por supuesto:

Uno quiere evitar hacer concesiones en la medida de lo posible, al menos quiero tener mi casa "preparada" de tal forma que luego por ejemplo pueda instalar la chimenea, etc...

Una vez más muchas gracias, gracias a ustedes nuestras reflexiones se han enriquecido mucho.

Luego, para su información, acabo de hablar nuevamente con nuestros amigos:

Terreno 1100 m2 - 58.000 € incl. gastos adicionales
Aquí también he encontrado algunos terrenos más en esta categoría de precios
En Bremen se llega gracias al tren en 13 minutos.

Lo que realmente es interesante son las diferencias regionales, he echado un vistazo, los alrededores de Bremen parecen ser de los más baratos en los antiguos estados federales.