El terreno es realmente grande. Por lo general, debes tener en cuenta dos cosas. Por un lado, el comentario sobre el valor orientativo del suelo (que ya aplica descuentos y recargos para terrenos con tamaños distintos al habitual).
Más bien irrelevante. Los descuentos suelen ser tan pequeños que desaparecen en la negociación.
Y luego habrá una profundidad de construcción habitual, hasta la cual normalmente se puede edificar el terreno. Solo esta parte del terreno se valora como suelo urbanizable.
Mira en el mapa BRW. La línea roja/límite BRW es exactamente idéntica a este argumento. El comité de valoración simplemente ha excluido las áreas restantes debido a su no edificabilidad de la zona de 110 €, y si en la zona contigua no hay ningún valor, entonces se aplica el valor más bajo para terrenos agrícolas, jardines, etc., o es una zona especial descrita, lo cual probablemente no sea el caso aquí.
El terreno detrás es terreno de jardín y se valora también como tal. Puede ser entre 20 y 60 euros por m².
Si alguien paga 60 € por terreno de jardín, es simplemente una locura. Incluso los 20 € ya están en el límite superior y probablemente solo se logran con mucha habilidad en la negociación. Argumentación a continuación:
¿El terreno es accesible desde el sur y podría, posiblemente, dividirse? Entonces la parte inferior podría ser suelo urbanizable.
Según el TE, al sur solo hay bosque. Por lo tanto, no es zona residencial ni zona prevista para construcción, etc. Los 900 m² podrían venderse potencialmente a agricultores forestales colindantes... que pagan aproximadamente 1-2 € por m² de bosque no plantado. Además, el terreno es pequeño, probablemente no apto para la gestión forestal, posiblemente de difícil acceso desde el bosque, además inclinado y aparentemente utilizado como terreno de jardín durante décadas. Ergo... precio para un agricultor forestal: cero euros. No te extrañe, soy agricultor forestal y probablemente rechazaría la compra si me ofrecieran la parcela.
Pero eso solo significa que la parcela solo se puede vender al TE/arrendatario actual o a los dos vecinos directos, que ambos tienen superficies similares, inclinadas y de difícil uso, y probablemente muestran poco interés en adquirir más superficie de este tipo que mantener.
Por eso no hay 60 €, ni 20 €, sino más bien cero euros. Precio solidario entre 0 y 10 €...
... porque existe una opción para comercializar la superficie de forma razonablemente atractiva, aunque probablemente sea difícil. Es concebible que dicha superficie se utilice como área de compensación para obras de construcción. Por ejemplo, como un huerto de manzanos de explotación extensiva para compensar que en otra parte se sella terreno o similar.
De esta situación de demanda teórica surge el precio medio... y aquí solo es 20 € si el TE ha presentado la situación muy diferente a la real.
Sobre los valores orientativos del suelo. Reflejan el pasado. Es decir, los precios realmente pagados en el período de registro. ¿Qué antigüedad tiene el valor? ¿31.12.16? ¿O 31.12.15?
En BORIS.NRW los números se actualizan anualmente y también están disponibles para años anteriores. En abril deberían estar disponibles los datos para 2016 en todo el sistema; si no, se debe contactar al comité de valoración pertinente o revisar la evolución de los últimos 5 años.
Calcula precios más altos para suelo urbanizable.
Los 110 € son el precio para suelo urbanizable. Que no se asignen valores orientativos al resto del terreno significa que se considera estos como bosque o terreno agrícola o jardín en niveles similares.
El perito conoce este instrumento y lo clasificará también en comparación con los datos más recientes. Fíjate también qué puede estar indicado allí. ¿Los 110 € son para viviendas unifamiliares o plurifamiliares? Es decir, unifamiliares o plurifamiliares.
Esto es, con todo respeto, un disparate. Una mayor edificabilidad se refleja directamente en un valor orientativo más alto; los 110 € reflejan el valor actual en consonancia con la edificabilidad existente. Solo si cambian las regulaciones de construcción podría modificarse el valor orientativo.
¿Qué está permitido en vuestra zona? ¿Construcción de viviendas en altura también? Entonces el precio estatal claramente sería superior.
Eso es falso, ver arriba.
Regla general, cuanto más pueda usarme por m², más valioso es.
Sí, pero ya está incluido en los 110 €.
¿Qué se aplica para la parcela trasera? ¿Sería edificable? ¿O está en el plan urbanístico de la ciudad claramente como bosque y pradera? Si es así, seguramente solo valga 3-5 € por m². En los valores orientativos también deberías encontrar los precios adecuados para tierras de cultivo, pastos o bosque.
Si fuera edificable, debería tener un valor alrededor de 100 €, mínimo 50 €. Incluso como terreno previsto para construir al menos 30 €. No se ha asignado ningún valor, ni tampoco hay valor indicado.
Por lo tanto, con un 99,9% aproximado, 0-10 €.
Saludos cordiales
Dirk Grafe
